商业用地自持向全国蔓延 商办物业将回归商业属性

　　未来的商业地产，不再是个人买家的秀场，他们将陷入“无房可买、无资格买、无能力买”的尴尬境地。

　　商业自持向全国蔓延，开发商将无房可卖

　　从北京到深圳、成都，商业用地自持，已经逐渐蔓延到全国各地。在规定的年限内，所有人都将面临着无商业地产可买的状况，或者说可供购买的资源十分有限。

　　2016年11月16日，位于北京市海淀区永丰产业基地的18号、19号地，采取“限房价、竞地价”的土地出让方式，最终以100%自持成交。其中，19号地包含的零售商业部分，首次出现商业用地自持。第二日，同样位于永丰产业基地的地块，商业部分出现10%自持。

　　2017年5月5日，北京市成交两宗商服用地，分别为房山长阳镇和顺义高丽营，前一宗要求对该经营性地上建筑面积100%持有20年，后一宗要求自持比例不低于50%，持有年限不低于20年。这是继3.26商办新政出台后的首批商业用地出让，同时，也是全国首次真正意义上开启自持的商业土地模式。

　　5月18日，北京市丰台区丽泽金融商务区出让两宗商业用地，要求竞得人100%自持，自持年限与土地出让年限一致，分别为40年和50年。其中，D-01地块因无人报价流拍。

　　6月22日，天津津东丽津商住地块出让，竞买报价到达设置的最高限价后，不再接受更高报价，转为竞报自持规划商业建筑面积。

　　7月7日，位于天津宝坻的两宗商住用地，同样采取设置最高限价，熔断后竞商业自持的方式。

　　7月11日，深圳前海桂湾商业地块，规定竞买人10年内不得转让，10年后按协议书约定，限整体转让。

　　今日，成都将出让的6宗土地中，商住混合用地采取“限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得”的方式，当应价达到设定的宗地最高限价时，熔断后每次举牌将增加5%自持商业。此次成都的商住土拍，借鉴了天津模式。

　　商业用地的自持，从萌芽到全国各地实施，只用了半年的时间。从自持年限到自持比例，要求越来越严格，政府逐步加大对商业用地的把控。

　　写字楼转向企业买家，零售时代宣告终结

　　北京3.26新政规定，在建（含在售）的商办项目不得向个人出售，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500㎡。此前已销售的再次上市交易可以出售给个人，但购买者必须具备购房资格。同时，要求商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款。

　　目前，在北京购买商办类物业，首先考虑的是资格问题，其次才是经济实力。如果你已经具备了资格，你会全款购买一套商办物业吗？再进一步，你的经济实力能承担买一套最低500㎡，且不能贷款的商办物业吗？

　　诚然，商办物业已经不欢迎个人买家，而是让它回归商业属性，鼓励企业购买。在经历新政的洗牌后，预计在今年下半年，北京将有大量的商办项目入市。

　　根据公开数据显示，目前北京写字楼市场可预见的存量分别为：散售7.2万㎡、半层/整层14-15万㎡、整售12万㎡。

　　业内人士预计，散售货量的去化周期约为1年到1年半，之后写字楼市场将全面由TO C销售转向TO B销售，零售时代彻底宣告结束。

　　空间家在顺义某写字楼开盘现场，工作人员表示，“个人买家一般都会购买三套、四套房，收房后相互之间打通，租给企业办公，只买一套的买家很少。”

　　从市场供应和购买需求两方面来看，小户型的写字楼将逐渐被市场淘汰。据空间家写字楼数据统计中心显示，户型在100㎡以下的房源，约只占11%。

　　一方面，市场上散售的写字楼存量逐步减少，整售写字楼占比加大；另一方面，受3.26商办新政的影响，个人买家对商办类产品的购买意愿降低。因此，未来有能力、有意愿购买写字楼的对象，就只剩下企业了。

　　小户型的写字楼市场需求，则逐渐被联合办公取代。它将各个企业“化零为整”，又将办公空间“化整为零”。在创业之初，一般团队只有几个人，与其到处找写字楼，应对各种琐事，还不如早日投入到联合办公开放的环境中奋斗，与志同道合的人在一起，更有气氛和干劲。

　　目前，有能力的企业，已经越来越多的开始购置写字楼用于自用。在北京，望京成为全球企业总部所在地，全球知名企业大多在此购置整栋或整层写字楼；在深圳，预计2017年新增写字楼供应将达到171万，较去年将近翻一倍。在新供应出货的写字楼中，以自用为主的投资需求活跃，企业总部大楼占比近5成。

　　可以预见，由于市场供求的变化，将导致个人买家逐步退出写字楼投资市场。