戴德梁行：重庆甲级写字楼市场后续需求减弱 商业格局不破不立

　　2017年7月13日，全球领先的房地产服务商戴德梁行发布2017年上半年重庆房地产市场报告。 

　　报告数据显示，今年上半年商品住宅供应量为711.4万平方米，环比去年同期下降2.7%，延续了2015年以来的负增长走势。2017年1-6月，主城一手商品房市场成交火爆，1-6月商品住宅成交面积达到1367.7万平方米，同比大幅增长41%。今年2017年1-6月成交均价为8644元/平方米，较上年上涨24.2%;甲级写字楼市场后续需求减弱，震荡行情显示市场仍有待调整。考虑到渝中区和江北区均有已建成但暂未推出的潜在供应，预计短期内市场仍难突破供大于求的局面。虽然二季度入驻率微升，但激烈的竞争背景下租金仍难大幅提升，全市优质购物中心租金为每月每平方米705元，环比微涨0.7%。未来随着部分高端购物中心开业，重庆奢侈品牌将呈快速增长势头，拔高城市商业水平的同时也将打破现有奢侈品牌的格局。　　 

　　商品住宅市场需求强劲 成交价格一路飙升

　　商品住宅市场需求强劲，成交价格一路飙升。进入2017年，主城一手商品住宅供应量保持低位运行，虽然4月和6月供应量有所增加，但整体而言依然是供应不足， 2017年1-6月商品住宅供应量为711.4万平方米，环比去年同期下降2.7%，延续了2015年以来的负增长走势。2017年1-6月，主城一手商品房市场成交火爆，除2月份受节假日影响成交略低以外，其他月份均在200万平方米以上，特别是四月份在房交会推动下，成交量高达302.5万平方米，创下单月成交历史新高。1-6月商品住宅成交面积达到1367.7万平方米，同比大幅增长41%。商品住宅市场需求强劲，市场呈现供不应求趋势，成交价格处于上升通道，6月份成交价格涨至9651元/平方米，较2016年上涨38.7%。整体来看，今年2017年1-6月成交均价为8644元/平方米，较上年上涨24.2%。分区来看，渝北区在热点板块和品牌大盘放量带动下，成交量高达477.1万平方米，远超其他区;南岸区依托南滨路和茶园片区成交量排名第二，达到193.8万平方米。成交价格来看，渝中区和江北区为均价在每平方米一万元以上的两个区，分别为13771元/平方米和10543元/平方米。

　　戴德梁行重庆公司总经理江冰河先生表示：目前住宅市场供不应求，价格快速上涨，从近期土地市场活跃度和成交价格来看，各大房企对后市预期较好，未来房价仍面临上涨压力。当前的调控政策主要为限制外地人投机、限制非首套房公积金贷款和整顿规范房地产销售和中介行为，如未来房价上涨过快，政府或将出台更多调控政策。长期来看，未来较为充足的土地供应为市场稳定提供了一定基础，同时土地存量较为集中的新兴区域将迎来发展机遇。　　 

　　甲级写字楼市场后续需求减弱 震荡行情显示市场仍有待调整

　　二季度，重庆甲级写字楼市场无新增供应，市场存量保持为155.7万平方米;租赁需求在经历了一季度放量之后大幅收缩，市场回归平淡，二季度吸纳量减至2.1万平方米，与一季度相比下降49.5%;较大的行情起伏显示，在供大于求的背景下写字楼市场尚未打破瓶颈。受此影响，全市空置率微降1.37个百分点至46.2%。在需求下滑的背景下，租金延续了下调走势，二季度全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米89.5元，环比下降1.1%，同比下降3%。从区域来看，传统核心商务中心渝中区受区域内入市较早写字楼占比较大影响，租金为每月每平方米85.5元;入市时间较晚、物业水准普遍较高的江北区为每月每平方米96.9元;而新兴区域渝北区和九龙坡区则都在每月每平方米90元以上。随着竞争的加剧，传统商务中心和新兴商务中心正面临不同状况：如何更新硬件以及提升物业软件水平，避免租户流失将是传统商务区写字楼需要面对的问题;而新兴区域写字楼市场处于培育期，如何在抢占市场份额和租金回报中取舍则是其需要考虑的问题。

　　近年来，与外资企业控制运营成本、缩减办公面积不同的是，内资企业发展迅速，对办公面积的需求更大，成为写字楼市场主力。从城市发展规划来看，未来传统金融行业以及多元化金融投资和资产管理公司依然是市场的主流租户，随着现代服务业的发展，旅游业、互联网产业、大会展方向租户亦会逐渐渗入写字楼市场。戴德梁行华西区企业服务部董事刘聪聪先生表示：下个季度，位于渝北区的财富金融中心将交付使用，考虑到渝中区和江北区均有已建成但暂未推出的潜在供应，预计短期内市场仍难突破供大于求的局面。4月，政府出台“商改住”政策，对库存量较大的区域实施限制供地或放缓供地，鼓励商务物业调整用途和规划，从长期来看有利于缓解写字楼市场供应压力，而自贸区带来的城市发展红利将有望引入更多企业和新的创业公司，从而对存量写字楼的去化起到推动作用。　　 

　　传统商业布局正逐步被打破 构筑多层次、立体商业新格局

　　本季度优质商业市场无新增供应，市场存量保持为329.4万平方米。整体市场表现较为活跃，除个别购物中心入驻率下降以外，多数购物中心通过调整业态，扩大餐饮、教育培训、健身等休闲娱乐业态占比，在去化空置面积方面取得了良好效果。在此背景下，二季度全市优质商业物业入驻率较一季度提升0.9个百分点至88.7%。虽然本季度入驻率微升，但激烈的竞争背景下租金仍难大幅提升，全市优质购物中心租金为每月每平方米705元，环比上季度微涨0.7%。当前，重庆商业市场的竞争不再局限于单纯的硬件环境和品牌的比拼上，而是进阶为资源整合、管理运营、创新能力和行业发展前瞻性综合能力的较量上。

　　戴德梁行重庆商业地产部助理董事唐正艺女士表示：未来随着部分高端购物中心开业，重庆奢侈品牌将呈快速增长势头，拔高城市商业水平的同时也将打破现有奢侈品牌格局;同时，伴随着长嘉汇二期、白象街和沙磁文化广场的开业，文旅商业也实现多点布局。随着城市发展需要以及轨道交通逐步完善，住宅区不断外扩，作为配套的商业项目发展加速，涌现出一批新兴商圈，如嘉州商圈、弹子石商圈、礼嘉商圈、照母山商圈等。重庆传统商业布局正逐渐被打破，未来将构筑多层次、立体商业新格局。