越秀房产基金千亿账本 资产“四连跳”与“双平台”路径

　　（赢商网报道） 12月21日晚间，越秀房地产投资信托基金（越秀房产基金）一则公告正式宣布完成收购武汉物业的67.0%。

　　巧合是，这一天也是越秀房产基金上市十二年的日子。作为全球首只投资于内地物业的REITs，越秀房产基金总资产已完成“四连跳”，从最初的45亿上升到350亿。

　　资产布局的棋盘，则以华南为起点，拓至华东，再到华中。“越秀房产基金是基于什么样的考虑收购武汉项目的？”这无疑是越秀房产基金行政总裁林德良近期频繁被问及的话题。

　　毕竟，此次收购的武汉项目去年才开始投入使用，看上去并不符合越秀房产基金选择资产的标准，即“成熟性”。

　　对此，林德良给出的回答是，“我们的整个回报率有一个平衡，更多是看今年和以后的整个资产价格，更多的是买武汉的未来。”

越秀双平台首秀华中媒体发布会（图片来源：企业提供）

　　的确，实现“千亿房托”大目标需要不同的路径，“有些路径是一种成熟物业，但是不仅仅我们，现在大家可以看到，我们更关注成长性的物业”。

　　而在林德良的计划图谱中，随着“双平台”互动的逐步深化，若将越秀地产手中持有的大量商业物业转化成越秀房产基金的上市资产，“千亿”将不只是个梦。

　　入局武汉

　　时间回到11月14日，越秀房产基金及越秀地产双双发布公告。越秀地产拟将武汉汉口沿江商务区一个综合体项目商业部分67.0%的权益出售给越秀房产基金，作价22.8亿元。

　　资料显示，该综合体包括武汉越秀财富中心的全部68层写字楼及商业项目，星汇维港购物中心的全部五层商场(包括一层地库)，以及1134个商用停车位和375个住宅停车位。

　　其中，零售商场部分的出租率已经达到了86.8%，写字楼部分则为40.5%。

　　据悉，该物业项目公司为武汉越秀地产开发有限公司，其于2015年度及2016年度除税后溢利净额分别为3.85亿元及4.07亿元。截至2017年8月31日，该项目公司的评估值约为36亿元。

　　随后的12月4日，越秀房产基金召开基金单位持有人特别大会，基金单位持有人以99.9788%高赞成票通过收购武汉综合体项目。

　　“99.9788%比例的通过率，也都说明了大家对这个项目是非常有信心。”在12月21日武汉项目交接仪式上，越秀商投总裁助理、怡城物业董事长陈慧青如是指出。

　　在林德良看来，尽管此次武汉项目“还没成熟”，但越秀房产基金选择这个时间点进行收购背后的信心是“看好武汉的未来”。

　　“为什么今年买，不明年？明年如果不一样的时候，可能楼价更贵的时候，我们的整个回报率有一个平衡，更多是看今年和以后的整个资产价格，更多的是买武汉的未来。”

　　按照此次交易价计算，越秀房产基金此次收购武汉项目的资产价格约为1.95万元／平米，而武汉过去一年的大宗物业的成交均价每平米在1.8万元至2.2万元之间。

　　“所以说是一个合理的价格，我们这块基金，投资者也接受价格的变化，我们投票结果就可以看得出来。”林德良补充称。

　　虽说交易价格处在合理区间，但“收购项目的资金来源”及“预期的租金回报率”则成为发布会现场媒体们关注的热点话题。

　　对此，林德良解释称，现在整个项目（包括写字楼、商场、停车场）估值约为35亿元，收购的67%股权对价约为22亿元，另扣掉几个亿未付工程款的33%左右，“整个交易的对价全部通过银行借款来解决”。

　　由于银行借款现在是HIBOR利润加1.3左右，整个资金成本低于2%，但租金回报是3.9%左右，这是很容易比较这两个数据，对整个分派是正面的贡献，“所以就投票通过”。

　　林德良预测称，随着项目出租率上升及租金增长，从后年、大后年整个物业的净租金回报率可达到4.8%左右。

　　如此看来，租金回报率的增长最终取决于出租率及租金的上升。来自官方的数据显示，目前武汉越秀财富中心的出租水平已达到了40.5%，星汇维港购物中心的出租率为86.8%。

　　“未来采取哪些措施和办法令项目运营更上一层楼，以便达到怎样的收益预期？”这自然成为媒体们的下一个追问点。

　　“三个提升”是越秀房产基金的对每个收购项目进行改造的经营策略。据林德良介绍，一是经营提升，即根据需求对武汉项目写字楼进行改造，以吸引大型工业企业、领事馆等目标客户群。

　　资产提升是第二方面，每年从基金里面拿出2%-3%的比例做资产的改造投入；第三是财务提升，钱进来怎么加强流动性，流动性管理肯定可以省钱。

　　“整个越秀房产基金综合融资成本内外加起来年初平均融资成本3.29%，到今天才2.88%，这是非常低的融资成本。”

　　此外，陈慧青另补充称，怡城物业拥有的优秀运营管理团队及一大批忠诚核心客户亦是武汉项目未来出租率及租金水平不断提高的“保证书”。

　　千亿路径

　　从克服重重障碍登陆资本市场，到将广州地标IFC收入囊中，从珠三角到长三角，再到华中重镇武汉，越秀房产基金已然走过十二年征途。

　　作为全球第一支投资于中国内地物业的上市REITs，成立之初，越秀房产基金即拥有广州白马大厦、城建大厦、财富广场、维多利广场等极具增长性的城市核心商用物业。

　　2012年，成功收购华南地标广州IFC，越秀房产基金在业内名声鹊起，物业价值从66亿骤升至220亿，一跃成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。

　　此后，越秀房产基金开始走出广州，布局全国。2015年8月，越秀房产基金收购上海竹园商贸区成熟物业——宏嘉大厦（后更名越秀大厦）。这是其第一个外购项目，随后公司规模进一步扩大到310亿。

　　而武汉项目的成功注入，则让越秀房产基金的总资产上升到350亿元，可其瞄准的靶心显然不止于此，而是“千亿蓝图”。

　　去年12月13日，越秀房产基金联手“拙见”在IFC举办的一场客户年会。彼时，越秀房产基金行政总裁林德良透露，公司计划打造“千亿房托基金”目标。

　　而越秀房产基金主席林昭远则在2016全年业绩会上公开表示，越秀房产信托基金拥有成为千亿房企的经营经验和团队，但要实现这个梦，需要天时地利人和，如果遇到好项目，这个梦或许在未来五到十年可以实现。

　　在武汉项目交接仪式上，“千亿目标”显然是避不开的焦点。“为什么说千亿需要我们去努力去做的目标，因为“双平台（越秀地产及越秀房产基金）”互动。”林德良对现场媒体表示。

　　据赢商网了解，越秀集团的“双平台”模式始于广州IFC。具体看，越秀地产是负责前期开发、分享土地溢价及一次性销售的丰厚利润的上市平台，而越秀房产基金则成为筛选能产生稳定现金流的商用物业作收购目标，分享长期稳定现金流以及升值收益的平台。

　　这两大平台的互动将则形成了“开发+运营+金融（开运金）”的整合性房地产价值链。以此次收购的武汉项目为例，越秀地产的利润来自于两方面：一是运营开发形成的利润；二是评估增值产生的利润。

　　但是，项目资产评估增值产生的利润并不能反映在越秀地产的核心利润中，可其将项目卖给越秀房产基金后，套现后获得在现金则可以形成核心利润，“这个最关键的地方”。

　　由此，不难看出，“双平台”互动对越秀地产而言最直接益处是套现、资金回笼，并实现核心利润。

　　此外，由于越秀地产还持有此次越秀房产基金35.04%的股权，因此其每年从越秀房产基金获得的利润亦可在报表上反映为核心利润，“这就是不一样的地方”。

　　武汉项目交仪式上，林德良透露称，随着“双平台”互动的深化，若将越秀地产手中持有的大量商业物业转化成越秀房产基金的上市资产，“千亿”将不只是个梦。

　　当然，千亿房托在实施过程中有不同的路径。武汉项目之前，越秀房产基金旗下的7个项目均为“成熟物业”，而武汉项目则为“处在培育期的成长性物业”。

　　“现在房地产基金投资的原则里面除了‘成熟’两个字，还加了‘成长’两个字。”林德良强调称。

　　至于投资标的类型，林德良则表示原则一直很清晰，“一线城市、二线城市优质地段的核心物业，整个投资物业的顺序是先选择写字楼、零售商场以及综合体”。

　　而当媒体问及武汉之后的下一个收购对象是谁？林德良亦透露称，“我们谈的项目很多，评了很多项目的成长性，不排除跟任何一方合作，标准就是进来的时候回报率至少4%以上。”