南京商业地产操盘手探讨文旅小镇未来：是风口也是风险

　　近日，一场关于“南京文旅康养产业”的行业探讨在三胞集团举行，朱献国、吴正梅、凌翔、沙勇、刘成刚、袁彬、亓方、李绍明、苏晓晴、阚霖、付璟、王飞、仇锐等南京商业地产圈操盘手和业内专家参与了讨论，并特邀南京大学城市科学研究院副院长胡小武博士，南京健康产业商会副会长、江苏泰乐城投资股份总经理王华等嘉宾分享了各自观点。

　　依托自身资源优势  三胞集团深耕文旅康养领域　 

　　近年来，三胞集团依托自身资源优势，在文化旅游、健康养老等领域不断深耕经营，也取得一些阶段性成果。集团旗下拥有多家三甲医院，拥有近千人的专业健康服务团队麦考林，及中国最大的家庭养老服务企业之一——安康通，今年又收购美国抗癌药物生产企业Provenge，开始涉足生物基因疗法领域等等。　

　　宏图城市新产业运营集团总裁凌翔表示，集团后续还有很多文旅康养项目陆续落地，力求打造持久高效的产业闭环。在新的经济环境、市场消费需求中，文旅与康养产业的结合是很好的发展方向。政府也一直在致力南京的文旅行业转型，通过对各类文旅小镇、健康小镇的打造，力求在文旅康养产业发展方面给予政策方面的支持。在如此的经济环境与宏观政策条件下，如何从各自的企业实际出发，借势文旅康养产业发展契机，寻求新的业务增长点、提升企业经济效益是亟待解决的问题。　

　　宏图城市新产业运营集团战略运营管理中心高级总监徐治民表示，宏图从原来传统的地产平台转变为城市新产业的运营集团，是在逐步认知和思考的转型发展。“我们整合商业地产和城市新产业的载体，逐步布局商业板块和健康板块，未来的方向是健康产业上下游产业链的发展整合。在3年内，将围绕集团商业、医疗健康、养老服务资源的整合，探索‘商业小镇+健康小镇’模式的开发经营。”　 

　　文旅小镇是风口也是风险  文旅资源必须做精做特　 

　　这两年国内有220多个文旅小镇项目规划完成，300多个文旅小镇正在规划，文旅小镇的投资主体也十分多元化，各路资本杀进。地产商、电影商、文投公司、互联网公司、旅游企业等等都想进，文旅小镇呈现区域性饱和的趋势。　 

　　虽然势头良好，但必须要保持警惕，未来文旅小镇将会面临同质化相邻不经济、过度开发地产、文化IP缺失、旅游目的地形象不足、特色主题不鲜明、市场盈利模式单一、经营服务水平低端等很多困境。　

　　南京大学城市科学研究院副院长胡小武说：“文旅小镇不只是文化+旅游+商业+住宅（别墅），而是以文化旅游为主要特色，硬资产通过软实力推动小镇长足发展，有一定的原住民体现在地文化的延续性，塑造出品牌活动，具有典型的社区生活，简单概括：特色小镇最终会归位到生活共同体中，所以它有典型的、丰富的、可持续的社区生活，也就是文化+旅游+商业+住宅+原住民+品牌活动+社区生活=文旅小镇。”　 

　　任何脱离根本的规划都是危险的，文旅小镇是房地产发展的一个风口，风大，风险也大。必须精准定位，精准策划，再精准规划。否则风口下面，就是大陷阱。　　 

　　胡小武认为，文旅小镇规划理念需要创新，文旅资源必须做精、做特，不断创新，优化交通，方便市场客群，不能做成游乐园、旅游景点、房地产大盘项目或是观光农业，而是做成创新地方文化特色，塑造唯一型、独特型文化特色。精准发展文旅产业，构建文化+旅游的产业支撑体系，打造宜居社区、活力社区、休闲社区、生态社区，强化日常管理与治理能力，不断提升可持续发展能力的文旅小镇。

　　其他部分嘉宾精彩观点　

　　南京健康产业商会副会长王华：我们整合医养行业政府部门资源，为合作项目提供政策支持；整合各三甲医院、社区医院及合作方资源打造生态圈；资本资源整合，整合保险资源与医疗养老。核心模式是线上线下互通。线下做核心内容，不停的开连锁；线上对医疗和养老机构提供资源支撑，打造全家庭、全年龄段的生态圈。

　　亚东建发集团总裁刘成刚：南京22个特色小镇，50%都不能算小镇。我作为本土开发商，最关心的是盈利模式。我们现在把健康作为支柱产业，方向主要从精准医疗体系，把亚健康管理和体检治疗，利用中西医结合的手段，探索“度假+旅游地产”，健康产业再加上文化，做四维一体的旅游综合体。

　　弘阳集团高级副总裁、弘阳商业集团总裁沙勇：小镇绿色生态拉动消费增长，这从生产、消费和消费者终端来说，都很有魅力。但做起来就两方面：首先是盈利模式，优势资源或渠道资源是成功的保证；其次是核心资源，如果不能转换成盈利模式，要走的路还很长。　

　　南京蓝风房地产投资顾问有限公司董事长亓方：国外小镇大多有形象感、人文特点、明星效应的故事植入，再融合体验式的项目。我最近做文旅小镇的尝试，从两个层面和健康产业做嫁接：首先，做“妈妈宝贝”亲子主题系列，创造母婴产品品牌，植入科技、康养等体系；其次涉足亲子主题酒店，和民宿嫁接，并通过导入大量的渠道客户和资源积累，创造文旅和康养产业实用产业和内容。

　　戴德梁行华东区策略发展部助理董事王飞：思考文旅小镇，首先思考文旅产业，做什么样的产业定位、强IP和特色能成功？我们强调体验和黏性，落脚点其实是“产业+城市+人+旅游”的全负荷发展模式。文旅小镇面临的核心问题是产业落地，所以在思考“做什么”和“怎么做”这两大核心命题之前，一定要想好“为什么做”！　

　　南京问策商业顾问管理公司总经理苏晓晴：现在特色小镇核心能力欠缺考虑，很多项目直接是“无中生有”。即便拥有自然景观和卖点，一结合区域文化，又是项目“短腿”。思考利益，建立矩阵式商业模式，思考“场景记忆点”。

　　南京市商务局原处长李绍明：文旅和康养产业市场需求很大，但现提供的产品、服务及企业发展模式并不能满足市场需求，因此给很多企业带来了机会。但纯工业产业，如何赚钱、引流和互动？虽小镇产业概念很广，产业发展也可细分，但我觉得现在只是浮在表面上，结构性改革值得研究。