万科电话会议里的白银选择：扩土储、加杠杆和小股操盘

　　“万科希望未来能够抓住市场相对放慢的机会增加项目，也愿意增加杠杆的空间，目前19.6%的净负债率相对较低。”9月5日，万科证券事务代表梁洁在万科中报及8月销售情况电话会议纪要会上如是表示。

　　8月报显示，万科单月实现签约面积274万平方米，合约金额370.4亿元，销售金额环比微增，同比却有85%的增幅。1-8月累计实现销售面积2391.6万平方米，销售金额3497.8亿元，已经接近去年全年3647亿元的水平。

　　值得注意的是，自7月销售简报披露至今，万科新增加项目24个，而此数据也成为今年以来单月增加项目最高纪录。据统计，该24个项目共计需支付地价款约为301亿元，也是今年新高。

　　对于土储扩充速度较此前加快的情况，梁洁称，随着政策的收紧、销售的放慢，土地市场的竞争在减弱，万科获取项目的机会在增加，所以这两个月土地规模的绝对量有增加。

　　在电话会议上，梁洁亦回顾了上半年的部分营业数据。他称，按全部销售的资源计算，万科上半年的净利润率是14.4%，但权益上只有10.5%。

　　梁洁解释道，万科的毛利率表现要比净利率更好的原因是，上半年实现了180万平方米的销售，但结算量是下降的，而费用发生主要与销售规模相关，所以导致净利率的表现没有毛利率增长快。但他退一步称，若只计销售费用、管理费用占整体销售金额比，费用率还是有所改善的。上半年的销售费用与管理费用占销售金额的总比例为1.7%，而去年全年为约3%左右。

　　扩土储与加杠杆

　　据披露，万科月内新增加24个项目，总建筑面积560万平方米，权益面积287万平方米，权益比例接近40%。

　　梁洁透露，8月份万科获取土地的均价逾7000元/平方米，比7月份要高。虽然万科上半年新增土地储备要比同期销售规模要少，但受七、八月的影响，1-8月的新增土储要则更多一些。

　　梁洁称，前8月万科总支付地价约1500亿，平均地价比上半年高，接近8000元/平方米。但他也解释道，目前新增项目按照金额分布来看，90%以上位于一线、二线城市，从实际可比的角度来说溢价率还是比较低的。

　　截至年中，恒大的土储为2.76亿平方米，碧桂园则为2.1亿平方米，均远高于万科1.16亿平方米的水平。虽然万科的销售位列行业前三，但市场对其土地储备亦不免担忧。

　　在电话会议中，梁洁亦为万科近期在扩充土地储备上的改变进行表态，“之前大家担心万科现有的资源在行业中不是很高，与销售、开工规模比也不是特别高。随着政策的收紧、销售的放慢，土地市场的竞争在减弱，万科获取项目的机会在增加，所以这两个月土地规模的绝对量有增加。”

　　梁洁回顾称，万科的土地储备在2014年、2015年有所下降，虽然短期销售不会受影响，但未来增长的能力会受到影响。所以万科希望未来能够抓住市场相对放慢的机会增加项目，也愿意增加杠杆的空间，目前19.6%的净负债率相对较低。

　　对项目的要求上，万科希望，基于目前的价格水平，新增项目的内部回报率可以超过20%，“这是最基本的要求。”

　　当然，万科七、八月土地投入增加中一个不可忽略的因素是551亿的广信资产包。据梁洁透露，广信项目预计最早于明年下半年进入开发状态。由于项目规模比较大，一期开发10-20万平方米，整体需要约10年的开发周期。

　　万科如何提高ROE？

　　在电话会议上，在房价与地价之间，梁洁认为房价的上升空间更小一些，尤其经过前两年土地价格的快速上涨，地价已经难以下跌，所以房企毛利率空间是被压缩的。在此情况下，梁洁详细地对投资者分析了万科在提高ROE上的想法，包括加杠杆、小股操盘等方式。

　　据梁洁介绍，过去万科提高ROE的主要途径是加快周转，一是加快大众住宅的周转，二是通过增加装修房的比例来提高周转。

　　他称，虽然装修房本身的毛利并不高，甚至会拉低毛利率，但能够提高整体的资金周转和ROE水平。但目前，万科的精装修比例已经超过了90%，进一步增加的空间已经不多了，所以通过这种途径来提高周转的可能性不大。

　　所以，目前万科更多是探索通过“小股操盘”的模式，降低项目中万科所占的权益，提供管理服务给投资者，获取项目经营的收益及为投资者提供管理服务的收益。如此，在净资产投入并不高的情况下，ROE还是能够获得提升。

　　据称，万科的轻资产“小股操盘”不仅运用于重资产的持有性物业上，未来也会运用于轻资产的开发物业上。不过，梁洁称，目前这种模式的效果并不是很大，因为万科今年的权益占比接近70%，今比去年年底的结构略微低一点，但变化并不明显。

　　当然，除了提高周转率，在提高ROE上，房企的杠杆水平或许能够起到推波助澜的作用。

　　梁洁称，目前万科的总负债率在80%左右，并不算低，所以未来将更多地使用经营性杠杆。目前万科的有息负债杠杆存在提升的空间，但预计不会放大到40%以上。他总结道，杠杆提高有利于抵御一定程度上的毛利率收缩的影响，但更多的还是依赖于未来的轻资产的模式。

　　TOD、商业与泊寓

　　在电话会议中，梁洁还透露，由于深圳地铁已从深圳市政府获得安托山项目与前海国际项目的注资。所以，这两个项目将成为万科与深圳地铁首先合作的项目。

　　不过，鉴于深圳地铁是万科的股东，项目合作将构成关联交易，具体的合作模式还未敲定。

　　梁洁还透露，目前万科成立的两个商业地产基金，一个基金用于持有购物中心，一个用于持有社区商业。“我们在基金当中的持股比例大概是30%多，这样完成了对商业持有型物业由重资产到轻资产的过度。”此外，万科还希望基金的IRR能够达到6%以上。

　　梁洁称，持有型物业占据很多的资金资源，放慢周转速度，而降低权益占比可以相对减少万科在这方面的风险。

　　在提及长租公寓回报率方面，梁洁称，虽然作为持有性物业，长租公寓的回报水平没有物流，或者一些商业项目高，但是万科如果能够实现NOI （净经营收益）5%的回报，这个生意就可以做。

　　由于回报低，所以万科更多是从运营效率上去解决问题。梁洁称，在对待长租公寓业务上，万科更多的是追求更低的费用率，把CE（运营成本及费用/EBITDA）控制在0.15以内，即1元的租金中费用控制在0.15元以下，万科还是可以做到的。

　　他表示，万科相对其他竞争对手而方来说，应该没有什么特别明显的差异，但从量上来是绝对领先的。

　　据悉，万科集中式长租公寓品牌“泊寓”规模目前已经是市场第一，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目平均出租率约87%，今年预计实现保有量超过15万间，实际开业3万间以上。