正荣、福晟发力土地储备扩规模 闽系房企加速上市

　　年关将至，房企融资步伐不减，闽系房企的激进尤为显眼。

　　日前，正荣通过上市聆讯，拟于1月16日赴港上市，计划融资46.92亿港元；2017年底，福晟集团完成对佑威国际的反向收购，福晟集团创办人潘伟明成为佑威国际的执行董事兼董事会主席，意味着福晟已借壳上市。正荣地产与福晟集团的销售规模在闽系房企中不在第一梯队，在克而瑞发布的2017年度房企销售排行榜单中，正荣地产排名20，福晟集团排名48。

　　闽系房企奋战资本市场背后，或许有不甘在分化大潮中被淘汰的心态。2017年房企分化呈现两个趋势：年业绩500亿以上的房企数量较2016年增加15家，强者愈强；中小房企拿地难度加大，面临发展瓶颈。

　　1月3日，同策咨询研究总监张宏伟接受21世纪经济报道记者采访时表示，市场格局在迅速集中化、规模化。近期上市的房企一般位于20-40之间。这表明未来市场格局与地位很微妙，如能上到千亿甚至2000亿规模，或许可占一席之地，如果这两年没能通过资本市场实现规模增长就很难与其他房企竞争。第二，这些房企大多在港股市场动作。第三，2017-2018年正好是市场调整阶段，土地市场机会呈现。张宏伟进而指出，这个时段上市，对企业规模扩张带来资本背书。

　　1月3日，“相信未来”丁祖昱评楼市发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱预计，2018年TOP4房企总规模或近3万亿，这么庞大的市场容量难以想象，未来房企集中度将进一步提升，TOP10房企集中度有望达35%。

　　在第三方机构发布的2017年榜单中，千亿房企数量达到17家。据统计，近期有50家房企提出了千亿计划。丁祖昱预测，千亿房企即将再度扩容。

　　闽系房企加速上市

　　多名业内人士眼中的2018年将进入行业调整深入阶段，在这场房企加速赛中，每一家企业都在努力抢跑。面对调整周期的拿地机会，企业都不愿丢失土地储备机会。

　　2017年12月28日起，正荣地产向全球发起招股，股票代码06158.HK，发售10亿股，发行价为3.40-4.08港元。正荣地产预计于2018年1月16日上市。在总共发售的10亿股中，有90%国际发售，10%公开发售，另有15%的超额配股权。加上超额配股权，正荣集团此次最多融资金额可达46.92亿港元。

　　正荣地产招股书显示，假设超额配股权悉数行使，全球发售预计所得款在3910百万港元至4310百万港元之间，其中所得款的60%将用作开发公司现有物业项目或项目阶段的建设成本，包括正荣滨江紫阙、南昌正荣府及武汉正荣府一期（A地块）；约30%用作偿还大部分现有计息银行及其他借款；约10%用作一般营运资金用途。

　　招股书披露，正荣地产主要在长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济圈及海峡西岸经济区发展房地产开发业务。截至2017年10月31日，正荣地产拥有81个物业项目的物业组合，总建筑面积约1.15亿平方米。

　　2015-2016年，国内房地产行业整体发展提升，正荣地产的收益从2014年的30.4亿元增长至2016年的146.04亿元，年复合增长率119.2%。其已交付的总建筑面积由2014年的43.76万平方米增长至2016年的125.11万平方米，年复合增长率69.1%。截至2017年6月30日止六个月，正荣地产收益80.85亿元，同比增长49.6%，毛利率20.8%，纯利率4.7%。此前2014年至2016年，毛利率分别是22％、23.4%、21.7%，纯利率2.6%、9.7%、8.5%。

　　股权结构中可见，正荣地产是一家相对保守的企业，福建省莆田欧宗荣家族持有95%股份，福建华闽进出口有限公司持有正荣地产全部已发行股本的5%。投资机构的身影也不缺乏，招股书显示，香港宝信资产管理已同意认购7.5亿港元的股份，按照股价最低与最高价计算，持股比例约4.5%-5.5%。香港宝信为中国金洋（01282，HK）旗下的全资子公司，中国金洋的前两大股东分别为姚建辉（48.79%）和前海人寿（19.05%），是宝能系在香港的资本平台。

　　相比正荣，福晟的上市布局更为长久而艰辛。从2006年首次提出上市，到2017年完成借壳，福晟上市之路走了11年，也许错过了内房股市盈率高峰，但随着福晟从一家区域房企逐步走向全国，选在此时上市，对于夯实福晟的发展基础不失为一个准确路径。截至目前，福晟在福建、天津、江苏、广东及河南等省市拥有35个项目。

　　房企竞争格局微妙

　　机构分食背后，亦是房企积极储备弹药加速规模化的过程。这两家闽系房企近两年均发力土地储备。招股书显示，截至2017年10月31日，正荣地产附属公司共有土地储备10，389，131平方米，其中长三角经济区（上海、江苏、浙江、安徽）土储占比38.1%，中西部经济区占比12.9%，环渤海占比4.8%，海峡西岸经济区占比34.5%。正荣地产合营企业共有土储331，196平方米，占总土储的2.9%。

　　但与此同时，截至2017年6月20日，正荣地产流动负债总额为60.13933亿元，非流动负债总额为24.753768亿元。正荣地产上市后，净债务与权益比率仍将保持158%，招股书中声明这是由于该6个月集团取得更多地块而相关开发项目尚未开始预售并产生现金流入，导致现金流量减少所致。第三方数据显示，2017年1-7月，正荣地产土地成交权益金额150亿元，权益规划建筑面积为212万平方米。

　　福晟集团上市的诉求或在于其高速的土地储备。根据第三方机构公布的土地储备数据，2017年前八个月房企新增土地货值排名中，福晟集团与融创、恒大、碧桂园、万科等一批龙头房企共列榜单，凭借1358.8万平方米的新增土地储备排名第七。

　　从2015年9月至今，福晟总共拿下72个项目，其中90%依靠并购，总土地面积达1680万平方米，总建筑面积3800万平方米，总货值高达6500亿元。

　　有业内人士指出，福晟集团一年近400亿元的销售金额难以应付长远发展，上市融资迫在眉睫，因此，借壳上市之后的资本运作动作将备受关注。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从闽系企业成长看，融资方面有很多优势，这和福建本地的经济相对发达及社会资金相对充裕有关。从实际情况看，当前类似资本运作也考虑到福建企业这两年成长很快，就是得益于资本运作，尤其是在上海发展的企业。类似企业有借鉴意义，对于中型房企来说，会在资金运筹帷幄上寻找新思路。