云南城投商业路径：与银泰设立商管平台、发行36亿CMBS

　　上市逾十年的云南城投，在商业地产里还是一个“新玩家”。现在，云南城投准备开始它的商业游戏。

　　4月16日，云南城投置业股份有限公司发布公告称，拟与北京银泰置地商业管理有限公司、天津云泰热忱企业管理咨询合伙企业共同在天津滨海东疆保税区设立云泰商业管理（天津）有限公司。

　　观点地产新媒体查阅公告获知，云南城投、银泰商管双方目前所持、及在云泰商业存续期间新设、新购公司的商业物业，优先交由云泰商业管理，届时就每一商业物业管理签署具体管理协议或服务协议。

　　对于出资成立商管公司的裨益，云南城投表示由专业的管理团队对旗下现有和未来新增的商业物业进行统一经营管理，有助于提升资源整合效应和整体经营收益。

　　据悉，去年云南城投董事会秘书李映红便曾表示，未来云南城投会依托“银泰”商业品牌及商业运营团队，提升公司商业运营能力，采取有效的销售策略，扩大公司在商业市场的影响力。

　　商管公司与36亿CMBS

　　4月16日，云南城投发布公告称，拟与北京银泰置地商业管理有限公司、天津云泰热忱企业管理咨询合伙企业共同在天津滨海东疆保税区设立云泰商业管理（天津）有限公司。

　　其中，云南城投出资4300万元，持股43%；银泰商管出资3200万元，持股32%；云泰热忱出资2500万元，持股25%。云泰商业董事会将由7人组成，云南城投委派4人，银泰置地委派2人，云泰热忱合伙企业委派1人。

　　公告还指出，云泰商业成立后自负盈亏，云南城投、银泰置地、云泰热忱3家合伙企业按照出资比例进行利润分配。

　　观点地产新媒体查阅公告获知，云南城投、银泰商管双方目前所持、及在云泰商业存续期间新设、新购公司的商业物业，优先交由云泰商业管理，届时就每一商业物业管理签署具体管理协议或服务协议。

　　云泰商业在项目开业前主要提供“商业咨询、设计建议、开发跟踪、招商代理、开业筹备”等服务内容，收取“咨询服务费”，项目开业后采取“项目整租”辅以“管理费+增值收益分享”等形式进行管理。

　　对于出资成立商管公司的裨益，云南城投表示由专业的管理团队对旗下现有和未来新增的商业物业进行统一经营管理，有助于提升资源整合效应和整体经营收益；云泰商业未来还将择机发展资产管理业务，最大化提升商业物业资产价值。

　　同日，云南城投还发布公告称，拟以下属3家公司各自所持的购物中心作为底层资产，采用资产证券化的方式向上海证券交易所申请发行商业房地产抵押贷款资产支持证券（CMBS），发行规模不超过36亿元。

　　云南城投的商业路径

　　事实上，云南城投的商业地产布局早在前年已经浮出水面——在上市第九年之际，云南城投曾给自己带来一份“生日礼物”，作为一家以住宅类销售为主的企业，迎来了自己的商业综合体项目。

　　2016年11月，云南城投发布公告称，拟收购中国银泰投资有限公司持有的持有天津银润投资有限公司、苍南银泰置业有限公司、杭州理想银泰购物中心有限公司、成都银城置业有限公司及奉化银泰置业有限公司等8家公司股权。

　　随后于同年12月，云南城投完成该8家公司的收购，交易总价18.63亿元（含债权收购款7.56亿元）。

　　2017年5月，云南城投再发公告，拟以25.88亿现金收购为中国银泰、北京银泰、精英国际3家交易对方旗下的8家公司股权资产组成的资产包。

　　值得一提的是，于该次收购之前，云南城投收到上交所《重大资产购买预案信息披露的问询函》，上交所对云南城投的重组提出关于整合风险，标的资产财务评估及抵押担保等9个事项提出疑问。

　　其中，上交所称，云南城投以住宅类销售为主，而该次收购标的大都属于城市综合体项目，有部分需要自持经营的购物中心。要求云南城投结合自身战略和商业资源补充，披露公司此次主要收购商业地产项目的主要考虑，是否具备相关运营管理能力及招商能力，充分提示交易后的整合风险。

　　云南城投彼时回应，近年来上市公司在积极加强旅游地产和养老地产转型，对传统住宅及商业开发项目保持积极的关注与发展。

　　云南城投还称，公司已开发并运营部分商业资产，储备部分商业运营资源。且已与北京银泰签署《商业管理公司投资协议》，双方同意共同在杭州投资设立一家商业管理公司对相关项目的商业运营进行管理。

　　随后2017年8月，云南城投发布公告称，与北京银泰在杭州设立杭州银云商业管理有限公司。云南城投表示，该次共同出资设立商业管理公司，可保障云南城投收购银泰项目的商业部分持续稳定运营，有利于提升公司持有商业部分的运营能力。

　　彼时，云南城投董事会秘书李映红在接受采访时表示，云南城投前后一共收购银泰16个项目，打破了云南城投单一住宅项目的开发模式，使公司的产品线实现了多元化的升级。

　　其表示，云南城投收购银泰后，能把成熟的商业模式与本身的住宅、休闲养老、医疗、旅游、教育等结合形成全方位综合性的产品服务链。

　　未来云南城投会依托“银泰”商业品牌及商业运营团队，提升公司商业运营能力，采取有效的销售策略，扩大公司在商业市场的影响力。并且，云南城投考虑采用轻资产的运营策略。

　　由此看来，云南城投未来在商业地产方面还将有更多的安排与布局。

　　而据云南城投2017年年度报告显示，云南城投在商业管理方面营业收入为3.97亿元，同比增长913.3%；营业成本1.71亿元，同比增长1,895.26%；毛利率56.79%，较2016年减少21.27个百分点。