嘉凯城底价出售武汉巴登城 恒大旅游56亿接盘的猜测

　　当恒大中报会“降负债、提效益、降土储”等关键词刷屏的同时，恒大旅游低调拿下了嘉凯城旗下武汉巴登城100%股权。

　　8月29日晚间，嘉凯城公告宣布，按照产权交易规则，广东贸琪投资有限公司最终因唯一报价且符合条件的受让方与公司签署产权交易合同，以人民币 56 亿元的挂牌价竞得武汉巴登城100%股权。

　　据观点地产新媒体查阅，广东贸琪为恒大旅游全资子公司，换言之，恒大旅游以56亿元挂牌价成功将武汉巴登城这一备受瞩目的“明星”项目纳入囊中。

　　买卖双方都与最近风头正盛的中国恒大有着千丝万缕的联系，该项交易也因此备受市场瞩目。

　　一方面，不断出售资产的嘉凯城未来何去何从牵动着无数投资者的心，另一方面，不断壮大规模的恒大旅游集团的动态同样备受关注。

　　万亩超级大盘巴登城

　　巴登城位于武汉江夏区五里界街道以南，属湖北省重点工程，总体定位为“以温泉休闲生活方式为核心”，项目整体规划用地面积达1万亩（约合666.67万平方米），总投资额100亿元；建筑面积129.8万平方米，其中生态居住89.27万平方米，旅游度假40.35万平方米。项目现已取得5109亩的国有土地使用权证，目前已建成约18.3万平方米，全部未销售。

　　嘉凯城于2010年2.85亿元代价收购项目公司51%股权，由此实现入驻巴登城。今年4月18日，公司又以9.2亿元人民币协议受让广东恒丰投资集团有限公司、深圳启德投资有限公司合计持有的“武汉巴登城投资有限公司”49%股权及相应的权利、义务，据此实现对武汉巴登城项目100%控股。

　　彼时，业内纷纷猜测，此举或预示嘉凯城有可能成为恒大旗下文旅业务上市平台，但三个月后嘉凯城的一纸出让公告终止了此等想象。

　　据7月14日嘉凯城公告，嘉凯城集团及嘉凯城浙江公司拟以不低于30.39亿元的价格，通过浙江产权交易所公开挂牌转让合计持有的武汉巴登城100%的股权。本次股权转让完成后，嘉凯城公司将不再持有武汉巴登城的股权。

　　嘉凯城于公告内表示，基于项目的规模及稀缺性，公司董事会授权嘉凯城集团经营层可在挂牌起始价之上灵活设置挂牌底价。最终，嘉凯城将挂牌底价设置为56亿元。

　　嘉凯城在公告中称，本次挂牌分预公告及正式公告两个阶段，在预公告期间，共征集意向受让方5 名，正式公告后，按照产权交易规则，广东贸琪最终因唯一报价且符合条件的受让方与公司签署产权交易合同，以人民币 56 亿元的挂牌价竞得标的公司 100%股权——广东贸琪为恒大旅游全资子公司。

　　类似此番通过受让合作方股权实现项目100%控股，而后全资出售以回笼资金的操作，在嘉凯城身上早有先例。

　　此前的2016年，嘉凯城就曾先分别从青岛百通及浙能房产购入青岛时代城项目剩余49%股权，实现青岛时代城项目100%控股，随后又将项目以16亿元起始价挂牌出让，最终，经过236轮竞价，青岛融创以36.62亿元拿下了该部分股权。

　　操作手法虽然类似，但在成交溢价上却有很大差别，青岛时代城的溢价率高达128.875%，武汉巴登城却是底价成交，因此，早在嘉凯城公告前，业内就已猜测，巴登城大概率花落恒大。

　　恒大的文旅与地产想象

　　在恒大童世界铺天盖地的宣传造势当中，此次交易的接盘方恒大旅游同样深具话题性。

　　中国恒大在2017年半年报中就明确提到，2016年底，集团完成了以地产为基础、金融、健康为两翼、文化旅游为龙头的多元化产业布局。其中，恒大旅游集团是以童世界为主打产品的综合旅游地产发展及营运商。

　　恒大2016年年报显示，截止2016年底，恒大还只拥有海花岛（在建面积718万平方米），以及启东恒大海上威尼斯（在建面积342万平方米）两个文旅项目，全年合约销售额174.7亿元，总在建面积1060万平方米。

　　到了2017年上半年，恒大旅游集团已经拥有海花岛、启东、长沙、贵阳、开封、镇江、苏州、沧州，共计8个文化旅游项目，总旅游用地储备面积2664万平方米，上半年合约销售139.9亿元，总在建面积1188万平方米。项目数量激增，土地储备翻番。

　　在8月27日恒大旅游集团举行的“恒大童世界”新闻发布会，恒大还宣布，集团将在全国布局15个恒大童世界项目，未来2-5年陆续竣工开业。

　　因此，恒大旅游此番接盘嘉凯城武汉巴登城项目，也被外界视为恒大进一步践行文旅扩张战略的体现。

　　与此同时，业内人士亦指出，在恒大中报会提出“降负债、提效益、降土储”口号后，未来如何更好地控制土地成本从而实现效益将是恒大需要面临的课题，而文旅项目的获取正是其中有效渠道。

　　以此番巴登城的获取为例，一方面，此前恒大在武汉并无项目，通过巴登城文旅项目的获取，恒大得以成功进驻武汉，也为未来项目的获取打开局面。

　　另一方面，根据评估报告，武汉巴登城截止2017年2月28日的股东全部权益账面价值为8539万元，评估价值为23.38亿元。恒大旅游56亿的接盘价，虽然相对于评估价有139.52%溢价，但从土地成本上看，仍然非常划算。

　　据观点地产新媒体计算，恒大此番接盘价为56亿元，加上项目本身账面负债36.65亿元，总的接盘成本为92.65亿元，对应129.8万平方米的土地建面，平均土地成本约为7137.90元/平方米，而目前江夏区出让的土地楼面价已破八千。

　　除此之外，项目位于武汉市非限购区域，该类型低密度土储在武汉土地市场上较为稀缺等因素，同样也为项目加分不少。只是，经历了六年的蹉跎时光，恒大能否打破项目“烂尾”魔障，或许仍要费些功夫。