高力国际：楼宇经济助力浦东建设全球城市核心区

　　高力国际今日宣布正式成立上海浦东分公司，并发布《建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望》报告。

       报告指出，浦东是上海实现 “建成卓越的全球城市”目标愿景的重要载体，而楼宇经济则将在实现该愿景的过程中发挥重要战略功能。未来几年浦东楼宇经济的供应与需求均将保持健康稳健的增长态势，核心区供应将极为有限，而新兴次中心区将是供应热点；金融业仍将占据浦东楼宇经济主导地位，外资机构将加速增长；而租户类型将会更加多元化，科技、媒体和通信（TMT）企业尤其将保持快速发展；从空间格局角度来说，从核心区外溢的需求预计前滩-世博将是近期五年的发展热点，而北滨江与花木-龙阳路板块在未来将是浦东楼宇经济版图的重要节点。从租户特点来说，未来的企业将会更加青睐弹性的租赁策略，近期快速扩张的灵活办公将在未来作为企业租赁的重要方案选项，成为办公模式的常态。

　　高力国际研究发现，楼宇经济是总部经济的载体，承载着提升城市在全球分工协作体系中地位的关键作用，截止2015年，陆家嘴金融城已落户总部机构300多家，其中跨国公司地区总部90家，约占浦东新区的40%，上海全市的1/5。楼宇经济还能够促进现代服务业的集聚与规模效应，形成与总部经济的互动发展，从而提升城市的辐射能级与影响力。在陆家嘴金融贸易区内，截至2017年第一季度，集聚着持牌类金融机构近800家，各类金融专业服务企业727家 ，法律、会计、审计、咨询等商务服务企业超过4,000家。这些现代服务业与区内的90家跨国公司地区总部互动发展，不仅成为了带动区域发展的引擎，也是未来上海建设“五个中心”以及形成全球影响力的重要支撑。

　　高力国际报告显示，浦东新区当下的甲级写字楼市场主要由包括小陆家嘴与竹园板块的核心区（CBD）,以及包括花木、前滩、世博等板块的次中心区（DBD）组成，其中前滩与世博板块仍在发展建设中，因此属于新兴板块。截止2017年底，浦东甲级写字楼整体市场存量为381万平方米，其中小陆家嘴作为最核心区域，现有存量约218万平方米；竹园板块次之，约68万平方米。新增供应自2014年以来不断攀升，并于2017年重回历史高点，达43.6万平方米。在金融业、专业服务业（律师事物所、会计师行、咨询公司）以及TMT（科技、传媒、通信）行业等的带动下，租赁需求保持强劲，空置率总体维持在健康水平。浦东地区的租金水平自2009年达历史低位以来稳步上升，2009年至2016年年均复合增长率约为9.3%。小陆家嘴作为浦东甲级写字楼市场的核心区域，租金为全市最高。2017年受大量新增供应集中入市影响，市场竞争不断加剧，业主为了吸引租户会给与适当的租金让步（如增加免租期、装修期等等）致使平均租金出现小幅调整。

　　资料来源：高力国际研究部

　　从高力国际的监测数据来看，浦东新区甲级写字楼市场中，金融企业仍为租赁交易主力，占全年交易面积的51%；而专业服务业（25%）与科技、媒体及通讯企业（TMT）次之（13%）。由浦东的企业租赁交易占比可以看出，2017年约65%租赁交易来自金融业企业，因此上海金融业的持续稳健发展是浦东商务区楼宇经济的强大基石。对于未来展望，高力国际华东区研究部董事陈铁东表示：“无论从上海与浦东新区的产业规划、政策动向与市场走势来看，作为浦东楼宇经济的主导产业，金融业在未来仍将保持高速发展的势头，且外资机构在上海写字楼市场的将会加速增长。这将助力上海的全球化进程以及打造国际金融中心的目标愿景。”

　　2017年浦东甲级写字楼租赁交易行业分布

　　资料来源：高力国际研究部，按租赁面积计算

　　注：TMT为科技、传媒、通信行业

　　此外，浦东商务区甲级写字楼市场中TMT企业的租赁交易面积占比自2013年以来维持了较为稳健的增长趋势，2017年该比例达到约13.1%。在人工智能快速发展的时代背景下，加上规划与政策的引导，预计将会有大量的科技与文创类企业甚至各类新兴业态伴随着资本不断涌现。高力国际华东区写字楼服务高级董事吴群表示：“浦东未来的主要写字楼新增供应将集中于新兴板块，其租金也将相较核心区拥有较大优势。因此，良好的环境与交通设施、较高的楼宇品质以及有竞争力的租金水平将会持续吸引不断增长的TMT、高端制造业、医疗健康以及灵活办公等类型的企业入驻，使浦东写字楼整体的租户走向更加多元化。”

　　高力国际数据显示，浦东未来五年的新增供应约为165万平方米，其中前滩的供应量将超总量的一半，达84万平方米，是供应的热点区域。相对而言，包括小陆家嘴与竹园在内的核心区的新增供应将十分有限，总量为31万平方米，且2019年之后将几乎再无新增供应。未来浦东办公租赁需求将保持旺盛，浦东核心区的空置率将在未来五年出现明显的下行趋势，而租金将持续稳健走高。需求外溢趋势亦将保持，拥有大量新增供应的新兴板块将得到快速发展。与此同时，未来的企业将会更加青睐弹性的租赁策略，近期快速扩张的灵活办公将在未来作为企业租赁的重要方案选项，成为办公模式的常态。

　　有鉴于未来优质写字楼新增供应的增速仍无法满足未来的产业发展需求，升级扩容刻不容缓。高力国际表示未来浦东商务区将出现南拓和东扩的空间拓展局面。近期来看，向南的世博-前滩板块将借力租金成本及交通便捷等优势，吸引更多总部经济、新兴金融、TMT产业落户世博-前滩，成为此类企业聚集发展的新高地。近中期来看，浦东写字楼市场还将向东拓展，北滨江板块未来拥有小陆家嘴的金融及相关专业服务产业外溢的巨大发展机遇，将成为集金融产业、航运、文化创意产业与商业居住于一身的产城融合新示范区域；而花木-龙阳路板块将成为浦东金融产业的新增长极，在“金融+科技”的产业带动下吸引和催化更多的跨界产业增长点，形成与小陆家嘴比肩的金融产业新聚集区。

　　浦东商务区空间格局展望：南拓与东扩

　　来源：高力国际研究部

　　高力国际华东区研究部董事陈铁东指出：经过深入的研究分析，我们建议政府可加速金融与服务业对外开放进程，并大力引导TMT企业在商务区中聚集，形成多元产业协同发展，以最大程度发挥金融业的功能。写字楼业主应加强对外资金融机构与TMT企业租户的关注，并加强未来与灵活办公的合作，以应对未来企业弹性与创新的租赁需求。未来大型租户可关注浦东新兴区域的高品质写字楼，作为企业（尤其金融企业）未来办公空间的重要考量。