万达和融创的“世纪并购” 突然杀出个富力地产！

       今天，万达与融创的631亿元“世纪并购案”在万达索菲亚酒店正式签约，而突然出现的富力地产成为此次交易的最大新闻。

　　据三方发布的联合公告显示，此次交易的最终结果是：融创以438.44亿元对价收购万达13个文旅项目的91%股权；而富力地产则以199.06亿元收购万达旗下77家城市酒店的全部股权。　 

　　由于富力地产的介入，此次交易融创所需支付的金额减少了193.26亿，而此前万达承诺向融创发放的296亿元委托贷款也不再提及　　 

　　从短短20天与融创谈成“世纪并购案”，到急忙引入富力地产接盘酒店项目，这种种迹象都指向一点：万达对于现金流的渴求非常之高。

　　富力地产横空介入　　 

　　今天举办的签约仪式可谓充满戏剧性。　 

　　商业见地现场了解到，原本只出现万达和融创两家公司的签约仪式，现场背景板上却多了富力地产的名字。同时，原定下午16点开始的会议，也突然宣布推迟一小时，且要求所有人员离场。

　　而就在大家猜测富力地产究竟扮演怎样的角色时，剧情出现了反转。时间将近17点时，现场背景板带有富力地产的牌子突然被撤下，变成了“万达商业融创中国合作签约仪式”。　　 

　　此时，立即有媒体发出消息，猜测这可能是富力临时退出。没想到在10分钟之后，剧情再一次反转。在签约仪式正式开始时，会场内的背景板再一次改回“万达商业、融创中国、富力地产战略合作签约仪式”。　 

　　而对于富力地产介入的种种变数，外界有诸多猜测。但对于此次交易，三方统一口径，三位董事长全都照着事前准备好的稿件念。　　 

　　富力地产董事长李思廉发言说：“这次富力与万达、融创合作，是一次三强联手的成功典范，我们三方互利互惠，合作模式符合三方的长期发展。通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。”

富力地产董事长李思廉

　　融创集团董事长孙宏斌说：“融创从2016年10月份开始就基本不在公开市场上拿地，这半年多的积累为我们把握并购合作机会沉淀了充足的资金。现在公开市场的地价偏贵，我们从去年就判断并购市场有机会拿到价格合适的土地。但并不是所有的开发商都有机会，只有有品牌、有口碑、有现金流、有决策能力和操作能力的开发商才能抓住机会。”　　 

　　万达集团董事长王健林说：“我认为不管是从企业战略、还是商业逻辑看，三方都是赢家。万达肯定是赢家，因为通过这次转让可以大幅减少负债，收回巨额现金。同时，本次协议签订还标志着万达商业、万达文化旅游已走上“轻资产”品牌经营。目前中国，能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。”　　 

　　虽然，三方并没有正面回应富力地产的突然出现，但外界普遍认为此事不简单。　　 

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，签约现场画风不断转变，说明并购本身错综复杂，还很多细节需要处理。但富力地产的角色不会是“打酱油”，预计后续还会有各类合作展开。

　　富力地产是“救火队员”？　　 

　　既然富力地产的角色不是“打酱油”，那它究竟扮演什么样的角色？　 

　　首先，我们不妨先来看看这次三方联合发布的交易细节与之前有何不同。原文如下： 　　  

　　三方于2017年7月19日同时分别签署转让协议，万达商业将北京万达嘉华等七十七个酒店转让给富力地产。　　 

　　万达商业将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目等十三个文化旅游城项目91%股权转让给融创房地产集团。主要内容如下：　　 

　　一、富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。签约后2日内付20亿元定金，2018年1月31日前付清全部转让价款，完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响，继续执行，直至合同期限届满。　　 

　　二、融创房地产集团以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。签约后付150亿元，签约后90日内付清全部转让价款，完成交割（个别项目待交割条件具备时办理）。　　 

　　三、万达商业与融创房地产集团双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：

　　1、品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；

　　2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；

　　3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；

　　4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。　 

　　四、融创集团、富力地产考虑今后投资开发的商业中心及影城全部委托万达商业和万达电影管理。三方同意今后继续在文旅项目、电影等多个领域全面战略合作。　　 

　　从公告可以看出，此次交易有三点不同：一是原由融创以对价335.95元接手的酒店项目由富力地产以199亿元接手；二是原约定融创接盘13个文旅项目的对价由295.75亿上升至438.44亿元；三是融创的付款方式变成了一次性付清，原定万达承诺通过指定银行向融创发放的296亿元委托贷款不复存在。　　 

　　对于这样的结果，三方并没有过多的解释。不过，从孙宏斌的言论中或许可以嗅到一些讯息。

融创董事长孙宏斌

　　孙宏斌表示：“这次融创和万达的交易范围和结构都做了调整，我们和万达合作13个文旅项目，万达出售给富力77个酒店资产。这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性，降低了我们负债水平，同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分。对于我们和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价，这种交易安排三方都很满意。我们也相信富力承接的这部分酒店资产有一个非常合适的价格，未来也会有很好的经营结果。”　　 

　　事实上，早在交易前一天，孙宏斌就召开了一个小型媒体见面会。他曾表示在融创与万达的投资并购之后，各个银行就已经开始排查融创。但他认为排查实属正常，与融创和万达有业务往来的银行不关注融创与万达的交易才是不正常的。他称融创与银行一直在沟通，多数银行反响较好。　 

　　面对各大银行的排查，投资者的心态显然没有孙宏斌那么好。7月18日，融创中国2019年12月到期债券价格跌破面值，一度下跌4.1%至99.3美元，创下2014年12月发行以来最大跌幅；当天11时，融创中国股价报15.5港元，下跌13%。　　 

　　所以不难看出，此次引入富力地产，很大部分原因是为了降低融创的负债率。　　 

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲早前对商业见地分析过，万达此次急售文旅项目资产包，是基于政策风向而万不得已的行为。即使他不愿意卖，也不得不迅速出手资产。　　 

　　在这种情况下，融创的负债率已经让投资者担忧，并引起了监管部门的注意。万达要想快速完成交易，就必须在找出缓解融创资金压力的方案。在一周之前，万达想出的方案是通过指定银行发放296亿委托贷款给融创。　　 

　　但屋漏偏逢连夜雨。17日，万达集团6个境外投资项目的融资已受到严格管控，同时国际三大评级机构之一的标普将万达商业评级列入负面观察名单，评级为“BBB-”。不仅如此，根据证监会公布的最新IPO排队信息显示，目前万达商业排的排名已从第65名推后至第68名。　　 

　　这意味着，已经私有化一年多的万达商业，仍不能在短期内通过A股市场融资。万达此时可谓步履艰难。　 

　　这么看来，事情的原委或许就是王健林想卖，融创想买，但大家都缺钱，所以找来富力地产加入让交易顺利完成。不过，黄立冲还表示，这只是外界所能看到最表面的情况，三方能在这么短的时间内完成交易，一定还有一种看不见的力量在起作用。而这些内情，外界是不可能得知到的。 

　　孙宏斌和王健林到底还有多少钱？　 

　　既然交易已经顺利完成，那么万达和融创究竟能回款多少现金流呢？　 

　　孙宏斌在发布会上解释说，融创在上半年的销售业绩为1100多亿，截止2017年6月30日账面有900多亿现金，下半年7月份回款会超过200亿，其他月份回款都会超过300亿元，全年将有超过3000亿的销售额，会有充足的现金流。　　 

　　在完成上述交易后，融创将承担13个文旅项目现有全部贷款约454亿元，并在签约后立即向万达商业支付首笔150亿元。值得注意的是，目前被收购的万达资产项目公司账上，仍有现金。　 

　　据财新网报道，一位融创内部人士表示，他们综合测算这些项目公司留存现金的状况之后认为，这450亿元左右偿债压力对于融创中国而言，压力并不大。

万达集团董事长王健林

　　而万达同样也说自己压力不大。王健林在发布会上表示，本次转让后，万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿（不含13个文旅项目账面现金300亿），加本次转让收回现金680亿（含回收往来款），现金共计约1700亿。　 

　　万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。到年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金超过330亿。今后5年，预计万达商业租金年均增长20%左右。　　 

　　截止目前，这场号称“世界并购”的交易已经落定。虽然三方都说自己是赢家，但到底是不是赢家，还得时间来验证。