打造贵州社区商业标杆 力争三年内运营项目超10个

——专访贵阳世纪金源购物中心总经理刘涛

赢商网贵州站   2017-11-17 10:08
核心提示:“我们的定位很清楚,就是要做一个社区型的购物中心,主要服务周边3公里内的消费者。”

  (赢商网贵州站 梅龙 郑钰辉 报道)从最初的人烟稀少,到如今的人流如织,贵阳观山湖区世纪金源购物中心可以说是见证了这一区域的繁华。而自2011年4月开业至今,世纪金源购物中心已经走过6年多时间,如今也正面临着一场转型。

贵阳世纪金源购物中心鸟瞰图

  刘涛于2016年4月正式成为贵阳世纪金源购物中心的掌舵人。此时购物中心内部面临着调整难题——品牌和业态已经走过了5年时间,大量品牌的发展进入疲软期,消费者对购物中心的新鲜感正在逐渐减少;外部面临着其他商业综合体的挤压——九方、华润、万达等强势商业品牌正在贵州开疆拓土,并将在2018年-2020年悉数登场,商业趋势推动世纪金源抢先发力,提升竞争能力。

  “我们的定位很清楚,就是要做一个时尚、精品、社区型购物中心,并且要下大力度由传统型购物场所向体验型购物中心转化,成为目标消费人群的休闲中心、社交中心和生活中心,主要服务周边3至5公里的消费者。”说起世纪金源的调整方向,刘涛显得十分坚定并且充满信心。他认为,在房地产开发速度和人口增长速度都非常明显的观山湖区,世纪金源是目前唯一一个成功的集中商业项目,周边除了入驻率超过95%的世纪城社区外,更有万科悦城、睿力上城、中铁逸都以及野鸭塘片区的消费者为商户提供信心。

  而与世纪金源购物中心调整同步进行的,还有世纪金源的轻资产战略——专注于社区商业打造的方圆荟也在贵州攻城掠地。其中第一个项目-方圆荟·北尚华城购物中心已正式开业;位于遵义中建幸福城的第二个轻资产项目也即将露出真容,而未来3至5年,世纪金源更计划在贵州运营超过10余个商业项目。作为贵阳商业市场的巨无霸,世纪金源购物中心的转变究竟是急于求成?还是深思熟虑后的战略之举?对此,赢商网贵州站专访了贵阳世纪金源购物中心刘涛,或许他能为我们解答这个野心与实力的故事。

  坚定社区商业定位  商业主题化 品类更丰富

  贵阳世纪金源购物中心于2011年4月开业,30万平方米的面积、3000个停车场以及史无前例地引进了五大主力店——居然之家、国贸TP-MALL、永辉超市、苏宁易购和沃美影城。而当时观山湖区尚未正式成立,规划了20万人口的世纪城入住率不到20%,作为世纪城社区配套商业的世纪金源购物中心虽然在商业体量上是巨无霸,但商业效益却十分堪忧。在两城区购物中心层出不穷的那几年,位于新区的世纪金源购物中心像一个与世无争的独行者,守着自己的一亩三分地,专注地做社区商业,服务世纪城及周边的消费者。

位于北京西路的世纪金源购物中心一景

  五年一瞬间,2016年世纪城入住率接近100%,周边的万科悦城、中铁逸都国际、万科城、中航城、睿力上城等楼盘如雨后春笋般崛起。人口的急剧增长、经济的快速发展、城市配套的逐步完善,观山湖区开始成为比两大传统老城区更具价值的区域。九方、万达、花样年、华润都开始在这一区域布局商业。世纪金源在观山湖区一枝独秀的优势将受到前所未有的冲击,它的出路将在何方?

  “世纪金源购物中心首先是一个社区商业,我们所有的调整也是为了强化社区购物中心的定位,更好地服务每个家庭。”刘涛表示,体量达30万方的世纪金源购物中心之所以坚定做社区商业,是基于周边的住宅众多,人口基数较大。调整后,世纪金源将与国贸TP-mall形成互补之势,国贸主打高端零售,世纪金源以餐饮、儿童业态、体验式业态和快时尚为主。

刘涛陪同集团领导巡查调整现场

  世纪金源购物中心首要调整的是其餐饮业态。“我们就是要打造一个周边3公里消费者的食堂。”刘涛说,在这样的思路下,世纪金源着重增加了餐饮的细分品类,引进了树厨、煮意、隐巷、老滇山寨及小肥羊等一批生命力较强的品牌,同时也保留了一些生存能力强、与消费者黏性强的老品牌。“火锅、炒菜、黔菜、甜品、饮料等品类应有尽有,不管顾客喜欢什么,都能找到合意的。”刘涛表示。

  而更让世纪金源面貌一新的,是其在贵州打造了首个儿童主题商业MALL——童兜天地。童兜天地位于C区2-3F,总面积达2.5万平米,集儿童游乐、儿童教育、营养美食、家庭休闲、儿童体验、儿童摄影及自营百货品牌童兜百货于一体,拥有独创的体验+零售深度融合的一站式主题化商业模式,以灵活多变的卖场形态和超大的游乐体验占比,配套商业零售业态销售。客群涵盖-1到14岁的孩子。

童兜天地

  据刘涛介绍,为了打造童兜天地,从年初开始,世纪金源购物中心曾前后制定了20多版方案,引入新兴流行的高端儿童品牌,淘汰落伍陈旧的中低端儿童品牌,最终确定了76个儿童品牌的落位。并邀请国内顶级专业设计团队包装打造,全方位进行了儿童主题化风格的精心设计,营造出独一无二的儿童商业主题MALL氛围。再加上“熊出没”等各类IP展,以及种类繁多的少儿才艺展示大赛,把童兜天地儿童主题商业植入消费者的脑海中。

熊出没IP展

  对于儿童业态的后续发展,刘涛还有更大的规划。在物业状况允许的情况下,引入更多贵阳缺乏的业态和品牌,打造儿童教育+文体类业态+益智类玩具业态的格局;推出200平米左右的小剧院,供小朋友演出,同时也能够作为公共教室开展各类儿童活动;定期邀请各类音乐界、曲艺界的专家开展“迷你演奏会”,给贵阳小朋友非同一般的体验。同时,探索儿童高尔夫、儿童马术、儿童足球、儿童卡丁车这样的高端儿童业态,为消费者提供更多样化的选择。

  “社区商业有别于城市中心型商业的时尚化、穿透力和综合化,它的本质属性是本地化生活服务,核心聚焦周边社区部分客群的需求。”刘涛表示,世纪金源购物中心在做好时尚、精品社区商业的同时,也会更多地尝试体验性商业,尤其是在儿童、运动和家庭领域。世纪金源的目标是要变成贵州有特色、有影响力的商业标杆。

  加快轻资产拓展步伐  抢占贵州区域有限商机

  就在大悦城、万达这些以商业为核心的企业开始转型轻资产之后,原本以开发和配套为核心的世纪金源集团也逐步发力轻资产,在商业发展上拥有诸多空白的贵州也成为世纪金源的重点目标。但此时的贵阳世纪金源购物中心尚未调整完成,来贵州抢占商业高机会的企业来势汹汹,两难之下,如何选择?

  “调整势在必行,轻资产战略也刻不容缓,市场机会稍纵即逝,我们选择调整与扩张同步进行。”刘涛表示,在世纪金源的战略规划里,未来5年将在贵州市场运营10-15个轻资产项目。

  一战尚未告捷,又在贵州各地攻城掠地,世纪金源凭什么?

刘涛阐述贵阳世纪金源购物中心的未来计划

  “我们的轻资产定位是非常精准的,就是要做社区服务型商业,根据体量、区位分为新城市广场和邻里中心两种类型,也就是为周边消费者做好商业服务。这一领域世纪金源深耕了十几年,我们有经验、有团队也有足够的资源。”刘涛介绍,世纪金源的轻资产商业品牌叫做方圆荟,专注于5-15万平米的社区精品商业打造,目前首个项目方圆荟北尚华城购物中心已在贵阳市白云区开门迎客。第二个项目位于遵义中建·幸福城,也将在三个月后解开面纱;还有仁怀酒都广场等项目也正在合作洽谈中。

北尚华城方圆荟购物中心

遵义中建·幸福城

  竞争激烈,世纪金源何以胜出?“最重要的还是集团的实力。”刘涛表示,从2004年北京开业的第一家大型购物中心扩展到现在全国的11家,世纪金源所拥有的十几年商业地产开发、运营、管理经验,以及极为雄厚的资金实力,庞大的自持物业,外溢效应强的品牌影响力,独有的大盘操作经验,都是轻资产运营的关键。

2004年开业的北京世纪金源购物中心

2011年开业的贵阳世纪金源购物中心

  相对重资产模式而言,在当前土地等资产价格上升的趋势下,通过减少较重的资产投入,充分发挥社会、金融的力量,用资本的杠杆去撬动更多的资产运营,减少资金压力,加快品牌、管理输出,具有高速度、低成本、高回报的优势。既顺应企业自身发展需要,又顺应商业市场开发的需求。这就是商业地产运营模式的“四两拨千斤”之法。刘涛介绍,世纪金源自持的大量商业物业,将成为未来集团发展轻资产的重要砝码。

  “龙争虎斗”的世纪城商圈 世纪金源如何破局?

  观山湖区万达广场,商业面积11.88万平米,距世纪金源购物中心4公里;

  华润万象汇,商业面积13.8万平米,距世纪金源购物中心2.7公里;

  喀斯特城市广场,商业面积6万平米,距世纪金源购物中心1.8公里;

  九方购物中心,商业面积16万平米,距世纪金源购物中心不到1公里!

观山湖区未来几大商业体的地理位置

  江华国际旅游中心、国贸金融城店……商业在观山湖聚集,也对世纪金源的商业运营能力提出了更高要求。刘涛又将如何解读当前的商业格局呢?

  “华润万象汇的开业时间较晚,喀斯特城市广场、万达广场的客流辐射范围、地理位置和定位还是和我们有所差异,不构成主要竞争关系。离我们最近的只有九方购物中心,但从某种角度来说,九方购物中心开业了反而对世纪金源是有利的,这里会形成真正意义上的世纪城商圈,也是目前可预期的观山湖最大的商圈。”刘涛指出,九方购物中心辐射的主要客群来自万科城、中航城、中铁逸都国际等楼盘,双方各有侧重,未来九方开业之后,双方正好形成全方位互补。

  “我们项目有自己的特点,知道缺什么,有什么,目标是什么。商业虽然存在竞争,但也不至于你死我活,认清自己的实力,认准自己的路,带着团队向前冲就够了。”刘涛认为,世纪城商圈未来会形成“世纪金源+九方”的双中心模式,并且双方在品牌业态上会呈现差异、形成互补,从而共同做大蛋糕,凸显商圈优势,进一步扩大世纪城商圈的辐射范围,逐步打造世纪城商圈在观山湖区的核心商业地位。

  良好的创业环境让大量企业入驻世纪城商圈,不少省内外的人口汇集此地,人流的高度聚集让世纪城成为观山湖区乃至贵阳市的新焦点。

贵阳世纪城

  但作为世纪城商圈核心商业体的世纪金源购物中心一直面临承载压力大、辐射范围窄、品牌吸引力稍显薄弱等问题,和九方购物中心组成的双核发动机,将会使得世纪城商圈更具吸引力。

贵阳九方购物中心效果图

  据悉,未来属于世纪城商圈另一商业体核心的九方购物中心,在经营业态和运作模式上将会和世纪金源购物中心形成定位差异,达成真正意义上的互补。

  “无论是购物中心的品牌业态调整,还是轻资产运营,或者是世纪城商圈的打造。其根本都是要落实到脚踏实地的做商业上,注重商业的口碑和品牌的影响力,在贵州好好站稳脚跟。”刘涛表示,2017年贵阳世纪金源购物中心进行内部调整升级近5万平方,引进诸多首进贵州市场的的品牌,提升商品品质、练好内功的同时,也在积极向北上广深等地的标杆购物中心学习取经,从而补足短板,深挖贵州商业潜力,真正做到“人无我有,人有我优,人优我变”,让这艘航行在观山湖里的“世纪金源”号大船实现华丽转身。

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