天津传统商圈遭遇中年危机 商业升级压力下如何转型?

　　据国家统计局数据显示，2016年天津全年GDP达17885.39亿元，位居全国第五，仅次于北上广深四个一线城市，比上年增长9.0%。2016年天津社会消费品零售总额5635.81亿元，增长7.2%，居民消费水平不断提升，消费市场增长动力正在转换，消费升级态势明显。

　　随着天津城市化的加速推进，旧城改造，使缺乏个性化的传统商圈必须升级。一些区域由原来的工业区向现代产业服务区转变，新的居住区形成后不断加强商业配套，优质购物中心不断涌入，加速形成多中心商圈格局。

　　天津传统商圈主要包括南京路-滨江道-和平路商圈、鼓楼商圈、友谊路商圈、小白楼商圈、解放路商圈，大多分布在主城区内，均在天津最发达的商业地段。

　　赢商网大数据显示，天津传统商圈的购物中心存量占据全市的43%，其中，购物中心在商圈内所有商业形态中仅占64%，其他为百货、商业街等。

　　消费需求愈发多元化，新兴商圈和新商业模式不断带来新的挑战，天津传统商圈正面临着尴尬的“中年危机”，知名百货频临倒闭，商业升级压力较大，传统商圈纷纷开始了转型升级之举。本篇将对天津五大传统商圈进行解读。

　　南京路-滨江道-和平路商圈

　　南京路-滨江道-和平路商圈是天津最核心的商圈，不仅是天津历史最久、最繁华、商业最密集的商圈，也是天津客流量最大、购物中心存量最大的商圈。商圈附近聚集着大量高收入人群，以年轻时尚一族、白领阶层为主，整体购买力强大。截至2017Q2，南京路-滨江道-和平路商圈购物中心存量高达79.6万㎡，新开业购物中心带来了提振作用，体验业态占比高达45%。商圈内购物中心首层平均租金在400-900元/㎡/月区间浮动，为全市最高。

　　商圈购物中心存量及增量：

　　说明：本文各项购物中心统计数据，均以单个购物中心体量在3万㎡及以上为统计标准，数据来源：赢商大数据中心

　　历经百年，尽管商圈内百货、街铺等其他商业形态存量在传统商圈中是最大的，但商圈繁华程度有增无减，其购物中心存量也是所有传统商圈中最多的。随着天津恒隆广场、天津天河城购物中心等进驻，商圈档次也在不断提升。据赢商大数据中心监测，2013年后，商圈内新开业购物中心达6家，总体量57.1万㎡，居传统商圈之首。

　　从商圈的品牌与业态构成来看，新开业的购物中心为商圈引进了许多新兴品牌，商圈内新兴品牌占比超三成。体验业态占比高达45%，随着天津天河城等购物中心落成，文旅体验、环球食肆、室内娱乐、高端影院等多元化业态的引进，商圈的文化、时尚、潮流氛围更加凸显。

　　数据来源：赢商大数据中心

　　鼓楼商圈 

　　鼓楼是天津文化的发祥地，周边分布多个天津旅游景点，商圈内客群大部分为外地旅游者，鼓楼商圈也是天津最具创新意识，最懂打造体验式商业的传统商圈。中粮集团、陆家嘴集团等多个知名实力房企在此圈地屯兵，截至2017Q2，整体购物中心存量约达66.5万㎡，未来两年预计还将带来19.5万㎡的增量，为商圈带来了较大的信心，推动600余年历史的商圈，重新定位为年轻时尚消费群体的新型商圈。商圈内购物中心首层平均租金在200-800元/㎡/月区间浮动。

　　商圈购物中心存量及增量：

　　数据来源：赢商大数据中心

　　从商业构成来看，鼓楼商圈内仍然分布着大量的百货和商业街，随着购物中心的进驻落成，商圈商业氛围越来越密集，购物中心形态比重超60%，模式趋向由原来的区域居民消费转变为城市特色商业消费。

　　多年来，凭借天津大悦城、天津水游城、天津仁恒置地广场等购物中心的进驻，鼓楼商圈实现了业态的多样化，涵盖58种细分业态，以及占比超过14%的新兴业态，满足了消费者的多层次需求，成为业态最丰富的传统商圈。

　　数据来源：赢商大数据中心

　　基于丰厚的历史文化底蕴，以及商圈聚集外地游客的功能，鼓楼商圈更注重文旅消费的作用，购物中心体验式业态占比超50%，以天津大悦城为首，积极引入更多的餐饮、文创、休闲、娱乐等体验式品牌和新兴品牌，同时打造文化创意主题街区，利用艺术、IP、科技等主题活动提高商场及商圈的整体热度，引领天津消费者开启新的消费模式和生活方式。

　　数据来源：赢商大数据中心

　　友谊路商圈

　　友谊路高端商务板块位于市中心的东南部，是集金融、涉外、商务、会展、餐饮等功能于一体的服务型经济聚集带，堪称天津的华尔街。自2012年以来，友谊路商圈涌现出多个优质购物中心，截至2017Q2，商圈购物中心存量已达49.8万㎡。随着商务功能加大，商圈也将进一步稳固其商业价值。商圈内购物中心首层平均租金在300-900元/㎡/月区间浮动。

　　商圈购物中心存量及增量：

　　 数据来源：赢商大数据中心

　　据赢商大数据中心监测，2012-2013年天津银河国际购物中心、天津彩悦城阳光购物中心、天津银河地下商业广场、天津新业广场相继开业，填补了该区域的商业空白，一改商圈以往存量少、业态单一的局面。截止至2017年6月，商圈内81%的商业形态为购物中心类型。

　　该商圈主要客流为周边居民及全市高端消费群体，汇集了进驻天津的大部分国际一线品牌，其中更有多个当时首次入津的品牌，例如LV、Celine、MiuMiu、YSL等。整体档次偏高，对新兴品牌引进需求较低。为了突出综合功能，友谊路商圈不断优化品牌组合与升级，加大了体验业态的补充，为消费者提供更丰富的消费选择和全新的购物体验。

　　数据来源：赢商大数据中心

　　小白楼商圈

　　小白楼商圈位于南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交汇处地段，跨越和平区和河西区。作为传统商圈，目前商圈内购物中心存量相对较小，仅13.55万㎡。商圈整体更偏向由办公写字楼及进驻企业的增多而聚集人气，然后带动商业的逐步发展，相对被动。商圈内购物中心首层平均租金在140-300元/㎡/月区间浮动。

　　商圈购物中心存量及增量：

　　数据来源：赢商大数据中心

　　该商圈以前主要以单纯的百货商场为主，天津海信、国贸等购物中心落成才弥补了该商圈在购物中心方面的空白，整体购物中心形态比重在传统商圈中仍是最低的。

　　就整个小白楼商圈来说，餐饮、娱乐配套较为缺乏，部分购物中心着重将体验业态作为差异化竞争主打，并对品牌进行挑选，为小白楼区域商业业态做了很好的补充，但对比其他传统商圈来说，提振效果仍然较为乏力。

　　数据来源：赢商大数据中心

　　解放路商圈

　　该商圈处于天津自贸区中的核心，毗邻于家堡高铁站，近年来吸引了包括金融、贸易、科技、文化等重点项目的入驻。新区纳入国家战略后，区域经济飞速发展，人气剧增，形成强大的市场需求，越来越多的开发商意识到该区域的商业价值。

　　此商圈内新型商业不多，天津宝龙国际购物中心算是开启了该商圈传统商业的升级换代，金元宝集团旗下项目也开始步入转型阶段。下半年预计开业的天津塘沽万达广场和天津秀古商业广场，将进一步巩固商圈在滨海新区的商业霸主地位。

　　截至2017Q2，商圈购物中心总存量达25万㎡，预计今年下半年还将带来20万㎡的增量。商圈内购物中心首层平均租金在212元/㎡/月左右。

　　商圈购物中心存量及增量：

　　数据来源：赢商大数据中心

　　解放路商圈内多为2008年以前开业的购物中心，前期引进的多为百货、休闲服饰、超市、电器卖场业态，新兴配套相对较少，新兴品牌占比相对较低。目前，体验业态正在逐步颠覆过去以百货业态为主的商业模式，未来新兴品牌进驻率及体验业态比例将进一步提高。

　　数据来源：赢商大数据中心