戴德梁行2017昆明市房地产分享会：看好昆明市场

      昆明作为区域性中心城市，未来发展潜 力巨大，随着“一带一路”等相关政策的推进，昆明依托其地理位置勇创发展浪潮。作为城市经济的风向标，昆明房地产市场的发展路在何方，如何结合现有优势突破重围，领军西南？

  9月7日，以“雨润春城势待发”为主题的戴德梁行“2017年昆明市房地产市场媒体分享会”在同德昆明广场（开业时间:2014-12-12、已签约252个品牌）举行，现场分享了昆明市房地产市场的发展情况，同时对未来昆明房地产市场发展做出了展望。

  戴德梁行举办“2017年昆明市房地产市场媒体分享会”

活动现场

戴德梁行大中华区研究部总经理林荣杰

  购房政策宽松，成交量持续高位运行，价格逐步攀升定

  截止今年6月底，昆明市成交量达到451.75万平方米，持续高位运行；供应量为265.57万平方米，成交面积远远高于供应面积。价格方面，去年年底全国各地普遍出现的一次住宅市场的疯狂增长并未波及昆明楼市，在宽松政策及市场需求的支撑下，今年上半年昆明市住宅价格相比去年年底大幅上涨了20%左右，至9536元/平方米。随着房价的大幅攀升，今年上半年昆明市住宅市场有温和收紧的趋势，虽然政府并未出台任何限购限贷政策，但上半年昆明市的相关金融贷款政策开始逐步收紧，例如，昆明多家银行开始对商业贷款减贷款或停贷，首套房利用**取消或上浮等。不过，城镇化进程的不断加快、外来人口的增加将为昆明市住宅市场提供巨大的置业需求支撑，而伴随着城镇化而来的人口消费结构的升级将持续增强购房者对市场的良好预期，预计短期内，昆明住宅市场将持续量价齐升。

  另一方面，据统计，今年上半年昆明市100平方米至180平方米的成交套数占全市总成交的54%，三房成交比例为53%。二胎政策的开放、对生活舒适性的追求、消费力的提升等推动了昆明市住宅产品的转型，昆明市住宅需求已悄然从刚性需求开始向改善性需求转变。

  从2009年起，全国大型品牌房企陆续进入昆明开始住宅开发，今年上半年昆明市成交前30的开发商中，品牌房企成交量、供应量、成交金额均占半壁江山。大型房企的进驻和开发，为住宅市场带来更多更新更高的标准，提升昆明住宅市场的整体档次，推动房地产市场发展。预计未来，居民消费水平的提升将刺激居民对住宅产品的舒适性、宜居性、管理规范性有更高的要求，优质的住宅产品将更具市场吸引力，届时品牌房企与本地房企间的抢占市场份额的竞争也将愈演愈烈。

戴德梁行成都公司综合住宅服务部董事谢普丞做“住宅市场”的主题分享。

  戴德梁行成都公司住宅部董事谢普丞认为：“昆明市场刚需产品为主的时代将逐渐结束，市场新推项目以大户型为主，大量改善客群进场加速市场产品转变，未来昆明住宅市场将迎来更多的改善性产品，如大户型、板式结构等。其次，昆明市房地产市场整体环境宽松，随着品牌房企逐渐占据市场主力，以及更多改善性需求的多重作用下，未来昆明市住宅价格将呈现逐步上涨的趋势。”

  优质零售商业市场面临升级压力，传统项目竞争激烈

  从2005年拥有第一个购物中心开始，经过长达10多年的发展，优质零售商业已经迈入“趋优选择市场”阶段，一站式购物中心开始成为市场重要零售商业物业类型。截止2017年8月，昆明市优质零售物业总存量为1,648,000平方米，首层平均租金为487元/平方米/月，空置率为7.5%。8月5日，位于五华区滇缅大道的西城COHO正式开业，填补了西市区优质商业的空白。在去年昆明全市新增约40万方后，今年优质零售商业新增速度明显放缓。

  从品牌方面来看，拥有固定受众客群，市场影响力较大的快时尚品牌已成为昆明优质购物中心标配。市场知名快时尚品牌例如H&M、GAP、ZARA、New Look、FOREVER21等均在昆明市均有门店布局，其副线品牌也逐渐进驻昆明，填补市场分化的需求；

  与成都相比，昆明零售商业因缺乏具有领导性、差异化的项目，以及开发和运营实力强大的投 资商，导致市场发展相对滞后，但随着大悦城、万象城等项目的入市，未来市场将有望迎来一次巨大的升级与转型。

  随着城市的发展，昆明市传统**商圈——市中区的承载能力逐渐饱和，南市区、北市区等区域级商圈开始逐步崛起，同德•昆明广场、西山万达广场、爱情海购物中心等标志性项目均分布在区域级商圈。

  近几年随着各大优质购物中心的崛起，零售市场竞争加剧，昆明传统百货经营受到较大冲击，部分百货陆续进行调整，如南亚第壹城金鹰百货撤出，转型为NEW MALL；金鹰购物广场A座正逐层调整，三楼调整为儿童业态，四楼调整为餐饮；新西南广场正处于二度调整升级当中。

  其次，下放了代理权的几大零售品牌几乎掌握在昆明少数代理商手里，这在一定程度上导致了昆明零售项目的同质化。代理商垄断是昆明零售市场最为鲜明的特征。

德梁行成都公司商业地产部董事钱峰做“零售商业市场”的主题分享。

  对于接下来的市场走势，戴德梁行成都公司商业地产部董事钱峰女士认为：未来随着大悦城、恒隆广场、万象城等优质开发商的大型项目入市，昆明市零售商业市场有望迎来一次全方位的提档、升级，同时迎来更多潮流、时尚的零售新品牌。拥有极强的招商能力的大型开发商拥有与品牌商直接对话并完成招商的能力，因此未来昆明商业市场的招商形式将发生巨大变化。昆明市未来商业市场将以市中区为引擎，区域级商圈为推动，真正实现多点开花式的全面发展。   

  写字楼市场处于初期发展阶段

  2017年上半年，昆明优质写字楼存量为1,065,830平方米，租金为101.7 元/平方米/月。由于近两年新增项目较多，去化速度较慢，导致全市空置率处于高位，达47.8%。2009年以来，昆明市大举推行“城中村”项目改造，本土房企集中拿项目进行改造开发，不少优质房企被吸引入滇，高频率的项目改造和再开发使得昆明市优质商务楼宇于2012年开始进入集中供应期，至2016年昆明市甲级写字楼存量为1,065,830平方米，相比2012年底存量上涨189.6%。

  从各区域情况来看，昆明市的新兴优质商务楼宇多集中在盘龙区与西山区，当前两区域的优质写字楼存量之和占全市总存量的78.94%。五盘龙区近年迎来一批以俊发中心、昆明269为代表的高端物业，优越的软硬件条件及周边配套的逐渐完善使得该区写字楼平均租金处于全市高位。

  昆明市写字楼标准相对较低，标准甲级写字楼少，并以散售物业为主，这对写字楼后期管理、租户品质等方面产生了诸多的负面影响。其次，本地开发商以及内资企业是昆明优质写字楼的主要开发者，与外资及品牌开发商相比，本地及内资开发商缺少对甲级写字楼的开发经验、以及后期招商和运营经验，因此从供应角度来看，吸引外资、国企等拥有资金实力、资管能力的开发商显得尤为重要。

戴德梁行华西区企业服务部主管、董事刘聪聪

  戴德梁行成都公司企业服务部华西区董事刘聪聪认为：在未来2-3年内，昆明市优质写字楼依然以本地及内资开发商为主，加之处于高位的空置率，租金上涨压力较大。但依托在“一带一路”的重要地理位置以及城市发展，未来昆明市的产业发展有望得到长足的进步，从而拉动优质写字楼需求。除此之外，在优质写字楼逐步发展的同时，竞争也将越加激烈，未来高品质租户除了对硬件设施的追求外，也将对物业管理的水平提出越来越高的要求。

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  戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。我们遍布全球60多个国家的43,000名员工为世界各地的租户及投 资者提供服务。我们在大中华区设有20家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务运营商之一，年营业收入达50亿美元，**业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投 资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。