融信1年实现近3000亿货值土储 土地已成最大的利润

　　一家2015年底才在香港上市，并且集中布局华东和海西的地产商。仅仅以上市时200多亿总资产的家底，借助轻资产模式，一路扩张，短短一年多时间实现了近3000亿货值的土地储备，已经完成全国化布局。

　　不仅如此公司负债率大幅下降，净资产和市值成倍增加。

　　这家地产商的名字叫“融信”，一家让龙头房企极度、羡慕、恨的地产商。他的成功，让业界体会到，方向和模式正确比其它任何一件事都重要。

　　没卖房就已经“挣钱”

　　实际上，如果从今天的角度看，融信去年买下的“地王”绝大多数都是升值的。比如，融信去年9月以24957元/平方米的楼面地价，拍得的G58地块。

　　彼时，南京总计出让20个地块，彼时所有地块均以最高限价出让，最后摇号以幸运者得之。

　　根据后来的媒体报道，江宁、仙林、城南、江北、麒麟5个板块诞生新地王，江北高新区、城北尧化门、江宁九龙湖、江宁岔路口、江宁方山、江宁正方新城、仙林湖、城南铁心桥等10个区域地价被刷新。

　　地处仙林湖的G58地块，彼时有20家企业均出以最高限价。最后，通过摇号花落融信中国。

　　然而在10个月后的今年7月，这些当时的“地王”已经大大升值。7月南京又一次拍地，30幅地平均溢价率96.6%，多宗土地竞价超过100轮，并总计需配建18.94万平方米的保障性住房，无偿交给政府。如此计入保障房面积真正测算，则已是新一轮的“地王”制造机。

　　以7月7日出让的九龙湖G20地块为例，该地块被金隅地产以32亿元拿下，楼面地价达1.98万元/平方米，要现房销售，需配建保障房建筑面积2.78万平方米。1.98万元仅较周边地块之前拍卖价格低数百元，但加上配建保障房的成本，真实地价约2.6万元/平方米，实际上是创出地价新高。

　　根据同策房产咨询的月度市场监测数据，目前仙林地区的“世茂招商语山”，2017年7月份的平均售价已经达到35938元/平方米。

　　业内人士认为，G58地块的未来走势与世茂招商语山具有相当可比性，价格甚至有可能更高。按照这样的基数计算，参照当初拍卖的楼面价，融信在这一项目上的盈利可能会相当可观。

　　业内认为：按照当时的行情，如果G58地块不是限价摇号，仍然遵照“价高者得”的拍卖逻辑，楼面价很可能会超过3万元/平方，甚至达到3.5万元的高位。

　　这意味着，摇中幸运乒乓球的融信，仅在土地购置上，就少花了超过20亿元。这笔少花费的钱，实际上就是“赤裸裸”的利润。

　　土地已经成为最大的利润

　　实际上，融信在去年上半年买下的每一幅土地，几乎都已经升值。

　　根据国家统计局公布的前8月土地成交价款和房企土地购置面积，换算出的平均土地成交价，比去年前8月高出接近29.57%。

　　换句话说，去年前8月融信买下的地块，平均都已经增值了30%，其中自然也包括了去年8月拍下的全国单价“地王”。

　　而上述统计数据，还是在楼市调控后，多地在限地价后开始竞自持比例，或者保障房修建比例后所反映出来的，实际的土地价格可能更高。

　　正是这样的原因，为了融信手中的土地资源，主动找融信合作的开发商非常多。而且很多开发商是以溢价参股的方式，取得和融信合作机会的。

　　翻看融信财报可以发现，从2015年底到2016年底的12个月时间，融信净资产大规模暴增。而其中主要的原因就是非控股权益大比例增长。截至2015年12月31日，融信的非控股权益只有7.7亿元，但到了去年底已经达到123.86亿元。

　　在去年8月23日融信的中期业绩会上，公司执行董事、首席财务官兼联席公司秘书曾飞燕曾经透露，公司在项目层进行轻资产合作，引入合方资本投资，且管控好该类项目的负债水平，进而降低整个公司的负债。

　　根据兰德咨询总裁宋延庆的介绍，在引入合作方时，完全可能产生股权转让的溢价，因此大幅增加公司净资产总额。

　　国家统计局发布的2017年1至8月全国房地产开发投资和销售情况显示，房地产业去库存进度加快。8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点，楼市库存创下2015年1月以来的新低。可建商品住宅的土地资源，已经像中东的石油那样值钱。

　　凭借手上3000亿货值的土地储备，融信实现销售规模、利润、投资收益率的爆发式增长，只是时间问题。

　　融信的案例让人们不得不感叹，能够准确判断未来的宏观趋势，是多么的重要啊!