高力国际：品牌方“加码线上”调整拓店策略 购物中心危与机并存

　　新年伊始，一场突如其来的新冠肺炎疫情对经济与实体商业带来不小冲击。在多地市内公共交通相继停驶，各省市防控策略愈加严格的大背景下，中国线下零售市场面临巨大挑战。

　　为了更全面深入地了解来自市场的一线情况，高力国际针对包含北京、上海、广州、深圳和沈阳等地的29个零售物业业主和45个租户进行电话访问及调研，以清晰展示零售物业业主与租户当下面临的挑战、所采取的应对措施以及对未来的评判。

　　在调查中，受访者的普遍共识是：2020年零售物业市场将面临极大的挑战，但这也很可能是一次向未来加速转型的机遇。

　　高力国际认为，2020年零售商业有“危”必有“机”，既是考验运营商实力和创新变革能力的关键时候，又是检验零售商商业模式灵活性的风口。不破不立，今年的零售商业更多需在变革中突围。

　　近一半受访购物中心业主认为业绩至少下降七成

　　调查显示，有65%的零售物业业主认为疫情造成商场客流下降85%或以上，其中近三成业主的商场已暂停营业，即使是尚在营业中的零售物业，开业时间亦大幅缩减，除超市外，多数于下午5点-7点即结束营业。

　　客流量下降亦造成业绩的大幅下滑，近一半的业主认为业绩下降至少七成，此外有44%的业主表示尚未核算业绩损失。

　　服装、儿童零售、线上教育、超市等业态业绩持平或有所增长

　　根据高力国际针对45个租户的调查，85%的受访者表示客流同比下降八成以上，其中超60%已暂停营业。餐饮、零售、休闲娱乐等业态的租户客流量下降最大，七成店铺都呈暂停营业的状态，营业额因疫情普遍同比下降60%-100%不等，餐饮企业租户在本次疫情中受创尤为严重。

　　在疫情压力下，过半数受访品牌已经开始转型或加码线上与新媒体销售。约12%的受访品牌业绩未受影响甚至有所增长，如服装与儿童零售、线上教育、超市等业态，因线上消费客群剧增，同时通过线上广告投放、优惠折扣与新媒体营销等活动措施，使营业额同比持平甚至提升。

　　业主降租与租户共渡时艰 但有效增加营收才是关键

　　在疫情笼罩下，多数零售物业业主响应政府号召，并表示愿意与租户共渡时艰，已纷纷出台租金减免政策，其中有约41%的业主将租金减半，17%的业主更是免除租金，仅有7%的业主暂无任何减免政策；而租金减免有效期较多为0.5-1个月，租金减半的业主倾向于给予租户更长的有效期。

　　相对而言，租户对减免租金的要求比业主政策更高，希望获得至少1-2个月的免租期，亦有不少租户表示应视疫情的发展情况而定。业主应就此加强与租户的沟通。此外，部分租户表示给予品牌租金减免，并不能很大程度缓解当前的压力，有效增加营收是关键。

　　高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥表示，目前华南大多数购物中心实行租金减半甚至全免、2月租金优惠，部分持续到3月底等举措下，预期零售商业环境会在五一开始复苏，影响亦有可能持续到上半年。

　　据统计，返工潮下各城市的疫情压力前10位中，深圳的压力最大，其次是东莞、上海、广州、苏州、北京、杭州、宁波、温州、佛山等。

　　陈厚桥认为，未来即使疫情数据有好转，但市民的心理还需要一段时间转化，外出购物的信心还需要一段时间才能建立。但是，2003年SARS、2008年金融风暴，每个时代风暴都会有一定的应对发展方向，从而催生新的经济模式升级。

　　乐观等待复苏 线上线下融合或成未来机遇

　　· 近一半受访品牌表示加码线上销售将成为未来企业的发展策略之一。 

　　高力国际行业建议：

　　· 针对疫情过后的未来发展，相对购物中心，品牌方对客流复苏时间稍显乐观，也显示品牌方对市场复苏更加期待：超四成品牌方表示未来将采取加大营销力度，或推出新产品、新服务、新业态甚至新概念店铺等举措拉动业绩。

　　高力国际行业建议：

　　购物中心应充分利用这一机遇，在疫情结束后的短期内增加各类营销活动，包括展会、折扣优惠、Pop-up Store等手段配合品牌方展示其新内容，使人气快速复苏。中长期重点关注有推陈出新策略的品牌，借此优化租户组合，提升物业竞争力。

　　· 在疫情压力下，未来约16%的受访品牌表示可能部分关店，此外还有约 11%的受访品牌会调整开店策略，以控制成本。

　　高力国际行业建议：

　　购物中心应迅速充分沟通并采取稳住租户的措施，同时可规避未来可能的风险。

　　· 餐饮将是疫情结束后消费者报复性消费的主要业态，高力国际建议餐饮品牌应提前做好准备。同时，考虑到餐饮在未来仍是刚需，现阶段的低潮应是餐饮业投资的窗口机会。而大型餐饮企业的暂时性受挫，可能会形成未来中小餐饮品牌弯道超车的良好机会。

　　高力国际行业建议：

　　建议餐饮租户在当下可与购物中心共同打通线上平台，加大外卖与企业配餐的业务，并借此形成未来新的发展策略。同时加强对防疫卫生工作的宣传，消除消费者疑虑。

　　疫情结束后 潜在投资者将重回广深零售商业市场

　　高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥进一步指出，在粤港澳大湾区规划利好下，2019年已有一批潜在投资客看好广州深圳零售商业发展机会。但疫情将会造成观望，毕竟零售商业市场着眼中长期，待疫情结束后，预计这批投资客将重新活跃于市场上，推动广州深圳零售商业加速发展。

　　2020年零售商业有“危”必有“机”，既是考验运营商实力和创新变革能力的关键时候，又是检验零售商商业模式灵活性的风口。不破不立，今年的零售商业更多需在变革中突围。