32亿入局北京豆各庄项目，金茂缘何再度牵手绿城？

　　金茂和绿城这对“老朋友”，在携手合作的路上又迈出了一步。

　　据9月10日中国金茂发布的公告，拟收购绿城中国旗下北京朝意房地产开发有限公司30%股权，并合作开发位于北京的地块。

　　观点地产新媒体了解到，北京朝意房地产开发有限公司为绿城中国间接全资附属公司北京宁诚置业有限公司的全资附属公司。

　　中国金茂间接全资附属公司金茂北方企业管理（天津）有限公司与宁诚置业签订合作协议，向其收购北京朝意公司30%股权，并按所持股权比例向北京朝意公司缴付注册资本人民币10.8亿元，及提供总额不超过人民币21.6亿元股东借款。

　　本次交易完成后，宁诚置业及金茂北方将分别持有北京朝意公司70%及30%的股权。

　　被争夺的豆各庄地块

　　金茂这回参与开发的目标地块，为北京朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块。

　　这宗地块在今年5月北京首次集中供地中，由绿城旗下宁诚置业通过高标准住宅建设方案竞投后以68.2亿元竞得。

　　今年5月的北京首次集中供地，也亚于一场没有硝烟的战争。这宗最终被绿城收入口袋的豆各庄地块，当时共吸引了12家房企及联合体一同竞争。

　　开拍当日便经多轮报价，由龙湖＋住总＋平安联合体以68.2亿元触及上限，进入高标准住宅建设投报阶段，最终被绿城一举拿下，成交楼面价约4万元/平方米，溢价率15%。

　　公开信息显示，该地块位于北京朝阳区豆各庄乡孙家坡村，起拍价59.3亿元，占地面积约85059平方米，规划总建筑面积约为24.24万平方米，用地性质为F1住宅混合公建用地。地块紧邻东南五环，直线距离7号线黄厂站仅500米，且该地块无需竞报政府产权比例或公租房面积，销售指导价达6.5万元/平方米。

　　从地块周边情况看，包含有北京市朝阳区实验小学博远分校、北京一七一中学朝阳豆各庄分校、北京全胜医院、朝悦百惠购物中心等生活配套。房价方面，周边新房世茂北京天誉等售价均在10万以上，二手房富力又一城挂牌均价也逾5万。

　　拿下豆各庄地块，无疑为绿城今年在京成绩单添了耀眼的一笔。据了解，绿城今年上半年于31个城市新增项目67个，预计新增货值2140亿元。其中，北京新拓展208亿元，占比10%。

　　对未来三年要实现营收和利润倍增的绿城来说，积极拿地投拓是必然之举。不过，随之而来也不可避免面临融资和负债的压力。

　　数据显示，绿城净负债率和剔除预收账款的资产负债率均较去年底出现了上升，其中，净负债率上涨了11个百分点。

　　因此，绿城执行董事兼执行总裁耿忠强在今年中期业绩会上表示：“公司发展过程当中，一直在速度和净负债率之间寻找一个最优的平衡。”

　　而金茂的入局，或许某种程度上暗合了绿城的发展诉求。

　　由来已久的合作

　　金茂此次入股绿城豆各庄地块，并不是两者间第一次合作。2020年，绿城便曾入股北京金茂府二期、颐和金茂府等多个项目。

　　去年10月，颐和金茂府项目公司北京青茂置业有限公司股权发生变更，新增股东北京纬诚置业有限公司持股60%，注册资本从1000万元增至2500万元。新增股东为绿城全资子公司。11月，绿城向北京金茂府二期项目公司北京合茂置业有限公司增资490万元，持股比例25%。

　　对于彼时的金茂和此时的绿城来说，选择与合作企业共同开发项目，或许都是出于降低资金压力的目的。

　　对于金茂而言，再度选择与老朋友携手，可能有更多的考量。

　　金茂表示，本次交易将进一步拓展集团在北京的合作投资及项目布局，有利于维持集团在北京的市场影响力。

　　观点地产新媒体观察发现，金茂自2019年以来就转变发展思路，规避高溢价拿地，更多是通过城市运营项目扩储。

　　上半年，中国金茂以14.81亿港元收购中国宏泰29.9%股权，成为其第二大股东。

　　资料显示，中国宏泰成立于1995年，主要从事大型产业市镇项目开发。截至6月30日，中国宏泰旗下拥有8个产业运营项目。

　　除了通过城市运营的渠道扩充土储，其次便是以合作形式增加获取优质土地的机会。而与绿城共同开发豆各庄地块，则恰好符合其内在逻辑。