第一太平戴维斯2017年第三季度上海市场回顾

　　上海甲级写字楼市场

　　­ 2017年第三季度，核心商务区迎来两个写字楼项目入市，分别是浦东陆家嘴滨江金融城二期和黄埔中海国际中心。季度新增供应35万平方米，将全市核心商务区甲级写字楼存量推至810万平方米。

　　­ 新增供应导致本季度核心商务区甲级写字楼空置率小幅上升至12.5%，环比上升1.8个百分点，同比上升3.4个百分点。

　　­ 本季度核心商务区甲级写字楼平均租金走势基本平稳，达到每平方米每天人民币8.9元，同比上涨1.8%。但由于本季统计包括6个月前入市的项目，因此平均租金略低于第二季度的9.0元。

　　­ 三季度，非核心商务区共计两个新项目入市，分别是闵行虹桥新地中心和丽宝广场，带来近13.9万平方米新增供应，至此，全市非核心商务区甲级写字楼存量达到320万平方米。

　　­ 受新增供应影响，本季度非核心商务区写字楼市场空置率达到37.6%，环比上升4.2个百分点；平均租金与上季度基本持平，在每平方米每天人民币5.8元。

　　展望

　　­ 上海第三产业增长强劲，将继续为写字楼需求提供坚实支撑。

　　­ 2017年第四季度，核心商务区与非核心商务区预计将分别迎来28.6万平方米、64万平方米的新增供应。

　　­ 面临市场供应的局面，业主将需下调租金、灵活调整租赁策略或增加代理佣金，以吸引优质租户。

　　上海零售市场

　　­ 2017年前八个月，上海零售总额同比上升7.8%，增速较去年同期下降0.1个百分点。

　　­ 第三季度上海万象城开业，带来240,000平方米新增供应

　　­ 核心及非核心商圈购物中心首层租金均环比上涨0.5%，分别至每平方米每天人民币50.5元及16.6元。

　　­ 核心及非核心商圈空置率双双下降，分别至6.0%和8.2%，为近六个季度最低值。

　　展望

　　­ 预计第四季度将有587,800平方米新增零售面积入市。由于大体量项目预租情况良好，预计对全市空置率影响不大。

　　上海住宅租赁市场

　　­ 第三季度，上海有一个全新服务式公寓项目入市：尚臻金桥服务式公寓，为市场增加102套租赁单元。

　　­ 本季度，全市服务式公寓租金环比上涨1.6%至人民币每平方米每月240.1元；小业主公寓租金环比减速上涨，涨幅为1.4%，达人民币每平方米每月188.8元。别墅租金涨势稳定，环比上涨1.1%至人民币每平方米每月158.6元。

　　­ 受新增供应入市影响，服务式公寓空置率环比上升1.3个百分点至17.3%，小业主公寓及别墅的空置率基本维稳。

　　展望

　　­ 预计第四季度将有两个全新服务式公寓项目入市，即嘉佩乐酒店公寓（40套）以及镛舍服务式住宅（102套）。

　　­ 随着更多公寓租赁服务商进入市场，住宅租赁市场的竞争将更趋激烈。

　　­ 近期上海新推的纯居住租赁用地，意味着未来将有更多开发商自持型的出租项目，尤其是位于新兴区域。同时，这类性质地块的推出亦对开发商的持有运营能力提出更高要求。

　　­ 在全市住宅租赁供应增加、企业机构管理层本土人士比例日益提升的背景下，市场需求将继续由本土客户主导。

　　上海住宅销售市场

　　一手商品住宅市场

　　­ 三季度，上海新建商品住宅新增供应累计约80万平方米，环比下降50.9%，同比下降56.9%，为历史最低。

　　­ 本季度，一手商品住宅成交环比下降20.1%，共计约170万平方米，同比下降60.8%。

　　­ 本季度一手商品住宅成交均价继2015年第三季度首次下跌，达到每平方米人民币46,700元，环比下跌1.8%。

　　一手高端公寓市场

　　­ 三季度，一手高端公寓供应面积仅4.1万平方米，均为二个现有项目的新批次。无全新项目入市。

　　­ 三季度，一手高端公寓成交量环比下降43.2%，共计约9.7万平方米。

　　­ 本季度，一手高端公寓成交均价环比下跌4.1%, 达到每平方米人民币102,500元。其价格指数环比减速上涨0.5%。

　　住宅用地市场

　　­ 三季度，上海宅地市场回暖，季内成交10幅包含住宅性质的地块，共计98.6万平方米可建面积，其中8幅为纯住宅性质用地。

　　­ 成交宅地的平均楼板价达到每平方米人民币19,400元，平均溢价率仅为0.5%。

　　­ 三季度，季内成交首6幅租赁用地，共计42万平方米可建面积，平均楼板价达到每平方米人民币6,560元，溢价率为0。其中二幅地于7月24日均由国有企业购得。而另外四幅地在9月13日全由上海地产集团购得。

　　­ 本季度，11幅商办与混合型用地首次转换为租赁用地，预计供应套数约为1万套，并且大多数位于相对中心的区域：静安2幅，黄浦1幅，长宁1幅，闵行1幅（虹桥商务区），浦东6幅。其中5幅位于浦东，长宁和虹桥的转换性用地将于10月11日正式挂牌出让。

　　新政

　　 7月18日，上海颁布商品住房销售公证摇号实施细则，要求所有项目开盘前必须公示房源及客户名单，并向公证机构申请选购房屋摇号排序公证。

　　7月21日，住建部宣称新房销售实行“一价清”制度，房子、车位都必须接受政府指导，明码标价，包括车位租金。除此之外，无论开发商还是其他机构或个人不得收取包括电商费、团购费、茶水费等任何其他费用。

　　8月11日，上海市住建委明确：上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。

　　9月15日，上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，指出上海到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。将通过依法保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、提高住房公积金使用效率、完善引进人才租房补贴政策、提升租赁住房生活配套功能等多种措施。

　　9月28日，国土部正式宣布：全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点。国家要拿出城郊或城中村农民集体所有的建设用地，统一建造住宅，用于住房租赁。

　　展望

　　随着政府继续密切监测房贷市场，并鼓励银行加强风险规避，个人和开发商的融资环境或将进一步恶化。如买家越难以申请到房贷，而开发商为加快去化或降价销售，房价或存在进一步下跌可能。

　　预计下个季度新增出售性宅地供应将集中在郊区。9月18日，上海市规划和国土资源管理局挂牌8幅纯住宅地块，全部位于外环外并采取招标挂牌复合方式，其中5幅地块起始拍楼板价接近3万/平方米。　 

　　上海投资市场

　　­ 第三季度投资市场共达成四宗主要交易，总金额139亿人民币，环比上升4%，四宗成交物业均主要为写字楼。

　　­ 国内投资者持续关注能带来稳定现金流的写字楼资产，以期长期持有或部分自用。

　　­ 市场基本面走弱以及借款成本上升驱使投资者在做投资决定时更为谨慎，在一定程度上拉长了交易完成进度。

　　­ 随着政府释放出支持公寓长租市场的明确信号，有越来越多的资本显示出对该市场的兴趣。

　　­ 国务院在8月发布了进一步引导和规范境外投资方向的指导意见，其中将房地产、酒店等境外投资列为限制开展的境外投资之列，进一步规范近期企业做出的与其核心业务不相干的“非合理”的海外房地产投资。

　　展望

　　­ 尽管投资市场基本面走弱，目前市场上仍有一些交易在进行阶段。由于第四季度通常是成交旺季，预计2017年第四季度会有更多的交易宣布成交。

　　­ 随着债券融资渠道收窄，同时融资成本不断攀升，以借款作为融资渠道的投资将会出现减缓，但是关注于长期稳定回报率以及以股权融资为主要方式的长期投资者预计可能会占更大的交易比例。

　　随着核心类型的资产投资回报率在近几年不断被压缩至接近3.5%，物流和工业资产将获得更多投资关注和兴趣。