高力国际：北京甲级写字楼市场需求已回归常态

　　进入三季度，一系列产业新政陆续出台，从“双减”政策到互联网反垄断，从设立北京证券交易所到“831”城市更新行动计划，每一条新政都时刻牵动着北京办公楼市场敏感的神经。中国经济正在从高增长阶段向高质量发展阶段迈进，城市发展也正在从“增量时代”进入“存量时代”，城市更新已经上升到国家战略层面。高力国际华北区董事总经理严区海表示：在新的发展阶段，各个城市都在积极出台个性化政策，实施城市更新行动正在成为各个城市的共识。北京从定位“四个中心”开始，“疏解非首都功能”和“聚集高端产业和人口”就已经成为城市更新的核心目标。

　　8月31日，北京市人民政府发布《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》。高力国际华北区副董事总经理陈难认为此次“831”新政的出台，与之前政策最大的不同就是颁布了具体量化目标，同时明确了时间表。此次新政共涉及六大类更新项目类型，再次明确了城市更新并不限于旧楼改造、写字楼和商业改造，同时也涉及工业厂房、老旧园区和公共设施等项目改造。政策明确了到2025年，重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级，及有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。

　　城市更新项目类型

　　高力国际华北区副董事总经理陈难认为“831”新政体现了城市更新所具备的三个核心价值，即社会经济价值、城市经济价值和资产经济价值。社会经济价值体现在产业升级和消费需求提升两大方面，最终的影响是在城市GDP、税收和就业方面的带动作用。城市经济价值体现在城市形象、居民幸福感和获得感、人口素质等方面。资产经济价值则更注重项目自身的再生价值，如楼宇再生价值。楼宇更新不仅能为产业提供更优质的发展空间，还可以吸引高素质人才，提升城市产业聚集效应。可以说，楼宇更新是城市发展和人口聚集的重要抓手，楼宇一边承载着产业发展，一边服务着办公人群。从这个角度来讲，楼宇改造的标准并不是越高越好，应该更注重市场和客户需求。

　　城市更新具有的三个核心价值

　　高力国际通过对三季度政策和市场数据的解析看到，北京甲级写字楼市场三季度依然实现稳定去化，市场需求已经回归常态。虽然市场需求在三季度如预期出现了放缓，但从数据上看依然保持了较高的需求水平，达到21.5万平方米。若剔除自用面积的影响，净吸纳量仍维持在17.1万平方米。如果再细分需求来源，我们发现本季度的净吸纳量受到单一租户的大宗租赁交易的影响很大，超过8万平米，也就是说若剔除此交易影响，全市场净吸纳量仅为8.8万平方米。由此可见，北京甲级写字楼市场需求实际上已经回归常态。在甲级写字楼新增供应方面，随着阳光金融中心在本季度入市，中服地块北区所有在建项目均已入市，今年前三季度累计新增供应量达到57万平方米。受益于前三季度旺盛的市场需求，空置率进一步降至16.7%，环比下降1.4个百分点。市场租金维持在341.1元每月每平米，环比微涨0.1%，这也是租金在连续9个季度下跌后首次实现企稳。

　　在子市场表现方面，CBD的表现可谓是一枝独秀。高力国际华北区董事总经理严区海表示我们从一季度就强调北京办公楼市场的两大特点：第一，东部市场租金性价比凸显。从2018年二季度市场租金触及最高点后，CBD子市场的租金已经回调超过12%，调整幅度仅次于燕莎和望京酒仙桥市场。CBD是目前东部市场中唯一具备高性价比和足够优质办公空间的子市场，同时也是唯一被划入自贸区范围的甲级写字楼市场。第二，大面积需求和供给错配问题依然严重。北京办公楼市场依然存在大面积办公需求和闲置办公空间在地理位置上的错配问题。整体上看，新增的大面积需求集中在中关村、上地和望京酒仙桥区域，而目前可利用的产业办公空间大多集中在CBD和丽泽区域，而这两个子市场也是目前租赁交易最火热的区域。从今年前三季度的市场去化来看，CBD占全市场净吸纳量的比重从Q1的23%上升到Q2的34%，到了三季度更是上升到69%，占比逐季提升。

　　在成熟产业园市场方面，部分子市场短期内受“双减”政策影响较大，但市场需求依然非常旺盛。 如写字楼市场一样，产业园市场本季度净吸纳量也出现回落，达到12.6万平方米，空置率进一步降至16.9%，租金依然稳定在128.4元每月每平米。虽然本季度影响较大的事件是“双减”政策后在线教育企业的退租，但该政策对全市场的影响非常有限，而且对于不同区域和楼宇的冲击也不同。从区域来看，主要影响还是集中在望京酒仙桥，上地和中关村。从楼宇级别来讲，甲级楼宇受影响较小，影响主要集中在乙级楼宇和产业园项目中。据不完全统计，在甲级写字楼中的退租面积占比不到10%。由于在线教育企业普遍集中在望京酒仙桥、上地等低空置率的市场，大面积腾退正好为其他企业的新增办公需求提供了空间。同时，在线教育企业退出的面积多数具有崭新装修及办公家具，因此该类面积投入市场后非常受互联网企业的欢迎。除了少数“专业”教培楼宇外，业主普遍持有乐观态度，尚未出现过分担忧后续出租的情况。

　　在产业园子市场的表现方面，北京经济技术开发区（即亦庄产业园市场）在“两区建设”一周年之际结出了丰硕的成果。在2020年，亦庄市场的空置率高达25%，仅仅一年时间，空置率大幅下降近15个百分点，到今年三季度仅为10.7%。净吸纳量在上个季度更是领跑所有子市场，今年前三季度平均净吸纳量更是超过5万平米。市场快速去化的背后代表了越来越多的企业落户经开区。根据经开区对外发布的数据显示，在过去的一年间，经开区新增外资企业47家，同比增长123.8%；新增储备项目超过1000个，实现近200个项目签约，总投资额超4,200亿元，其中更有超过170个项目被纳入“两区”工作重点推进项目。从行业来看，经开区目前大力引进的企业主要以新经济企业为主，其中包含新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造等产业。

　　展望第四季度，甲级写字楼市场将有14.1万平方米的新增供应待入市，对市场冲击有限。高力国际研究部董事陆明表示虽然净吸纳量逐步回归常态化，但由于新项目体量有限且自用比例较高，因此四季度市场仍将持续去化，年末空置率将出现同比大幅回落。全年来看，年度净吸纳量预计将创10年新高，去年Q4 19.4%的空置率或将成为未来4-5年内的阶段性高点。我们依然维持市场租金在今年四季度或明年一季度出现实质性企稳回升的预判。从中长期来看，北交所的设立为全国的创新型中小企业提供了更高效的资源配置平台，特别是“十四五”规划中所提及的“专精特新”企业。北京作为全国的科技中心，拥有全国最高的科研投入比例，最多的科研机构，相信北交所的设立将会使更多立足于北京的创新型中小企业受益。我们相信随着这些企业逐步做大做强，将为北京办公楼市场带来新的需求增长极。