深圳:中端定位零售商试水新兴商圈 奢侈品对新开店仍保持谨慎

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2017年10月12日13:53来自:网易房产
核心提示:第三季度,深圳办公楼需求将保持稳定,中端和大众品牌带动租赁需求向市郊扩展,中端定位零售商试水新兴商圈,奢侈品对新开店仍保持谨慎。

  2017年10月10日,深圳–仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:“本季度办公楼新设立租赁需求明显,全市近7成成交集中在福田区,后海总部基地等新兴办公楼区域也获得金融类企业的关注。深圳优质的营商环境持续吸引新进企业,预计办公楼需求将保持稳定,但受大量供应影响,租金会有所下探。”优质零售物业市场方面,中端和大众品牌带动租赁需求向市郊扩展,更多的零售商试水具潜力的新兴商圈。本季度深圳第二个万象系列项目万象天地迎来开业,成为了南山科技园片区首个优质零售物业。我们预测在保持品质的前提下,具有差异化和人气的品牌或将更受业主青睐。高端住宅方面,4个项目集中在三季度入市/加推,高端住宅一、二手售价保持平稳。

  甲级办公楼

  新设立租赁需求明显,优先选择落户福田CBD。全市需求保持稳定,净吸纳量约9万平方米,近7成成交集中在福田区。上半年深圳经济保持快速增长,优质的营商环境吸引了不少新进入深圳的企业,当中金融和专业服务类公司的选址首选仍主要集中在福田CBD。

  金融类企业持续看好后海总部基地等新兴办公楼区域,随着企业的逐步进驻和基建配套的不断完善,金融服务需求不断上升。在这些新兴区域,金融类尤其是银行业的租赁问询保持稳定增加。

  存量写字楼去化较佳,空置率轻微下降。本季度只有一个罗湖区的新项目竣工。截至2017年三季度,全市甲级写字楼总存量约为600万平方米。福田区良好的表现以及南山区的稳步吸收空置面积的带动下,全市整体空置率环比微跌1个百分点。

  自用类购买需求活跃,资本值保持整体稳定增长。全市整体租金水平与上季度相当。夏春毅指出,虽然福田与南山地区在本季度空置率有所下降,但是鉴于未来入市项目较多,业主方谨慎观望,维持稳定的租金叫价。本季度大面积的自用类购买需求问询活跃,主要来源于一些内资金融机构,从而推动资本值较上个季度微涨。

  市场展望:需求乐观但租金受大量供应影响将有所下探。

  租赁需求仍保持稳定,未来12个月全市净吸纳量预计约达60-80万平方米,其中近4成将来自企业的自用需求。夏春毅表示,在整体经济预计保持稳定向上的前提下,现有的需求主力如金融类以及科技类企业预期将延续一个稳定吸纳市场空置的态势。

  预计未来12个月 ,全市将会有超过100万新增供应进入市场。虽然租赁需求将保持稳定,但预期供过于求的现象仍将持续,导致整体空置率有所上涨。鉴于空置压力,部分业主预计将会下调租金,整体租金将进入下降周期。

 

  优质零售物业

  更多中端定位的零售商试水一些具有消费和发展潜力的新兴商圈。奢侈品和高端零售商对新开店仍然保持谨慎,市场上的主要租赁需求仍然来自中端和大众品牌并保持稳定增长。除了新竣工项目,本季度位于市郊优质地段的项目吸纳情况表现较为明显,尤其是一些近一年新开业的项目。仲量联行深圳零售地产部总监许斌指出,随着居住人口外溢和市政设施的完善,更多中端定位的零售商试水一些具有消费和发展潜力的新兴商圈。

  餐饮类仍然是市场上主要的租赁需求,交易占比最高。除此之外,深圳作为年轻家庭增长较高的城市,持续吸引儿童类零售商的进驻。在市区和市郊多个商圈均观察到儿童类交易占比有所提高。

  科技园片区迎来首个优质零售物业。万象系列深圳第二个购物中心 - 万象天地本季度开业。该项目是本年较瞩目的新项目,并同时是南山区科技园片区的首个优质零售项目,总零售建筑面积达23万平方米。至此,深圳优质零售物业总存量达420万平方米。

  位于核心商圈的优质零售物业空置率维持在健康水平,而之前一些空置率较高的购物中心则主动增加餐饮比例和引进一些大众品牌来改善空置压力。得益于以上因素,第三季度全市空置率微降1个百分点。

  租金和资本值均保持稳定增长。本季度租金表现稳定。市区整体空置率处于低位,使得大部分优质项目仍处于业主市场,租金涨幅略高于全市水平。另一方面,位于市郊的购物中心为吸引零售商,租金谈判空间有所松动。

  许斌表示,深圳整体向好的经济面和稳定的零售市场持续吸引投资者的青睐。但目前买卖双方在价格的预期存在明显差距,主要原因是成熟物业的业主心里预期过高,使大部分投资者望而却步。本季度并未录得优质零售物业的大宗成交。

  市场展望:去同质化的市场竞争中,差异化和人气的品牌或将更受业主青睐。

  许斌预计,未来一年主要租赁需求仍将集中在市区的核心商圈,定位中档的零售商以及快时尚和餐饮类品牌仍将是租赁需求的主力。在购物中心去同质化的市场竞争中,在保持品质的前提下,具有差异化和人气的品牌或将更受业主青睐。

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