经历“失去的4年”后 石家庄再迎商业地产井喷潮

　　编者按：京津冀一体化大背景下，探寻河北商业零售业的投资与发展机会，立足石家庄、唐山、邯郸、保定等城市，我们会陆续推出针对城市商圈、知名商业项目、业态和品牌的系列报道，此文为第三篇。　　

　　（赢商网报道）2017年开始，石家庄迎来了第二轮商业地产井喷潮。根据赢商网的初步统计，2017-2020年石家庄计划开业的商业项目有18个，商业建筑面积总计约200万平方米。目前，最受市场关注的是今年9月开业的保利广场和明年9月开业的华润万象城。

　　北京盈石助理副总裁刘磊表示，北京、天津的商业经过长时间的发展沉淀，商圈格局、各商圈的特色已经较为清晰，同时由于城市土地的稀缺性，城市核心区的新增商业项目近几年大大减少，更多的是存量改造项目，而石家庄目前还处于增量项目较多、商圈不断外扩发展的阶段，城市中心区商业不断拓展和调整升级，竞争态势日益加剧，生存空间在压缩，中心外围区域开始出现购物中心项目，从整体格局来看，随着城市化进程的加快，石家庄外围商圈还存在较大的发展空间。

　　发展空间大，但是面临的问题可不少。比如，不少本土企业过于追求短期回报，采取销售物业产权的做法削弱了商业物业的价值。又比如，招商难、外来品牌引进难，日益考验着许多开发商的专业能力和经营眼光。保利、华润旗下项目表现出较高的物业水准、先进的商业规划能力、强大的招商能力，将给石家庄本土商业企业带来更多启发。

　　
石家庄2017-2020年计划开业项目一览

　　散售物业产权之殇

　　2011年9月裕华万达广场开业，石家庄首次出现了大型购物中心和商业综合体，加上2012年开业的新源乐汇城购物中心、勒泰中心，石家庄迎来了商业地产的第一轮井喷潮。而自2017年开始，未来三年里石家庄迎来第二轮商业地产的井喷，更多品质型、体验型购物中心陆续开业，很大程度上将改变石家庄现有的商业格局。

　　那么，在过去的2012-2016年里，石家庄商业地产事实上经历了“失去的4年”，在这“失去的4年”里，石家庄的商业开发属于冷却状态，没有具备城市级影响力、引领商业消费升级的优质购物中心开业。而且，不少企业普遍追求快速回收投资，于是将物业产权散售，给后续的招商经营发展带来了很大的问题，这种问题延续至今。

　　商业项目需要自持运营才能获得应有的价值，但是商业地产的销售过去几年里一直是石家庄市场的常态，没有按照符合市场规律的方向发展。一位业内人士表示，“因为许多本地开发商资金实力不足，没有宏远的战略眼光，没有将商业地产作为战略发展方向，商业用地的开发仍以销售型物业的方式进行，没有长期持有的打算。一般把商铺划分为虚拟产权，以虚拟产权的形式卖掉，以每年固定投资回报的形式返还给业主。比如某项目为加速去化，给到业主的年回报率是8.5%甚至更高，远超过持有物业年回报率6%的水平，还以该回报率定下了高于市场的租金水平，品牌商也无法接受，所以项目的招商很困难，导致了一系列的恶性循环，经营困难重重”。

　　石家庄未来三年计划开业的项目也有散售物业产权的现象存在，比如建华城市广场，结果是基于风险考虑，许多国际知名连锁品牌不会进驻，导致项目的定位理念无法落实，品味和档次无法保证。

　　破解项目招商难

　　由于石家庄并非备受品牌商关注的一线城市、热点二线城市，而是经济欠发达地区的2.5线城市，因此石家庄并不是各业态的新型品牌进入市场的首选，在招商的前沿选择上天然不具有优势，招商难、客大欺店的情况多有存在，许多项目宣布招商启动后，由于项目本身的各种原因，经过很长一段时间招商进展仍不顺利。

　　比如美团生活广场，国内最大的生活服务类电子商务公司美团网2014年就宣布，美团网全国运营中心将迁至石家庄，进驻美团生活广场，2015年6月美团生活广场举办了招商发布会，宣布将打造成为集体验式、智能式消费于一体的商业综合体，成为河北首家全互联网式购物中心，但是开发方振西实业总公司在项目建设上迟迟不能交付，该项目面临着违约的风险，至今未开业。

　　赵县金地商业广场2015年12月实现项目建设封顶，举行了招商启动仪式，但是至今还未开业。荣鼎金座商业广场2016年5月宣布项目启动招商，与若干品牌商家进行了意向签约，但是至今还未开业。中冶盛世国际广场2016年9月拉开招商大幕，与韩国CGV影院举行了签约仪式，但是据中冶置业集团相关负责人介绍，项目的开业时间要到2019年。

　　北京盈石助理副总裁刘磊认为，一个项目的招商应该分成几大板块，首先，要有市场领军型品牌（大型连锁品牌）作为项目的门面，其次，要有目前市场热度较高的品牌（比如网红店），这类品牌租金给付能力较高，同时，为了避免品牌的同质化竞争，还应打造一些传统升级型的品牌，在原有品牌基础上进行跨界融合，通过“旧瓶装新酒”来进一步提升吸引客群，最后，还应有一些项目自身的独有资源，引进外界难以复制的特色品牌，作为项目的独有亮点。

　　“一个项目的成功要打组合牌，不能有过于明显的短板，需要在各个品牌之间筛选平衡，实现项目收益与品牌形象的双赢”，刘磊说。

　　新项目带来新品牌

　　绿地、保利、华润置地、万达等外来企业与石家庄本土企业一起，众多项目陆续面世，将给石家庄带来更多各业态的新品牌，比如外婆家、Ole’精品超市、大鲁阁保龄球馆、i.t、保利国际影城、中都DMAX影城、海昌海洋公园等，均为首次进驻石家庄的品牌。

　　石家庄绿地中山里将在今年国庆期间开街，项目位于桥西区大经街与中山路交汇处南行200米路西，是绿地中山公馆的配套商业，是个规模约1.3万㎡的商业街区，项目分为西区与东区，西区以中式餐饮、西餐咖啡等中型餐厅为主，东区以品牌西餐、日料、创意餐厅等中大型餐厅为主，木一堂、橡树西餐酒吧等品牌已经进驻，目前招商率超过了80%。

　　石家庄保利广场位于长安区体育大街与丰收路交叉口，项目营业面积8.2万平米，地下两层、地上四层，保利国际影城、超越健身、开心河马、小放牛、呷哺呷哺、胜道、Topfeeling、La Chapelle等90余个品牌已入驻，今年9月将开业，由于项目周边存在商业空白，保利广场拥有较大的市场空间。

　　石家庄华润万象城将在2018年9月开业，项目定位为一站式国际时尚生活区，客群覆盖中高端、家庭型、年轻消费人群，核心客群以20-45岁的城市时尚精英为主，囊括了国际一线品牌、国际二线品牌、轻奢品牌、化妆品独立门店等。万象城所在的新百商圈拥有新百广场、银座东购、苏宁广场、万象天成、海悦天地等商业项目，万象城的开业将扩大新百商圈凝聚力和商业辐射力。

　　万达商业在裕华万达广场尝到甜头后，第2座万达广场选址长安区，万达与石家庄国瑞城房地产开发有限公司合作，开发位于中山东路、谈固大街以东的长安万达广场，该项目开业后将对嘉和广场、东胜广场带来一定程度的冲击。第3座万达广场选址新华区西三庄，该项目今年1月份已经签约。