天津10大新兴商圈正在崛起 商业发展指数up！

　　在传统商圈品质升级、更新换代之际，随着城市版图的不断扩张和楼市发展拉动，新兴商圈开始逐渐崭露头角的同时，也正在倒逼传统商圈进行转型与革新。

　　赢商大数据显示，截止2017年第二季度，天津新兴商圈未来2年3万㎡及以上的拟开业购物中心增量将近85万㎡，增量是传统商圈的2倍。不断后来居上的新兴商圈，开始出现与传统商圈分羹趋势，同时带来全新的商业模式，重新影响着天津商圈的商业发展格局。

　　天津十大新兴商圈解读

　　目前，天津新兴商圈主要有十个，分别是：泰达开发区商圈、津滨大道商圈、津南核心商圈、空港经济区商圈、中北镇商圈、河东CBD商圈、武清商圈、水上奥体商圈、大梅江商圈以及东丽开发区商圈。

　　泰达开发区商圈

　　频繁往来于天津市区与开发区之间的庞大流动群体为该商圈提供了稳定的消费需求。未来将进一步围绕打造精品工程，天津K11确定落户该商圈，使商圈获得了较大的增值。商圈内主要商业项目有：天津鸿泰千百汇商业广场、天津滨海新区永旺梦乐城购物中心、天津、金元宝滨海国际购物中心、天津泰达时尚购物中心、天津K11。

　　津滨大道商圈

　　天津爱琴海购物公园的开业为津滨大道商圈注入强大的商业活力和消费驱动力，与对面的河东万达广场形成“对峙”模式，掀起了商圈内激烈的商业竞争。商圈内主要项目有天津河东万达广场以及天津爱琴海购物公园等。

　　津南核心商圈

　　津南核心商圈位于天津市东南部，是承接中心城区城市功能和滨海新区产业功能的黄金走廊。早期商圈商业密度较低，预计今年将有4个中大型购物中心开业，将带来全新的惬意舒适购物体验场景。商圈内主要项目有天津新濠广场、天津新华城市广场、永旺梦乐城天津津南、天津深特广场和天津新城吾悦广场。

　　空港经济区商圈

　　商圈利用毗邻市区和地铁沿线的区位优势，以及自贸试验区、跨境电商试点的政策优势，不断吸引各类商业综合体落户。此商圈内，几大购物中心形成集群效应，有望发展出一个成熟的商圈。商圈内主要项目有天津新燕莎奥特莱斯、天津欧洲贸易中心、SM天津滨海城市广场、天津美购美商业广场和天津复地活力广场。

　　中北镇商圈

　　此商圈内对体验业态需求大，自商圈第一家综合性购物中心永旺梦乐城中北店开业以来，日均客流量已经达到4万人的规模。环球购物中心和新城市中心都紧邻永旺梦乐城中北店，令商圈逐步驶上商业兴旺之路的快车道。商圈内主要项目有天津永旺梦乐城中北店、天津冠德环球购物中心、天津新城市中心二期。

　　河东CBD商圈

　　商圈位于天津海河东岸，为城市主中心、城市中央商务区的重要组成部分。远洋未来广场和嘉里汇的出现在一定程度上推进了商圈整体的功能性，区域的吸金力也上升了不少档次。商圈内主要项目有天津嘉华国际商业中心、天津远洋未来广场和天津嘉里汇。

　　武清商圈

　　武清商圈位于天津市西北部，地处京津之间，是京滨综合发展主轴的重要节点，商圈借区位优势融入了京津冀协同发展战略中。商圈内几大购物中心形成优势互补，为商家创造丰富灵活的投资机遇，正在形成一个辐射京津两地消费者客群的核心商圈。商圈内主要项目有天津佛罗伦萨小镇、天津武清威尼都、天津创意米兰购物广场、天津荔隆商业广场和天津NBA水城商业广场。

　　水上奥体商圈

　　商圈位于南开区黄金地段，目标人群以周边居住人群和外来商务人群为主。天津鲁能城购物中心开业运营后将奠定该区域城市级中高端商圈的地位。商圈内主要项目有天津奥城商业广场、天津彩柒汇生活广场，天津鲁能城购物中心。

　　大梅江商圈

　　商圈周边众多成熟住宅区，且高端项目林立。大梅江商圈发展定位逐渐升级为商业、文化、居住于一体的功能性商圈，但目前商业密度仍较低。商圈内主要项目有天津奥城商业广场、天津彩柒汇生活广场和天津鲁能城购物中心。

　　东丽开发区商圈

　　商圈紧邻轻轨东丽经济开发区站，东丽新业广场的开业引领了商圈升级，成为该区域的新地标。

　　天津新兴商圈商业发展潜力如何？

　　依托商圈购物中心存量、购物中心增量、创新业态比例、体验业态比例、周边4平方公里房价均值、周边4平方公里近半年房价增幅等维度，赢商网大数据中心对各项数据赋值加权，对比各新兴商圈未来的发展潜力如下图：

　　数据来源：赢商大数据中心

　　综合各项数据来看，泰达开发区商圈未来发展潜力最大，津滨大道商圈紧跟其后，属第一梯队。泰达商圈随着新区人口、行政、商务能力的陆续导入，近年商圈商业人气持续走高，品牌及业态都有较好的发展空间。而水上奥体商圈、大梅江商圈以及东丽开发区商圈，发展潜力指数较低，位于后三位。

　　新兴商圈会对传统商圈构成威胁吗？

　　不可否认的是，与传统商圈相比，新兴商圈具有其独特的优势和魅力，也是传统商圈有力的竞争者。

　　一位天津的业内人士分析称，在交通方面，天津这些新商圈不仅有充足的停车位，而且城市地铁和其他公共交通的便利也帮助这些商圈吸引客流；在业态组合方面，新商圈业态构成多数比较新颖，体验性项目较多，迎合年轻人群的喜好。越来越多的新兴商圈，更新了天津地区商业地产版图，辐射周边客群，让附近的消费者降低时间和交通成本，就能买到心仪的商品。

　　但是，传统商圈占据区位优势、资源优势为时已久，也在天津消费者的消费习惯中打下烙印，并在多年的发展运营过程中，形成了自己强有力的竞争力。所以在他认为，在目前来看，天津新兴商圈并没有对传统商圈构成很大威胁，将来会不会构成威胁，还不好说。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于天津房地产市场来说，一些商圈的崛起和规模的扩大，也比较吻合当前人口郊区化的居住模式。对于此类新兴商圈来说，后续预计市场认可程度依然是比较高的。

　　从实际情况看，当前商圈的发展也会对市区的传统商圈形成较少的影响，至少在近两年竞争力还不强。后续随着轨道交通建设，郊区商圈的市场认可程度会提高，对于市区部分商业项目来说会有一定的竞争力。