深圳前海及广州琶洲现状及未来：依靠总部企业 带动区域发展

　　2017年8月3日，世邦魏理仕发布《大珠三角商务枢纽2.0》报告，解析深圳前海及广州琶洲这两个新兴商务区市场现状及未来发展机遇。报告显示，升级版本的新兴商务区的出现及其带来的大量集中供应，一方面令写字楼租金和空置率承压，但另一方面增加了机构投资者的投资机会，是大面积租户升级或搬迁的窗口机会，还将升级珠三角的服务业，和壮大区域商务市场以及加速区域内各商务市场的融合与发展。

　　新兴会展商务枢纽--琶洲：未来巨大供应，将由企业总部及TMT需求消化

　　琶洲邻近珠江新城，区位优越，被寄予发展广州新兴产业的厚望，目前优质写字楼存量较小，科技/通讯/新媒体（TMT）、贸易和房地产行业是主要租户。

　　图：琶洲交通线路图以及未来规划

　　数据来源：广州市城市轨道交通第三期建设规划（2017-2023年）、广州地铁、世邦魏理仕研究部，2017年第二季度

　　未来五年，琶洲新增写字楼的供应将达到180万平方米，以总部写字楼为主，占同期全市优质写字楼供应的54%，而琶洲的主要供应82%的面积将集中于西区。

　　在政府对西区行业的引导、西区电商总部区所带来的上下游关联企业的需求带动、以及TMT行业的快速扩张预期下，TMT行业对优质写字楼需求料将进一步上升。

　　相比广州其他新型商务区如金融城、南沙、白云新城、万博商务区等，琶洲在区位、开发进度、规划和政府支持方面的优势都较为均衡，更具竞争力。琶洲租金水平亦远低于天河体育中心、珠江新城，很有可能吸引这些商务区的租户迁入。

　　图：广州各新兴商务区对比

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2017年第二季度

　　新兴创新金融商务枢纽--前海：高附加值创新金融产业发展迅猛，写字楼租金与福田相当

　　前海作为大珠三角唯一双重政策优势叠加的国家级区域，现规划有包括金融、信息服务业、科技服务业、专业服务业、现代物流业和公共服务业等六大高产业附加值的现代服务业。特别是金融产业，依托毗邻香港且深圳互联网的高速发展，创新金融表现突出，截至2016年底跨境人民币贷款备案金额超过1,100亿元，业务规模领先全国。截止2017年4月前海/蛇口自贸区注册企业已达13.3万家，金融企业居绝对主导。值得一提的是，现前海写字楼租金在配套设施不齐全的情况下已经与福田CBD的中高水平写字楼租金相当。

　　图：截止2017年4月前海蛇口注册企业数量行业类别

　　数据来源：前海管理局、世邦魏理仕研究部，2017年第二季度

　　未来五年，福田中心区及后海片区的写字楼供应有限，而前海将成为主要供应聚集区，占总量1/4。叠加上其他区域的大量新增供应效应，市场将呈现供过于求的情况，不排除部分项目会推出优惠租金，刺激部分企业择机在前海进行扩张。

　　图：深圳未来五年（2017-2021）写字楼新增供应量 (建筑面积)

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2017年第二季度

　　珠三角产业升级下的商务枢纽2.0

　　在整体珠三角产业升级下的新兴商务枢纽2.0版本与传统商务中心区的1.0版本相比，具有以下特点：

　　产业定位清晰，产业属性强

　　依靠总部企业带动区域发展

　　交通设施高度复合，辐射范围面向珠三角，有利于加强了城市间的产业融合和发展

　　同时，也将带来机遇与挑战：

　　投资机构在珠三角区域进行大宗交易的中长期战略机会明显增多

　　图：未来前海写字楼大宗交易市场潜量

　　租户进行市场布点和办公区域扩张的良好时机

　　珠三角各城市间的商务市场的协同发展促进珠三角商务市场规模壮大

　　新兴商务区城际交通配套带动香港与前海金融业流通共同打造中国重要的金融中心区

　　写字楼项目间竞争加剧，使租金上涨承压，业主在招商及运营方面将面临压力

　　世邦魏理仕香港、华南与台湾研究部主管陈锦平表示：“珠三角在建的城际交通网络，在新兴商务区及重要交通枢纽均设有站点，将成为珠三角区域融合的重要推手，极大地便利了人力资源要素在区内的流动，前海深港合作区在产业、法律、配套等方面与香港的合作与衔接在推动前海创新金融发展的同时，将促进香港的金融业实现可持续发展，前海与香港的金融业联动将打造成为重要的金融焦点区。”

　　世邦魏理仕华南区顾问及交易服务办公楼部主管简家宏表示：“琶洲新区的开发正好填补了日渐面临供不应求的广州写字楼供应，尤其是随着珠江新城片区的新兴写字楼供应减少，空置率被逐渐拉低。琶洲独特的定位再加上政策的鼓励与支持，相信琶洲将成为广州写字楼市场下一个热点。而在琶洲新兴项目正式入市之前，广州写字楼市场将呈现短暂的缺口，尤其在珠江新城区域，租金将会因此得到提升。

　　众所周知，前海是中国众多自贸区中得到政策支持力度最大的自贸区及中港合作区，在政府与前海管理局的大力推动下，过去几年间，前海发展备受瞩目。桂湾，前湾和妈湾区域都陆续有新建项目交付，进入租赁市场。由于土地出让条件的变更，后续面市的大部分项目亦是以租赁为主，随着前海片区的基建与政策的进一步到位和完善，该区域将会吸引更多优质租户的关注和入驻意向，从而推动前海的加速发展。”