绿地外滩中心又迎新买家 上海大宗交易市场持续热闹

文｜管丽

绿地外滩中心又迎来一位买家。

3月13日，上海外服控股公告称，拟向中民外滩房地产开发有限公司购买绿地外滩中心5层办公楼及45个产权车位，交易总价13.43亿元。

无独有偶，就在一周前，兰生股份也公告宣布拟以5.61亿购置绿地外滩中心2层办公楼以及35个停车位。

股权穿透显示，外服控股、兰生股份最终的实际控制人均为上海国资委。

在绿地外滩中心之外，上海大宗交易市场也依旧持续热闹。只是，相比不一而足的卖方，需求端则显得谨慎与克制。

国资购买资产

资料显示，绿地外滩中心位于黄浦区董家渡区域，小东门街道 616、735 街坊地块，占地面积约13万平方米，项目总建筑面积约120万平方米，地上建筑面积约76万平方米，地下建筑面积约44万平方米。

该地块是上海市“一城一带”中外滩金融集聚带南外滩核心区内最大的开发用地，地处黄浦江沿岸核心区段，与陆家嘴地区隔江相望。

据了解，2014年，中国民生投资有限公司（简称“中民投”）以248.5亿元的高价拍下该项目地块，刷新上海地王纪录。

从2015年动工开始，董家渡项目便一直处于开发阶段。漫长的开发周期让中民投最终无力负担，于是在2017年，中民投将自己持有中民外滩36%股权和佳渡置业持有的9%股权转让给安信信托，安信信托此后发行系列信托产品，共募资240亿元以受让这45%股权。

但中民投缺钱的局面并没有缓解，该项目也继续飘摇。2019年2月，绿地集团以121亿元正式接手中民投董家渡地王项目50%股权及相应债权。

随着绿地的入局，该项目名遂由“董家渡金融城”改名为“绿地外滩中心”，并按下了快进键。2020年2月28日，该项目迎来第一张住宅预售证。在办公楼方面，绿地外滩中心的办公楼也进行了多次整栋出售，分别售予中泰证券、建信人寿、海通证券、上海银行、国海证券。

目前，绿地外滩中心运营主体中民外滩由绿地地产集团有限公司持股 50%，安信信托股份有限公司持股 45%，上海外滩投资开发(集团)有限公司持股5%。

项目的巨大体量，意味着需要长期的资金投入，中民投曾计划在该项目上总投资超过600亿元。以建设超高层闻名的绿地也在后来陷入一座座摩天大楼的囹圄中，项目进展缓慢、流动性不足，巨大的债务压力缠绕着绿地周身。

基于较大的债务压力，绿地2022年开始采取包括出售资产等多种方式筹措资金，并在去年末对共计32.41亿美元境外债券进行了展期征求。

绿地集团董事长、总裁张玉良则奔波于各个城市，寻求出路。消息显示，部分地方政府将对绿地重点项目给予全力支持，支持形式包括出资购买资产与引入外资产业龙头等。

近日分别出手购置绿地外滩中心办公楼的外服控股和兰生股份，控股股东均为东浩兰生集团的全资子公司，东浩兰生集团则为上海国资委全资持有。

对于购房举措，外服控股称是为满足上海外服业务发展和客户服务的需要，改善办公环境和条件，提升品牌形象。兰生股份则称是根据公司发展战略及集约化管理的要求，随着未来业务版图扩大及人员增加，有效降低管理成本及提升办公效率。

大宗交易市场

除绿地外滩中心交易活跃外，据知情人士对观点新媒体透露，上海核心区目前有多栋计划整栋出售的高端写字楼。

3月初，有媒体报道，旭辉集团计划分别以5.5亿元和8.8亿元整栋出售上海恒基旭辉中心2栋商办物业。该物业位于上海市闵行区申贵路1799弄，占地面积84751平方米，永升物业提供物业管理服务，目前入驻企业有国核保理、海隆控股、光洋股份、大发集团、东邦物流等。

同期，位于上海虹桥商务区的虹桥中骏广场的多栋物业，也拟以8.3亿-16.18亿元/栋的价格整栋出售，总报价约25亿元，单价约5万元/平方米。

虹桥中骏广场位于虹桥商务区核心区申长路1688号，建筑总体量约40万平方米，涵盖28栋高品质写字楼，整栋出售的写字楼分别为16608.66平方米和15410平方米+16957平方米，目前中国平安、华夏保险、唯品会、安踏、贵人鸟、永辉超市等企业入驻。

与供应充足的卖方市场相比，需求端则处于一种收缩状态。第一太平戴维斯数据显示，2022年全国大宗交易市场总交易额1609亿元，成交宗数180宗，其中上海交易额为749亿，同比下降26.6%。

大宗交易市场中，商办市场大幅萎缩，2022年办公资产交易额为761亿，占比27%，相比2021年收缩303亿元。

报告指出，自用型及投资型买家差距大幅度缩小，自用买家低吸意图明显。2022年自用型交易额997亿元，占比62%，这一比例相较2021年大幅增加35.4%；投资型买家交易额613亿元，2021年则为2011亿元。

第一太平戴维斯预测，2023年优质零售、写字楼物业有望重新获得投资者关注。内资买家仍将成为主要驱动，外资投资者观望为主。

仲量联行报告同时显示，2022年第四季度上海办公楼市场整体的租赁需求仍显谨慎，但金融、专业服务等传统行业以及生命科学和新能源汽车等新兴产业保持韧性。

租金方面，四季度上海中央商务区租金环比下降0.9%，非中央商务区租金环比下降1.3%，同比下降1.6%。

仲量联行华东区资本市场部总监孙翎此前表示：“近期恢复房企上市公司再融资、允许私募设不动产私募投资基金以及加快扩大REITs范围等的政策消息不断利好房地产投资市场。随着防疫政策逐步放宽，出行限制的解除，以及过去几年中资产价格理性调整，投资者信心有望进一步回归，预计2023年上海投资市场或将迎来新一轮反弹。”

仲量联行数据显示，2022年全年上海投资市场共录得74宗交易，成交量约836.4亿元，相较于2021年全年约1083亿元的成交量，同比下降22.8%。其中办公物业成交金额占比为64.3%，成交宗数占比为50%。