广州甲级写字楼租金企稳 投资者持续青睐广深零售与写字楼物业

　　近日，高力国际发布报告指出：2019年上半年，广州甲级写字楼新增可租赁供应有限。受全球经济增速放缓与中美贸易摩擦影响，写字楼需求有所放缓，整体空置率小幅抬升，但租金水平依然企稳。上半年广佛两地优质非保税物流仓储平均租金均实现缓和增长。佛山市场需求强于广州市场，佛山整体空置率平稳下降，位于新兴子市场的新增供应推高广州整体空置率。

　　粤港澳大湾区经济整体保持稳健，机构投资者看好大湾区商务活动的发展空间和居民消费水平的稳步增长，持续青睐零售与写字楼物业。在大湾区规划推动下，各城市差异化产业及发展定位，跨市合作将成为一种潮流，打造超大城市圈将成为一种必然，广佛同城早走10年，应善用这一优势，成为大湾区乃至全国、全球同城化合作的示范标杆。荔湾芳村片区作为广佛同城化的重要区域，应充分发挥地缘优势，产业功能差异错位定位，与佛山进行互补。

　　广州甲级写字楼需求放缓租金保持平稳

　　2019年上半年，广州核心商圈新增可租赁甲级写字楼面积有限，仅约6.8万㎡。市场需求有所放缓，上半年净吸纳量仅8.3万㎡，整体空置率为4.2%，同比小幅上升0.3%。

　　同期，广州甲级写字楼平均租金同比增长0.9%至179元/㎡/月。其中，珠江新城子市场已步入成熟期，连续7个季度无新增可租赁供应，空置率连续5个季度低于5%。

　　过去4个季度广州核心区写字楼新增可租赁供应均集中在琶洲，合计约25万㎡。琶洲呈现较强的吸纳势头，空置率同比下降1.8个百分点至3.4%。

　　根据高力国际录得的主要市场成交信息，本年度大量灵活办公品牌扩张速度放缓，开发商搬迁及扩租意愿下降，房地产业租户主要成交面积比例同比明显下降。随着琶洲互联网创新集聚区逐渐成熟，TMT租户开始陆续进驻，TMT行业租户主要成交面积比例显著上升。

　　高力国际华南区董事总经理冯文光表示：“2019年广州甲级写字楼预计共超过84万㎡新增供应入市（含自用面积）。截至第二季度，累计约20万㎡（含自用面积）顺利交付。预计至年底全市空置率或上升至7.0%。经济增长承压与中美贸易摩擦带来的负面影响将持续降低租户扩张及搬迁意愿，预计2019年全市租赁交易活动继续放缓，整体租金增速面临压力，至年底平均租金保持平稳。2020年优质写字楼新增供应将接近110万㎡，超过81%体量位于琶洲，预计届时全市空置率将攀升至顶峰，租金增长持保守态度。”

　　受益于湾区利好 广深零售与写字楼物业深受投资机构青睐

　　虽然受中美贸易摩擦和内需放缓等国内外因素的影响，2019年中国整体经济增速放缓，但粤港澳大湾区作为中国首个国家战略明确定义的“湾区”，仍保持高速发展，继续成为全国经济发展的主要驱动力之一。

　　高力国际录得的主要市场成交信息显示，2019年上半年，广深两地物业大宗交易市场成交总额和成交总面积均显著提升，零售与写字楼物业依然是大宗交易主要物业类型。随着未来大湾区规划的逐步落实，自用企业与投资者看好广深两地商务发展，从而保持对写字楼物业的青睐。 此外，持续的人口净流入与平稳增长的居民消费，亦利好于广深两地零售物业的稳步升值，受到市场追捧。

　　整体来看，区位良好的零售和写字楼物业依然是最受投资机构欢迎的投资标的，核心商圈的零售和写字楼产品凭借其稀缺性将更加受到投资机构密切关注。另一方面，2019年上半年广州大宗交易标的项目均来自非核心区域，足以说明一些非核心区域具有更高的投资价值并受投资人密切关注。

　　高力国际资本市场与投资服务部华南区董事林楚洲表示：“国家政策+产业保障+丰富的资金渠道共同营造良好投资环境，大湾区是适合投资的目的地。预计未来五年，粤港澳大湾区（特别是广州深圳）活跃的外国和香港投资者数量将增加，投资行为也将更加活跃。”

　　物流仓储市场：广佛两地租金水平缓和增长　

　　2019年上半年，广州非保税优质仓库共有约17.5万㎡新增供应入市，市场需求放缓，全市净吸纳量仅约0.7万㎡。新兴子市场供过于求，推动全市整体空置率上升至13.6%。租金缓和增长，整体平均租金同比上升2.7%至41.1元/㎡/月。

　　2019年上半年，佛山新增非保税优质仓储供应约3.4万㎡。市场需求较广州市场强劲，净吸纳量超过3.7万㎡，整体空置率降至4.7%。租金平稳增长，平均租金同比增长2.5%至33.5元/㎡/月。

　　高力国际产业及工业地产服务部广州董事邓智辉表示：“预计广州下半年将有超过35万/㎡/月，合计三个项目推出市场，全部位于新兴区域：番禺、南沙与从化。2019年度新增项目均位于新兴区域且总体量约52.8万㎡，超过以往十年平均值的5倍，去化能力面临考验。随着电商和大型零售商的仓储扩张暂时进入稳定期，大面积租赁需求或有所减弱。预计至年底广州整体空置率持续攀升，平均租金实现1%的缓慢增长。佛山市场方面，预计2019至2020年将有约65万新增供应入市，新增供应由佛山北子市场主导。2019年下半年将有五个项目入市，总体量超过53万㎡并集中于佛山北子市场，预计佛山市整体空置率将有所上升。佛山北与佛山西均为佛山新兴子市场，且新增体量较大，全市平均租金增速或减缓至1%。预计2020年新增供应减少至8万平方米，空置面积或稳步去化，租金增速回升至5%的水平。”

　　粤港澳大湾区规划推动下 跨市合作将成潮流

　　根据对国际级大湾区的发展研究，高力国际报告指出，各大湾区的成功发展仰赖各城市组成部分的分工协作，差异化产业及发展定位，以协同互助代替恶性竞争。因此，在佛山、肇庆外，清远甚至更多城市都可以与广州协同发展。

　　广州继续实施“南拓、北优、东进、西联、中调”的十字方针，深入拓展广佛同城化，打造珠三角世界级城市群核心区。荔湾老城白鹅潭中心商务区作为广州“中调”、“西联”的黄金节点，以建国际科技创新产业区为核心，发展科创新经济，与广钢、广船共筑“珠江西商务区”。

　　荔湾区自2017年以来区域逐步进入快速发展阶段，土地交易活跃，并且多个闲置地块得以盘活，多家知名房企云集于此，区域热度不断升温。2018年，以广州、佛山两市政府签订《深化创新驱动发展战略合作框架协议》为标志，广佛两市探路产业与科技创新的合作，开启广佛同城3.0时代。至此，两地形成“广州创新大脑、佛山转化中心”创新驱动区域协调有序发展的新格局。2019年广佛同城化党政联席会议上，广佛两市签署《共建广佛高质量发展融合试验区备忘录》构建“1+4”融合发展格局。广佛合作加快建设四个万亿级产业集群，即先进装备产业集群、汽车产业集群、新一代信息技术产业集群及生物医药与健康产业集群。

　　高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥认为：“荔湾芳村现有产业能级低，产业基础薄弱，需要借助外来产业资源的导入；作为广州一线城市的西联节点板块，先天的区位条件优越，加入规划的众多交通枢纽项目以及轨道、高速网络等条件，有利于吸引外部产业导入；在大湾区的规划推动下，9+2存在激烈的产业招商竞争，荔湾芳村片区应该充分发挥地缘优势，产业功能差异错位定位，与佛山进行互补；跨市合作将成为一种潮流，打造超大城市圈将成为一种必然，广佛同城早走10年，应善用这一优势，成为大湾区乃至全国、全球同城化合作的示范标杆。”