2017年中国内地租金收入总额上升20% 太古地产未来押宝兴业太古汇？

　　2018年3月15日，太古地产发布2017年全年业绩公告。公告显示，太古地产2017年的股东应占综合溢利为339.57亿港元，同比增长126%。主要撇除投资物业估值变动后，股东应占基本溢利增至78.34亿港元，同比增长10%。

　　太古地产表示，基本溢利增加主要由于物业投资的溢利增加。来自物业投资的基本溢利上升20%；物业买卖的基本溢利略为下降；酒店的亏损减少。

　　对于零售物业方面，太古地产也持续盈利，租金收入小幅上扬，而内地零售物业租金收入的上涨对集团整体租金收入增加起到了决定性作用。在港企“积极派”九龙仓逐渐淡出内地市场之时，“慢行派”太古地产对内地市场报以怎样的态度？未来对于内地市场业务又是如何规划？带着这些疑问，商业地产观察带您解读太古地产。

　　内地业务发展势头良好

　　据公告显示，太古地产2017年的租金收入总额为112.53亿港元，增幅为4.45%。在香港，尽管太古坊重建计划导致租金收入减少，办公楼物业组合的租金收入仍有所增加，主要由于续约租金上调及需求坚挺。在中国内地，租金收入总额上升20%，主要由于续约租金上调及租用率改善。在美国，随着Brickell City Centre项目第一期于2016年开业，租金收入总额有所增加。

　　在太古地产三个主营区域来看，内地物业租金收入的增加，为太古地产全年租金收入增长起到了积极作用。零售物业方面，2017年太古地产中国内地投资物业的租金收入总额增加20%至23.03亿港元，其中19.22亿港元来自零售物业及3.69亿港元来自办公楼物业。

　　具体项目表现情况来看，目前太古地产在内地共持有五个商业项目，其中北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港及成都远洋太古里均为已运营多年的项目，而上海兴业太古汇于2017年11月才正式开业，目前正在发展中。

　　太古地产内地首个零售物业项目三里屯太古里，2017年租金收入录得理想增长，续租能力上升，零售销售额增长百分之四，租用率达99%。

　　运营已十年之久的三里屯太古里，凭借优秀的操盘能力及运营手段，早已成为北京发展成熟的商业项目之一。有业内人士表示，如今的三里屯太古里，出租率不断上升，已接近满租。尽管如此，仍然有不少品牌向三里屯太古里抛出橄榄枝，单纯的品牌优化调整已经不能满足三里屯太古里的“野心”，三里屯太古里需要更多空间来释放价值。

　　2017年12月，太古地产与雅秀大厦达成合作协议，太古地产将长期整租雅秀大厦，将对其进行重新定位改造，发展为三里屯太古里的延伸部分。

　　除此之外，太古地产与远洋集团在北京的合作项目颐堤港，近两年发展势头一路向好，2017年零售销售额增长60%，出租率也高达99%。凭借销售额的大幅上扬，颐堤港也成为太古地产内地表现最为亮眼的项目。

　　北京两大项目的业绩喜人，也使得太古地产对于北京市场报以乐观态度，预计2018年北京的零售销售额仍可获得满意增长。

　　太古地产依然看好内地市场

　　十天前，港企“积极派”九龙仓刚刚对外宣布将完全退出内地市场，收缩内地战线。这一做法也表现出了九龙仓对于内地市场的不看好。

　　但与九龙仓不同，太古地产进入内地市场多年，尽管发展速度较为缓慢，但强势城市的布局和部分项目的高收益，令太古地产对内地市场仍然保持乐观积极态度。

　　太古地产（中国）行政总裁彭国邦在此前接受赢商网采访时曾表示，太古地产很重视在内地一线城市的发展机会，由于目前仍然未进入深圳市场，未来会寻求在深圳的布局机会。“太古很希望在深圳有发展机会，但并不会对项目落地设定特定的时间点。在合适的时间、地段，有合理的价格，太古地产会积极投入。可以是以零售为主导的综合发展项目，也可以是以销售为目的的住宅项目，我们对此持开放态度，只等合适的机会”。

　　太古地产主席史乐山也对内地主要城市的发展前景进行了预判，“预计2018年，北京及广州的零售销售额将有满意的增长，而成都将会坚稳。在上海，兴业太古汇开业后，零售销售额应继续稳步增长。尽管楼面供应增加及竞争加剧，预料成都及上海的零售物业租金仍有温和的增长”。

　　近些年，由于商业地产投资成本高、回报周期长等特点，众多开发商开始调整模式，涉足“轻资产”，如万达、大悦城等。对于国内商业地产而言，“轻资产”俨然已经成为香饽饽。但太古地产却表示，不会涉足轻资产。

　　彭国邦表示，太古目前不会涉足轻资产管理，管理的最大价值是寻找并培养最好的管理人才，让他们在公司长期持有的项目中发挥作用。其实太古地产在人才培养方面的投入非常多，旗下项目也都着眼长远，因此也希望团队更加专注于自身投资的项目。“管理他人的资产可能是一个机会，但并不适合太古地产。”

　　实际上，不论重资产还是轻资产运营，都是企业根据发展环境以及战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题，甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。而在太古地产眼中，运营管理才是商业地产的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。

　　所以，未来“慢性子”的太古地产仍然将运营作为头等大事，短期内的经营目标是发挥现有物业的价值，让其不断保值增值。而对于长期愿景，彭国邦表示，“我们的愿景，是到2030年成为可持续发展表现领先全球同业的发展商”。