来福士要来广州？ 凯德华南总部亮剑与500亿的商业阳谋

　　（赢商网报道）沪深杭“三响炮”进阶后，“来福士要来广州！”瞬间引爆话题圈。

　　近日，来自凯德方面的消息称，广州开发区管委会与凯德置地（中国）投资有限公司（简称“凯德置地（中国）”）于9月21日签订合作框架协议，建立全面战略合作关系。

　　凯德置地（中国）拟将在该区投资550亿元，设立凯德集团华南区运营总部、开发城市更新项目，并引进凯德旗下包括来福士、雅诗阁、凯德商用等品牌。

　　“这是一个长期的合作框架计划，接下来双方还将就具体项目做进一步可行性研究，并都表示了十足的信心。”接近凯德的相关人士对赢商网指出。

　　虽说后续走势有待跟进，但对于业内人士对合作持“点赞”看法。知名房地产专家韩世同向赢商网表示，凯德一直都想要在广州有更大的作为与发展，自身也有商业运营能力与资本实力。

　　的确，自2006年正式进驻广州，凯德已在此扎根超十年，可却只有凯德广场·云尚这一商场。在“综合体”与“五大城市群”战略下，作为来福士缺席的唯一一线城市，广州俨然成为凯德下一站优选地。

　　凯德华南总部亮剑

　　根据签约仪式现场消息，凯德置地（中国）将参与广州开发区西区升级改造和产城融合项目合作。

　　“凯德置地（中国）自2006年正式进驻广州以来，一直在不断加大对广州的投资，包括商场、服务式公寓、旧城改造等产业部署。”凯德集团中国区首席执行官罗臻毓表示。

　　凯德置地（中国）广州商业物业一览表（资料来源：集团官网 制表：赢商网）

　　查阅凯德集团及雅诗阁官网，赢商网了解到，在广州这近11年期间，公司共发展了7个商业项目（包括商业综合体、购物中心及服务服务公寓）。

　　不同于上述项目，凯德此次与广州开发区的合作带有着强烈的“总部经济”概念，这与黄埔区、广州开发区出台的“黄金十条”政策不无关系。

　　资料显示，今年初，黄埔区、广州开发区出台了先进制造业、现代服务业、总部经济、高新技术产业4个产业发展政策（即四个“黄金10条”）。

　　包括对现有企业，拿出其对地方经济贡献的50%至90%连续3年给予奖励；对新引进企业，连续三年给予其地方经济贡献的100%予以奖励；对企业高管按照个人应纳税所得额的10%予以奖励，每人每年最高不超过300万元，每家企业不超过10名。

　　强大吸虹效应下，今年1-7月，广州开发区新设内资企业6428个，同比增长98.82%，注册资本395.49亿元，同比增长179.78%，其中不乏滴滴、宝洁、宝能与雅居乐等行业大咖总部身影。

　　据悉，9月18日，黄埔区政府、广州开发区管委会与雅居乐集团签订产业导入及城市更新合作框架协议。

　　雅居乐将把地产、建设等板块核心业务导入该区，形成具有核心竞争力的总部项目。另外，广州开发去将与雅居乐合作，推进多个城市更新、片区开发项目。

　　雅居乐签约后不过数日，宝能在广州开发区的粤港澳大湾区投资总部已破土动工。该项目投资总额30亿，定位为与国际接轨的高端企业总部基地，主要包括自用型总部办公区，并引进国际、国内500强企业设立区域总部等。

　　“在政府引入大型企业能力有限情况下，广州开发区依靠凯德、宝能这样一些手握大量资源的开发商参与区域开发是明智的选择。”韩世同指出。

　　在韩世同看来，经过长时间的开发积累，凯德手中已经握有很多产业资源，依靠这些引入大批高端人才，才能为其未来可能出现的来福士、雅诗阁积累足够的人气。

　　500亿的商业“阳谋”

　　“华南总部”这一吸睛字眼外，“城市更新”或是凯德这桩生意引发外界讨论的另一关键词，毕竟耗时十多年的荔湾大坦沙岛地区更新改造项目推进速度之慢或超出其此前预测。

　　时间回到2013年初，广州市荔湾区政府宣布凯德集团将作为合作投资方，全面参与广州中心城区第一大岛大坦沙岛的更新改造，拟将大坦沙岛地区打造成“小新加坡”。

　　凯德官网介绍称，大坦沙岛位于广州城市西部，紧邻荔湾老城，全岛面积355.42公顷，借助“新广合作”平台，荔湾区政府引入新加坡凯德集团，参与全岛投资、开发和管理。

　　项目规划建筑总面积604万平方米。其中村民安置房建设面积72万平方米，村集体物业建设面积162万平方米，融资开发建设面积191万平方米。改造总投资额超过人民币300亿。

　　凯德大坦沙岛地区更新改造项目基本情况（图片来源：凯德官网）

　　虽然项目被列入新加坡-广东合作理事会重点项目及广州市新型城市化发展2014年100项市重点工作。可截至目前为止，大坦沙岛综合体仍处于“待建”状态。

　　对此，韩世同对赢商分析称，“大坦沙岛项目推进缓慢根本原因是卡在拆迁上，吸取之前教训，这次参与开发区项目大概率会让政府出面做拆迁。”

　　尽管“旧改”总是绕不开拆迁这一藩篱，但在一线城市土地愈发稀缺的当下，这无疑是包括凯德在内房企获取“面粉”的捷径，而这也与城市发展规划脚步相一致。

　　据广东省国土资源厅，今年上半年，广州出让城市更新用地21.8公顷，同比增长193.3%，其中全面改造类14个，微改造类97个，总用地面积14.1平方公里。

　　因此，为不断稳住一二线城市的市场占有份额，凯德毅然选择以“旧改”方式再次杀入羊城。

　　上半年报显示，凯德目前在一二线城市的资产占比达到93%，其中，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、宁波、成都、武汉、重庆、苏州的资产占比达到86%。

　　当然，促使凯德此次在广州开发区狠狠砸下500亿背后原因除“五大城市群”战略外，另一个则来自其在广州综合体项目长期缺席的刺激。

　　的确，大坦沙岛项目的定位是综合体，可这个项目究竟何时能够面世还是个未知数。形成鲜明对比的是，今年9月1日凯德在上海的第6座综合体凯德·星贸正式开业亮相。

　　如此情况下，在广州开发区给自己留下综合体的第二选择似乎亦在情理之中。按照罗臻毓早前接受媒体采访时的说法，长期来看，凯德追求的不是综合体方向，而是“综合”带来的增值效应。

　　“来福士旁边的楼不愁卖。来福士带来的增值效益，不仅给别的地主 ，凯德希望自己也能得到。”罗臻毓对媒体指出，未来的布局将更注重片区，包括旧区改造、整个片区规划、地铁上项目或其他较大的多业态项目。