天津传统商圈遭遇中年危机 商业升级压力下如何转型?

——天津商业地产系列报道之(二)

分享到:

2017年07月17日20:11来自:赢商网
核心提示:消费需求愈发多元化,新兴商圈和新商业模式不断带来新的挑战,天津传统商圈正面临着尴尬的“中年危机”。

  据国家统计局数据显示,2016年天津专题阅读)全年GDP达17885.39亿元,位居全国第五,仅次于北上广深四个一线城市,比上年增长9.0%。2016年天津社会消费品零售总额5635.81亿元,增长7.2%,居民消费水平不断提升,消费市场增长动力正在转换,消费升级态势明显。

  随着天津城市化的加速推进,旧城改造,使缺乏个性化的传统商圈专题阅读)必须升级。一些区域由原来的工业区向现代产业服务区转变,新的居住区形成后不断加强商业配套,优质购物中心不断涌入,加速形成多中心商圈格局。

  天津传统商圈主要包括南京路-滨江道-和平路商圈、鼓楼商圈、友谊路商圈、小白楼商圈、解放路商圈,大多分布在主城区内,均在天津最发达的商业地段。

  赢商网大数据显示,天津传统商圈的购物中心存量占据全市的43%,其中,购物中心在商圈内所有商业形态中仅占64%,其他为百货、商业街等。

  消费需求愈发多元化,新兴商圈和新商业模式不断带来新的挑战,天津传统商圈正面临着尴尬的“中年危机”,知名百货频临倒闭,商业升级压力较大,传统商圈纷纷开始了转型升级之举。本篇将对天津五大传统商圈进行解读。

  南京路-滨江道-和平路商圈

  南京路-滨江道-和平路商圈是天津最核心的商圈,不仅是天津历史最久、最繁华、商业最密集的商圈,也是天津客流量最大、购物中心存量最大的商圈。商圈附近聚集着大量高收入人群,以年轻时尚一族、白领阶层为主,整体购买力强大。截至2017Q2,南京路-滨江道-和平路商圈购物中心存量高达79.6万㎡,新开业购物中心带来了提振作用,体验业态占比高达45%。商圈内购物中心首层平均租金在400-900元/㎡/月区间浮动,为全市最高。

  商圈购物中心存量及增量:

  说明:本文各项购物中心统计数据,均以单个购物中心体量在3万㎡及以上为统计标准,数据来源:赢商大数据中心

  历经百年,尽管商圈内百货、街铺等其他商业形态存量在传统商圈中是最大的,但商圈繁华程度有增无减,其购物中心存量也是所有传统商圈中最多的。随着天津恒隆广场、天津天河城购物中心等进驻,商圈档次也在不断提升。据赢商大数据中心监测,2013年后,商圈内新开业购物中心达6家,总体量57.1万㎡,居传统商圈之首。

  从商圈的品牌与业态构成来看,新开业的购物中心为商圈引进了许多新兴品牌,商圈内新兴品牌占比超三成。体验业态占比高达45%,随着天津天河城等购物中心落成,文旅体验、环球食肆、室内娱乐、高端影院等多元化业态的引进,商圈的文化、时尚、潮流氛围更加凸显。

  数据来源:赢商大数据中心

  鼓楼商圈 

  鼓楼是天津文化的发祥地,周边分布多个天津旅游景点,商圈内客群大部分为外地旅游者,鼓楼商圈也是天津最具创新意识,最懂打造体验式商业的传统商圈。中粮集团、陆家嘴集团等多个知名实力房企在此圈地屯兵,截至2017Q2,整体购物中心存量约达66.5万㎡,未来两年预计还将带来19.5万㎡的增量,为商圈带来了较大的信心,推动600余年历史的商圈,重新定位为年轻时尚消费群体的新型商圈。商圈内购物中心首层平均租金在200-800元/㎡/月区间浮动。

  商圈购物中心存量及增量:

  数据来源:赢商大数据中心

  从商业构成来看,鼓楼商圈内仍然分布着大量的百货和商业街,随着购物中心的进驻落成,商圈商业氛围越来越密集,购物中心形态比重超60%,模式趋向由原来的区域居民消费转变为城市特色商业消费。

  多年来,凭借天津大悦城、天津水游城、天津仁恒置地广场等购物中心的进驻,鼓楼商圈实现了业态的多样化,涵盖58种细分业态,以及占比超过14%的新兴业态,满足了消费者的多层次需求,成为业态最丰富的传统商圈。

  数据来源:赢商大数据中心

  基于丰厚的历史文化底蕴,以及商圈聚集外地游客的功能,鼓楼商圈更注重文旅消费的作用,购物中心体验式业态占比超50%,以天津大悦城为首,积极引入更多的餐饮、文创、休闲、娱乐等体验式品牌和新兴品牌,同时打造文化创意主题街区,利用艺术、IP、科技等主题活动提高商场及商圈的整体热度,引领天津消费者开启新的消费模式和生活方式。

   

  数据来源:赢商大数据中心

  友谊路商圈

  友谊路高端商务板块位于市中心的东南部,是集金融、涉外、商务、会展、餐饮等功能于一体的服务型经济聚集带,堪称天津的华尔街。自2012年以来,友谊路商圈涌现出多个优质购物中心,截至2017Q2,商圈购物中心存量已达49.8万㎡。随着商务功能加大,商圈也将进一步稳固其商业价值。商圈内购物中心首层平均租金在300-900元/㎡/月区间浮动。

  商圈购物中心存量及增量:

   数据来源:赢商大数据中心

  据赢商大数据中心监测,2012-2013年天津银河国际购物中心、天津彩悦城阳光购物中心、天津银河地下商业广场、天津新业广场相继开业,填补了该区域的商业空白,一改商圈以往存量少、业态单一的局面。截止至2017年6月,商圈内81%的商业形态为购物中心类型。

  该商圈主要客流为周边居民及全市高端消费群体,汇集了进驻天津的大部分国际一线品牌,其中更有多个当时首次入津的品牌,例如LV、Celine、MiuMiu、YSL等。整体档次偏高,对新兴品牌引进需求较低。为了突出综合功能,友谊路商圈不断优化品牌组合与升级,加大了体验业态的补充,为消费者提供更丰富的消费选择和全新的购物体验。

  数据来源:赢商大数据中心

  小白楼商圈

  小白楼商圈位于南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交汇处地段,跨越和平区和河西区。作为传统商圈,目前商圈内购物中心存量相对较小,仅13.55万㎡。商圈整体更偏向由办公写字楼及进驻企业的增多而聚集人气,然后带动商业的逐步发展,相对被动。商圈内购物中心首层平均租金在140-300元/㎡/月区间浮动。

  商圈购物中心存量及增量:

  数据来源:赢商大数据中心

  该商圈以前主要以单纯的百货商场为主,天津海信、国贸等购物中心落成才弥补了该商圈在购物中心方面的空白,整体购物中心形态比重在传统商圈中仍是最低的。

  就整个小白楼商圈来说,餐饮、娱乐配套较为缺乏,部分购物中心着重将体验业态作为差异化竞争主打,并对品牌进行挑选,为小白楼区域商业业态做了很好的补充,但对比其他传统商圈来说,提振效果仍然较为乏力。

  数据来源:赢商大数据中心

  解放路商圈

  该商圈处于天津自贸区中的核心,毗邻于家堡高铁站,近年来吸引了包括金融、贸易、科技、文化等重点项目的入驻。新区纳入国家战略后,区域经济飞速发展,人气剧增,形成强大的市场需求,越来越多的开发商意识到该区域的商业价值。

  此商圈内新型商业不多,天津宝龙国际购物中心算是开启了该商圈传统商业的升级换代,金元宝集团旗下项目也开始步入转型阶段。下半年预计开业的天津塘沽万达广场和天津秀古商业广场,将进一步巩固商圈在滨海新区的商业霸主地位。

  截至2017Q2,商圈购物中心总存量达25万㎡,预计今年下半年还将带来20万㎡的增量。商圈内购物中心首层平均租金在212元/㎡/月左右。

  商圈购物中心存量及增量:

  数据来源:赢商大数据中心

  解放路商圈内多为2008年以前开业的购物中心,前期引进的多为百货、休闲服饰、超市、电器卖场业态,新兴配套相对较少,新兴品牌占比相对较低。目前,体验业态正在逐步颠覆过去以百货业态为主的商业模式,未来新兴品牌进驻率及体验业态比例将进一步提高。

  数据来源:赢商大数据中心

转载免责声明:凡本站注明 “来自:XXX(非赢商网)”的新闻稿件和图片作品,系本站转载自其它媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的,请联系本站新闻中心,电话:020-62913822,邮箱:news@winshang.com。
文章关键词:天津传统商圈 商圈
相关阅读
天津10大新兴商圈正在崛起 商业发展指数up!
空置率上升活力不足,天津购物中心应如何突围?
天津将出让4宗商住地面积20.78万㎡ 总起价达82.05亿
天津武清7.7亿挂牌2宗商住地 土地总面积约6.41万㎡
金融街7.6亿元挂牌转让天津项目 含天津地标瑞吉酒店
×扫描分享到微信