昆明地铁商业新跨越 北云66自带客流、IP 驱动地铁商业街形态“裂变”

　　（赢商网云南站报道）在传统的地下商业街日渐被人们遗忘之际，伴随着城市轨道交通的建设而兴起的地下商业空间的开发正成为各大城市新的商业热潮。而这尤以一线城市为最，从地铁商业步行街，到综合枢纽型商业体，到从地铁延伸到上盖综合体，倚靠地铁站而建的地下商业综合开发正日渐成为商业地产的主要模式。而这股热潮也延续到了正在如火如荼进行地铁建设的城市——昆明。

　　10月20日，由赢商网云南站携北云66项目共同举办的“场景时代 昆明地铁商业街区的主题化打造”的城市沙龙在项目营销中心举办。集结30余位行业人士，以城市沙龙的形式共同探讨昆明地铁商业街区的发展空间以及未来走向，并以北云66的场景化开发模式为例，为昆明地铁商业街区的差异化、特色化打造建言献策。

　　北云66作为昆明盘龙区的地下人防工程，平时发挥商业用途，战时即刻成为防灾工程。从一开始就长远规划，以“智能+场景”的模式开发，依托白云路地下空间，建设一条4万平方米的地下主题商业街区，与地铁站厅直接相连。地铁意味着客流，意味着商业的机会，而如可利用好地铁进行地下商业空间开发，打造成功的地下商业需要注意哪些？昆明的地铁商业发展潜力如何？以下为嘉宾的观点阐述。

　　对话嘉宾：北云66 黄金旺、公园1903 梅永丰、宇莹集团 胡以开、屈臣氏 沈在宇、民保会 瞿九添、智慧城市 田剑威、F2305 吴焕忠、良食汇 郭树凤、南强街 姚骅、北云66 赵昀楚、谭木匠 杜异楠

　　黄金旺

　　一、全国地下人防商业街温州人开发的比较多，但作为地铁商业街在省会城市开发，在众多温州人开发商中还是首例。我们在国内重点考察了广州的“天河又一城”、“时尚天河”、“江南新地”，南京的“时尚莱迪”、深圳、上海、长沙等地的地铁商业街，店铺月租高达2000元/平方米；同时我们又考察了曼谷的“正大商业”、“21航站楼”以及日本、新加坡、香港等地的地铁商业街，吸收行业精华、充分规划商业空间、精心设计IP与场景，打造景点式购物环境，提高顾客消费行为每个环节的最优体验，把“北云66”昆明智能地铁场景商业街打造成国内有影响力的地铁商业街项目。

    二、关于北云66地铁商业街的三组数据：街区共设7个大场景，12个小景点，共19个景点商业强体验、强互动、强共享；加上地铁原有的3个出入口，5部扶梯，2部无障碍垂直升降梯， 全路段共有39个出入口，扶梯26部；空间结构层高5米，商业街总宽26米，单通道6米，最宽的大场景宽度达到10-12米。“北云66”以所处成熟商圈核心地段及未来昆明9条地铁线路的全城贯通，为商业街带来庞大的客流量。

    三、在现在的商业环境下，一定要赋予地下商业空间更好的硬件设施，香氛新风系统、恒温空调等硬件配置加强地下商业步行街更好的全新体验空间，加强它的商业属性。同时对招商和运营提出了更高要求，从快时尚、旗舰店到主力店，从餐饮区到创意集市、美容美甲、儿童玩乐等等各种业态的覆盖，更注重对商业业态规划、品牌招商，智能化大数据的运营管理，使“北云66”发展的更好！

　　赵昀楚：

　　一、云南商业地产目前呈现出了三个特点：第一，品牌重叠；第二，动线不清晰；第三，整体同质化。这些因素成为了整个商业的发展瓶颈。北云66商业作为一个突破口，将会从各个方面为云南商业地产带来全新的商业模式。

　　二、通过考察项目总结出一个结论，在云南缺少什么？缺少是创业空间，创业模式。对于年轻人来说，很多人是很有创业的想法，大学刚毕业，储备资金以及自我定位还不够，但在云南目前为止还没有任何一个项目方或者投资方采取一系列的体系，统一实现他们的梦想。但北云66可以做一个乐淘市集，给学生就业、社会上年轻人提供一个机会，我们统一来打造这个街区，统一教他们怎么管理？了解进货渠道在哪里？给年轻人建立信心，给项目增添更多动力。

　　梅永丰：

　  一、地铁商业我接触的比较早，最早我们做广州天河城，因为有了地铁2、3号线的交汇点，03年到05年，当时客流每天达到30万，05年国庆节当天客流是80万，比三市街全部客流还多三倍。另外，流行前线也创造地铁商业的一个奇迹，租金都租到2000多元，人气非常旺，还有很多体验式的业态，比如当时的电玩、DJ、电台等。南京的时尚莱迪，也创造地铁商业的一个奇迹，在整个轨道交通里输送人流是最密集，整个枢纽的作用非常强大。

    二、地铁商业最火的是在香港，基本上核心的商业体、综合体都是地铁上盖，这些地铁物业必须跟香港地铁合作，所以港铁公司非常强大，但这个模式在内地行不通，因为中国地铁公司没有运作商业的能力。

    三、地铁商业有两个特点。第一，地铁人流基本上是年轻时尚人为主，第二，地铁客流有一个特点，它是过站型，在这样的情况下地铁商业一般情况下要定位做时尚潮流、精品、快速方向。当然“北云66”位于成熟商圈中心，又和同德昆明广场互通，辐射周边100万消费人群，客流量会非常强劲。

    四、昆明规划共有9条地铁线，当几条线路汇聚的时候，整个地铁形成一个网状，整个地铁人流会出现井喷，现在昆明地铁都要逐渐汇聚了，地铁商业也将火爆起来。

    五、地下商业街里核心是场景。其实场景营造很容易，但场景营造一定是跟商业业态结合，否则就是无源之水。但定位需要准确，要有时尚、场景、IP。

    六、北云66的理念比较先进，虽然是第一个吃螃蟹的，但我对这个项目充满信心。第一，项目位于地铁枢纽，几条线相互汇聚，而且北京路是地铁的主干道。第二，在北市区的核心商圈，毗邻昆明广场，就像时尚天河，如果没有天河城，时尚天河也不会火起来。

　　姚骅：

　　一、北云66绝佳的地理位置加上地铁的连通，客流将会源源不断。另外，项目不受天气、白天黑夜的影响，在这里逛街，跟购物中心里逛街的感受是不一样的，只要顺着往前走，每走一段就呈现一个不一样的文化的气息，新体验、新场景不断更替，乐趣无穷。

　　二、追本溯源，可以将昆明的一些老街区模样和文化嵌入街区中，比如曙光巷，把这个老巷子还原出来，让昆明人在这条步行街里唤醒以前的一个记忆。

　　三、地下商业还可以在地面“做文章”。可以在地下商业的地面部分做出不同材质的路面，比如说青石板的、柏油路的、木头的，要区别于购物中心的地面。

　　四、体验是商业里最重要、最核心的。寻找昆明的特色品牌进驻，可以做一个比较好的书城，北市区就缺少这样一个可以坐下来看书的地方，调节好灯光，可以引进一家比较时尚、文艺的咖啡+书吧，吸引更多消费者。

　　田剑威：

　　一、全国地铁商业有很多，但地铁场景商业这是昆明唯一。一些事物一旦成为唯一之后，定价权就有优势，所以在这个层面上北云66没有竞争对手，可以放心按照自己的思路去信马由缰，前途不可限量。

　　二、文创不赚钱。在文创1.0的时候，大家一窝子的营销，都属于非主流的商业区，可以说形成不了商业动性和商业习惯性。到了商业2.0，在昆明我看到两个项目的希望，一个是在成熟商业区，以翠湖崛起的拾翠项目，在顺城、版纳进行复制。第二个是就是当年的金鹰C座，三楼的整层都是集中的文创业态，十分具有特色。

　　三、商业必须要破圈走入世俗化，如果不跟大众接流，文创就是无本之木。在整条北云66商业街里可以设置一个文创区。文创的3.0应该是商业+产业。第一，开发商花这么多心思做文创区，必须要产生现金流，但文创从文化IP到后期的商业运作，谁来运营？钱谁来出？开发商不可能一味的掏钱？为什么不去拿产业的扶持基金呢？比如说青基会每年大概是500万定向的政府产业基金，开发商从一个传统的商业运营商变成了一个产业和孵化的功能。

　　四、数据不值钱，但数据的二次加工和商业化才值钱，把数据后面的行为模式分析出来就是最值钱的地方，包括开营业时间的数据，都是可以靠数据后面的支撑进行消费，北云66的智能化街区就走在了最前沿。

　　五、最原始的消费是街头消费，提供什么样的产品就买什么样的产品，而后面提到体验经济，买方和卖方都是平等的。场景化带有双方互动的性质，业主方可以不断变换场景，同时可以根据顾客的反馈进行二次加工，工具就是互联网的相互点评，其实做好场景就是完成好商户和消费者的互动点评评价体系，以及信息反馈。

　　胡以开：

　　一、作为昆明来说它是一个全新的、有意义的项目，目前从全国来看，商业模式都比较传统，北云66可能带给消费者带来全新的消费体验。

　　二、未来如果站在运营终端方来说，首先是要有人流，人流从何而来？拾起昆明老传统，加入文创基因，增强品牌配置等，真正做到让消费者把这里当成消费首选场所。有了人气，后期的生意、品牌自然就能够去沉淀和增加美誉度。

　　郭树凤：

　　我从台北来，第一次参加这样的沙龙，我比较赞成在街区内加入老昆明的街区文化，因为我从事环保20多年，云南有很多濒危植物和药材，可以在特色里加入这方面的元素。刚才讲到文创的部分，可以形成它的定位，做到人无我有，人有我优，达到差异化。

　　吴焕忠：

　　一、北云66是我接触的第四条地下商业街，第一条是玉溪的世纪乐地，第一年很火爆。第二条是黄总凯里开发的。对零售店铺的选址考虑几块：第一，北市区人口密集，商业稀缺，这是北云66的优势，为什么昆明广场都在叫好，因为北市区没有一个像样的商业。第二，考虑到地铁商业，我们经常去广州，这里是需要具备很多条件才能和地铁商业连在一起，我也看到它的前景。第三，看到整个对地下商业街硬件的打造，这很震撼。所有地下街我所接触过的都没有这样打造，但对未来运营也值得期待。我对北云66非常看好，所以我在这里投资了，也在这里开店了。

　　二、项目的招商必须区别化，不能有太多同质化。别人有的你肯定也有，但别人没有的你也要有。不要在一个品类里招太多品牌，比方说运动类，现在流行的潮牌也好、快时尚也好，从做服装的角度来讲，有几个比较有代表性的就可以了，全是快时尚，大家在一起除了LOGO不一样，里面的东西都一样，那对消费者就没有吸引力。此外，招商人员要对每一个品牌要非常了解，这样对后期某某品牌落哪里，就有一种区别对待。

　　沈在宇：

　　一、屈臣氏在全国各地很多地铁商业有进驻，地铁商业是比较难做的，对于北云66我是蛮期待的，因为这个区位有优势，这里商户的每家生意也不错。

　　二、所有品牌商无论硬件设施做得再精美，再吸引人，那对顾客就是一两次的吸引，固定客源是需要品牌组合的，引进一些比较有特色的、有内涵的品牌，这是一个项目持续发展的原动力。

　　瞿九添：

　　我们这边的体验主要是非遗手工这块，我觉得可以把传承之道加入到北云66中，传承之道就是一个教育培训。非遗老师手把手教游客、消费者，在现场进行体验式的购物，比如说我是游客，来到某位老师这里，可以跟他学习制作刺绣类或者捏泥人之类的，在体验式之后学一门手艺，跟非遗老师成为朋友，还可以带走产品，这就是一种体验式购物。当然这不局限于非遗传承人之类，可以有很多这样的商业运作。

　　杜异楠：

　　文创挣不到钱，做起来还特别累。我也跟很多商场谈，很愿意做这个事情，大家都往体验上靠，不是光想卖一个产品，希望跟顾客有更好的互动和黏性，但总是找不到一个结合点。真正要想做好文创需要一批很有匠心的人，能扎在这儿自己去做，当然也需要像北云66这样能提供一个平台，让他们能够扎根在这儿做，可能前期收益率不会很理想，但我相信这东西如果做下去的话，肯定是一个持续性发展的东西，因为做实体就是体验，做体验就是黏性，客流各方面也会稳定。