专访蓝润贾耀勇，4问剖析新形势下如何创新与突围

　　如今，消费升级和生活方式的变迁正在重新定义传统零售商业消费的价值。传统商业在积极拥抱互联网的同时，商业的功能正由产品消费变成场景消费，共享与合作、跨界与融合、大数据的应用等成为行业变革的新迹象、新场景、新趋势。

　　行业未来发展趋势如何？行业内有哪些痛点？社交经济在购物中心还会有哪些新思路？目前市场上业态创新有哪些方向，如何打造？带着这些疑问，赢商网在第十三届商业地产节期间专访了蓝润商业集团总裁贾耀勇先生，与其探讨商业的“秘籍”。

（图片来源于赢商网）

　　行业未来发展趋势？

　　场景时代、跨界融合、智慧商业

　　谈及未来发展趋势时，贾耀勇给了三个关键词：场景时代、跨界融合、智慧商业。

　　“场景”原指电影工厂，电影拍摄的概念。以前购物中心过多强调功能性消费的满足。而如今更多强调的是提供愉悦和轻松的开放的环境，让消费者得到更多的满足。面对激烈的商业竞争，及各式各样层出不穷的的购物中心，要在市场上提供差异化产品，不同的实体商业要体现不同的场景化环境来吸引消费者，实现导流。

　　贾耀勇指出，90后、00后逐渐成为消费的主力，二次元等文化的兴起，无一不对商业市场产生着重大的影响，实体商业正在经历着人、货、场关系的重构，如今的商业更强调以人为本，将商品和商场围绕消费者进行重构，实现“人”、“货”、“场”的合而为一，形成富有温度的新型商业生态圈。“识人”、“定场”、“造货”成为新时代商业发展的重要思路，未来的商业，将更加专注于识别人的需求，注重商业场景的打造，以及特色商品的迭代升级。也就是说，购物中心经营的是生活方式，对商业场景、功能创新、业态融合、店铺组合的要求很高，特色和差异是购物中心的生命。在这种局面下，主题化渐成购物中心的破局之道。

　　跨界融合，指传统商业模式及商业业态多样化、多领域嫁接。更多创新的、跨界的业态会实现一个多领域的融合，蓝润商业从2016年开始便组织招商、运营及企划团队进行了针对餐饮、儿童、影视+、文创、大健康、运动、酒吧等7大创新业态组合如何进入购物中心的研究。我们认为这种创新业态导入的跨界融合将会是未来的一个大方向，其竞争力主要体现在主题化、差异性、体验式的社交、娱乐消费上。除了通过建筑创新、展示方法改变以及增加文化特色和品牌资源以外，部分购物中心开始发展多层次多主题的功能复合型综合体，照顾不同消费者的需求。 

　　关于智慧商业，贾耀勇坦言，以前，智慧商业更多强调通过商业互联网的模式导入，强调怎样抓顾客，怎样分析消费行为、分析消费路径。而未来更重要的是探讨怎样通过智慧商业为消费者提供更多的便利性。随着时代的发展，消费客群正在悄然改变，新型人类成为消费主力军，更多的是追求快节奏、时尚化的消费环境。如扫描二维码停车、在线导航系统等，传统的商业模式正在不断变化。做智慧商业，智能化体系的主要目标应该是给消费者带来便利。

　　行业痛点？

　　互联网冲击+金融工具创新不够及退出机制缺乏+购物中心同质化严重

　　从互联网思维火起来的那天开始，“痛点”这个词在业界也变的炙手可热。虽然近年来大中城市购物中心增长量持续刷新，但随着时代及行业的发展，2018年的商业地产注定还要在风口飞一会儿。对此，贾耀勇从互联网的冲击、金融工具创新不够及退出机制缺乏、购物中心同质化严重且对消费市场变化的分析欠缺三个层面进行了分析。

　　第一个痛点，毫无疑问，是互联网对实体商业的冲击，但O2O商业模式的出现一定程度上减轻了痛感。比如越来越多的线上品牌在线下寻找合作的空间，这是线上的平台在向线下延伸。但是线下平台怎样实现在互联网体系里面更多的营销，推广，拓客，这是目前要面对的一个最大难点。

　　第二个痛点，金融工具的问题。贾耀勇结合自身在商业地产及地产基金等行业浸淫多年的经验提示到，在未来阶段，中国金融与地产的结合、REITS的发展顺利与否将决定购物中心未来开发模式的向良性的转变。贾耀勇指出，商业地产的本质是金融，商业地产与资本的嫁接也使商业地产的开发进入了一种全新的阶段。因此，整合多元产业资源，创造可持续发展商业新生态，也成为了当下商业地产发展一个重要的趋势。商业地产的实体资产作为基础，可形成巨大的流量入口，通过项目每天到访的客流，消费支付和会员系统等建立起的庞大数据流，以及项目每天带来的现金流，将为企业其他产业的发展，以及企业本身融资以及退出打下坚实的基础。而移动互联网作为手段，以实体商业经营和消费者需求为出发点，整合最具价值的互联网技术和资源，为实体商业的经营者、商家和消费者搭建一个全方位的互联网开放平台，利用“线上+线下”的优势互补、互相引流，最终形成消费闭环。而金融作为载体，可为商业开发的各个参与者提供资金流支持，比如：对商户提供贷款支持，帮助其解决开店、经营等方面的困难；为顾客提供信用消费、分期付款等消费支持；以及接驳资本，投资及孵化优质商业的品牌等，打通商业核心价值链，形成实体商业的独特竞争力。这种商业生态将成为未来商业地产发展的方向，也会是我们蓝润商业重点发展的战略。　　 

　　第三个痛点：购物中心同质化严重且对消费市场变化的分析欠缺。行业同僚都想做创新，但是难点和痛点是商业创新的品牌资源不足，经营不稳定，生存能力不强，购物中心同质化严重；且由于消费群体的年轻化，使得整个行业对于消费市场变化的分析有欠缺，贾耀勇坦言。那么，如何引用年轻人的消费习惯消费理念，将新一代消费群体的虚拟消费空间和现实消费空间相结合，拉动大量关联消费，将年轻人的消费激发出来，创造多样的消费场景，提供多样的消费服务，激发各样的消费动能。这是一个值得思考的问题。

（图片来源于赢商网）

　　社交经济新思路？

　　以人为本 立足未来人际关系重构 打造第三生活空间

　　互联网时代，社交网络的影响力不断增强、社交应用日益丰富，向社会各领域不断渗透，影响着人们生活和消费行为。与此同时，在商业地产领域，购物中心的社交化属性必然会被进一步的加强。

　　贾耀勇对此表示深切赞同，他认为，将来的购物中心一定是人们的社交空间、第三生活空间。对于社交经济新思路，贾耀勇提出几点。第一，提供更好的便利性的社交服务的功能。购物中心要适当的提供一些开放的便利性社交空间，让人们停下来，留下来，然后再产生关联消费。第二，购物中心的各类业态，要从社交空间的角度考虑平面规划，业态组合模式等。以大型餐饮为例，可以充分利用非正餐时间段，将闲时延伸为其他服务形态，如下午茶、轻餐等，不仅能拓展自己的营收还能为消费者提供一个社交的场所。第三，社交空间的核心是要跟互联网社群结合起来，中国传统社会经过几十年的变化，人们的社交网络及社交空间已经发生质的变化。贾耀勇强调，购物中心一定要意识到，中国整个社会从过往的地缘、亲缘、血缘等社交方式上正在发生重大的人际关系、交流平台的重构。购物中心要想增加客流量，就要不拘泥于传统，从社群经济，及各种创新活动导入不同的人群。

　　他的这一观点在位于318川藏线起点的蓝润广场中得到了体现。在前期，通过蓝润商业俱乐部首届文旅行业主题沙龙、文创行业主题沙龙等活动，蓝润广场成功引起成都文旅、文创行业，以及成都本土知名自驾俱乐部、车友俱乐部、户外俱乐部的关注和好奇。此外，在“泛文旅体”城市轻度假集群的主题概念下，蓝润广场通过线上微信群挖掘、线下俱乐部匹配的模式，实现了线上线下导流结合，在开业前就为项目积累了一批忠实粉丝。此外，蓝润商业在成都的七个商业综合体基本都是地铁上盖项目：蓝润广场、蓝润中心都是双地铁线交汇，作为蓝润集团总部大楼的蓝润置地广场（预计2018年12月开业）也位于天府新区地铁1号线上盖， 通过积极打造“城市会客厅”的概念去主动迎合未来社交中心的社交空间需求。

　　业态创新方向及创新业态打造？

　　用科技“拯救”商业 传统业态、新兴业态两手抓

　　美国久负盛名的管理学大师托马斯•彼得斯曾经说过：“要么创新，要么死亡！” 这句话在商业地产行业也同样适用。

　　在商场学插花，在购物中心体验一把过山车的刺激，或者购物前先给孩子做个牙齿护理……眼下，在各大商场和购物中心，这样的场景已经不再陌生。对于业态创新方向这个问题，贾耀勇饶有兴趣的表示蓝润商业研究院做了一些创新业态研究，一些行业的交流活动也曾请自己做过几次主题演讲。贾耀勇总结道，一方面是传统业态的创新。比如特色餐饮品牌，监狱主题餐厅、海洋主题餐厅、70后饭吧等。以及一些跨界融合的餐厅，素食餐厅、健康餐饮、禅意主题餐饮等。第二方面是新兴业态进入购物中心。如医疗健康、运动、文创等等。“第三方面的创新可能大家一直没有归纳出来，我为是一种特色空间，特种设备跟购物中间的结合。”贾耀勇补充道：“其实就是购物中心的科技化，如水幕影厅、风洞体验馆、飞行体验馆等等。这部分可以视为娱乐类，更加高科技，现代化，特种设备的业态，这种业态的创新与高科技、体验型商业结合，更多的从前期规划角度导入这种创新业态。” 

　　关注新型体验式业态，便能够创造吸引增量客流新亮点。如果把实体商业的客流比作一块蛋糕，那么过去运营商业的人，总是在争夺这块蛋糕本身，抢夺作为普通消费客群的存量客流。而这部分客流始终是有限的、且在逐渐缩小的。现在，实体商业已逐渐把关注点放在蛋糕上的樱桃，也即是市场细分之下的目的性消费客群，即增量客流的主要构成部分，在此情况下，具有能够捕获细分市场客群，并具备较强聚客能力的新型体验型业态便越发收到购物中心的青睐，例如创造性的打造空中动物园“V-ZOO”、悬空树屋等，又如在顶楼开设的马术练习场并通过与全国十佳马术俱乐部强强联动，开展各类活动，既增添了项目的格调，又成为项目的一大亮点。这类新型体验型业态能够增加消费者在项目滞留的时间，并显著带动其他业态的消费，从而有效的提供项目经营提升所需的客流，缩短项目的培育期。 

　　采访最后，贾耀勇对“新业态的打造”谈了自己的看法。随着消费客群、消费习惯的变化，以往被视为购物中心引流利器的影院、电玩等，早已不是新事物，新一代消费者对体验业态有着更为极致的追求。创意空间、健身房、主题乐园、VR体验馆、齿科诊所等业态纷纷进驻，购物中心业态创新，成为实体商业转型升级中的全新亮点。简单总结来讲，业态创新一定是业态创新的组合，而不是单独的业态的创新。比如说儿童业态，儿童业态的创新应该做一站式的儿童集合馆，把儿童的游乐，教育培训，零售类，服务类四者做一个业态关联性的布局组合，同时又打造一个儿童业态的主题空间，让孩子进去之后觉得好玩，空间环境很好，符合他的游乐的天性，这便是儿童业态。