万科电话会议里的白银选择:扩土储、加杠杆和小股操盘

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2017年09月07日09:34来自:观点地产网
核心提示:9月5日,梁洁在万科中报及8月销售情况电话会议上表示,万科获取项目的机会在增加,万科也会加杠杆、小股操盘等方式来提高ROE。

  “万科专题阅读)希望未来能够抓住市场相对放慢的机会增加项目,也愿意增加杠杆的空间,目前19.6%的净负债率相对较低。”9月5日,万科证券事务代表梁洁在万科中报及8月销售情况电话会议纪要会上如是表示。

  8月报显示,万科单月实现签约面积274万平方米,合约金额370.4亿元,销售金额环比微增,同比却有85%的增幅。1-8月累计实现销售面积2391.6万平方米,销售金额3497.8亿元,已经接近去年全年3647亿元的水平。

  值得注意的是,自7月销售简报披露至今,万科新增加项目24个,而此数据也成为今年以来单月增加项目最高纪录。据统计,该24个项目共计需支付地价款约为301亿元,也是今年新高。

  对于土储扩充速度较此前加快的情况,梁洁称,随着政策的收紧、销售的放慢,土地市场的竞争在减弱,万科获取项目的机会在增加,所以这两个月土地规模的绝对量有增加。

  在电话会议上,梁洁亦回顾了上半年的部分营业数据。他称,按全部销售的资源计算,万科上半年的净利润率是14.4%,但权益上只有10.5%。

  梁洁解释道,万科的毛利率表现要比净利率更好的原因是,上半年实现了180万平方米的销售,但结算量是下降的,而费用发生主要与销售规模相关,所以导致净利率的表现没有毛利率增长快。但他退一步称,若只计销售费用、管理费用占整体销售金额比,费用率还是有所改善的。上半年的销售费用与管理费用占销售金额的总比例为1.7%,而去年全年为约3%左右。

  扩土储与加杠杆

  据披露,万科月内新增加24个项目,总建筑面积560万平方米,权益面积287万平方米,权益比例接近40%。

  梁洁透露,8月份万科获取土地的均价逾7000元/平方米,比7月份要高。虽然万科上半年新增土地储备要比同期销售规模要少,但受七、八月的影响,1-8月的新增土储要则更多一些。

  梁洁称,前8月万科总支付地价约1500亿,平均地价比上半年高,接近8000元/平方米。但他也解释道,目前新增项目按照金额分布来看,90%以上位于一线、二线城市,从实际可比的角度来说溢价率还是比较低的。

  截至年中,恒大的土储为2.76亿平方米,碧桂园则为2.1亿平方米,均远高于万科1.16亿平方米的水平。虽然万科的销售位列行业前三,但市场对其土地储备亦不免担忧。

  在电话会议中,梁洁亦为万科近期在扩充土地储备上的改变进行表态,“之前大家担心万科现有的资源在行业中不是很高,与销售、开工规模比也不是特别高。随着政策的收紧、销售的放慢,土地市场的竞争在减弱,万科获取项目的机会在增加,所以这两个月土地规模的绝对量有增加。”

  梁洁回顾称,万科的土地储备在2014年、2015年有所下降,虽然短期销售不会受影响,但未来增长的能力会受到影响。所以万科希望未来能够抓住市场相对放慢的机会增加项目,也愿意增加杠杆的空间,目前19.6%的净负债率相对较低。

  对项目的要求上,万科希望,基于目前的价格水平,新增项目的内部回报率可以超过20%,“这是最基本的要求。”

  当然,万科七、八月土地投入增加中一个不可忽略的因素是551亿的广信资产包。据梁洁透露,广信项目预计最早于明年下半年进入开发状态。由于项目规模比较大,一期开发10-20万平方米,整体需要约10年的开发周期。

  万科如何提高ROE?

  在电话会议上,在房价与地价之间,梁洁认为房价的上升空间更小一些,尤其经过前两年土地价格的快速上涨,地价已经难以下跌,所以房企毛利率空间是被压缩的。在此情况下,梁洁详细地对投资者分析了万科在提高ROE上的想法,包括加杠杆、小股操盘等方式。

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文章关键词:万科 深圳地铁 万科销售
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