曹志东：协信已形成“商业、住宅、产业”3类产品线

　　协信控股集团有限公司常务副总裁曹志东在博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会上发表主题为“3D城市运营商，商住产一体化集成模式”的演讲。他提到，商业、产业、住宅有其内在逻辑性，相互提升的价值很多，协信目前已经形成商业、住宅、产业三类产品线。

协信控股集团有限公司常务副总裁曹志东

　　观点一：“商住产”有内在逻辑性

　　   经过多年的探索，商业、产业、住宅3个业态在日常开发和运营的过程中，有它的内在逻辑性和可以互相协同、互相提升价值的很多逻辑，在我们近五六年时间的过程中，很多东西，也印证了刘教授课题组的推导和认证。

　　对协信来说，23年前，最早是做批发市场起家的，最后由于业态的升级，变成了以运营为主的企业。七八年前，开始介入到产业地产，由于这些实践，我们也形成了对地产不同的理解。

　　观点二：协信想成为城市运营商

　　协信也想成为城市的运营商，进入一个城市，希望找到这个地方、这个城市的核心驱动力。

　　这个核心驱动力，要么就是一两个能够真正落地的产业，这个产业是实质性的、实体的产业，围绕这个核心驱动力，再配置其他的相关业态。

　　比如协信拿一块地，核心是为了做购物中心，从购物中心的资金平衡和盈利考虑，需要配套住宅、公寓、写字楼、酒店等，把它变成了一个综合体。在近郊的地方，直接配置核心驱动带产业，在这个产业规模扩大的基础上，配置相关的住宅或者是写字楼等其他的业态。

　　观点三：多元化模式推进商业模式

　　协信从公司的形态进行了制订程度的调整，除了地产方面之外，也形成了金融和投资业务。

　　金融和投资业务的安排和发展以及延伸，都是为了把商住产一体化的商业模式进行深化和落地的需要。

　　由于这样的模式，相对来说要求比较高，不像很多同行以纯住宅为主，一两千亿的规模还是比较厉害，我们以运营为主，资产比较重，我们也寻找了相关的合作伙伴。

　　比如我们现在变成了一个混合制的平台，上海绿地变成了我们的股东，我们引进了清华启迪，也变成了我们的股东，我们获得了真正的科技的产业前沿布局，和它对物业需求比较高，以及对物业产业园的发展有实质性引领作用的资源。

　　同时协信的合资业务和金融业务，也跟他们进行深度的合作，我们选择一些产业比较深、用地用房比较厉害的产业，现在已经形成了机器人产业和智能汽车产业为我们的主要合作方向。

　　观点四：协信已经形成“商、住、产”三类产品线

　　   协信在商业住宅产业的集成开发的模式上，有很多现实的可行性和必然性。目前已经形成了3类产品线：一类是商业，购物中心；一类是住宅，以协信小镇为主；一类是产业，产业是和清华合作建立科技城或者是科技园的操作。

　　    我们需要有轻资产的服务和运营的能力，这些能力，实际上都是在我们的每一个组织形态当中体现。从商业来说，这是原有的核心竞争力。这部分，也形成了我们的星光商业一系列的产品标准和一系列的开发服务的线，分别是各种不同的业态，和针对不同的地域以及不同的客户需要形成的。

　　住宅方面，我们也稍微有一些研究，这些研究，其实主要是为了商业和产业配套的结论。

　　观点五：所有开发都是以人为本

　　一定要强调的是，所有的这些开发业态，或者是运营的能力，或者是合作的组织，都是以人为本，人有需求的发展，我们的工作也要调整到什么样的方向，这就是真理。

　　协信的物业服务和商业服务，基本上已经到了我们的局域网，能够胜过广域网的状态。协信的物业公司今年会做到超过5千万的利润，我们发现超过40%不是通过传统的收物业费来获取的利润，而是通过对客户的增值服务来获得的。

　　 当然，这几种物业和运营服务当中，也是希望它是互利的。如果是一个具体的项目，它的利润是可以转移的。但是由于我们每一个单位，都是独立的合资公司，所以我们核心是在于它的整体价值的最大化，希望能够把总体的蛋糕做大。

　　我们的客户，我们除了卖给他房子之外，还要继续为他的经营服务提供后续的空间。这样的话也可以获得更多的收益和降低成本，抵御风险是最后的底线。

　　在这个过程当中，我们经过20多年的实践，对于城市运营商的角色，我们的体会也越来越深。必须要从这些运营服务和生活服务、商业服务这几个综合的方面，使我们的商业、产业、住宅3个业态有机的融合在一起，能够发挥最大的价值。