轨道交通“铺出”的商圈 能代表广州南站的商业应如何打造？

　　从荒草丛生的城郊区域“处女地”到通过轨道交通逐渐“铺出”一个商圈形态，交通枢纽成为一座城市发展的“命脉”。

　　能与城市共生共荣，更是经济的风向标，火车站占据特殊的地位。

　　· 广州火车站的诞生，形成以专业市场为重要窗口的流花商圈；

　　· 广州东站的出现，助力天河新中轴线发展的东站商圈；

　　· 接棒的广州南站，定位泛珠三角CBD的商圈已雏形初现。

　　集合交通枢纽、商务、展贸、商业配套以及滨水生活等功能，广州南站的区位优势也带动了企业总部、医院、专业足球场等重点项目落户，以及万科、奥园、敏捷、路福等房企进驻。

　　多个项目打造，让广州南站形成一定的商务氛围，但之前商业配套多为写字楼、酒店、公寓等商办物业，鲜有购物中心。

（广州南站鸟瞰图）

　　随着今年1月28日雄峰城B区生活馆的开业，广州南站板块终于迎来首个购物中心。此外，由15个地块组成万科世博汇项目，不仅在近期签下95亿元大单，未来也将规划打造南站万科里，为南站商圈进一步补全商业配套。

　　不可否认，日均超30万人次的旅客发送量让广州南站成为南中国第一大交通枢纽。但对于商圈而言，如何留得住旅客，将客运量转化成商场的客流量，是在南站商圈内打造购物中心所需要面临的一大关键。

　　泛珠CBD定位下的商业“空白”

　　在番禺的西北部，屹立一座华南地区客流量最大的高铁站——广州南站，自2010年起正式启用，南站板块不仅成为备受瞩目的交通枢纽，在不断升级调整中，区位和范围也得到大大扩张。

　　根据规划，广州南站商务区范围北至滨河路和东新高速公路交接处，南至沙湾象骏中学，西起陈村水道，东至新105国道。总面积约36.2平方公里，南站地区面积约4.5平方公里，涉及石壁街、钟村街、沙湾镇、大石街、沙头街、洛浦街6个镇街。

　　而回看广州南站商务区发展的时间轴，广州南站商务区战略地位已经实现了四连跳。

　　· 2005年，定位为珠三角客运中心；

　　· 2010年，定位上升为华南地区综合客运交通枢纽；

　　· 2013年，定位提升至华南商贸中心；

　　· 2016年，定位延伸至泛珠CBD。

（广州南站规划图）

　　广州南站的定位和规划不断调整升级，也让包括华南城集团项目、美国三五集团项目、恒大超大型专业足球场、大型城市综合体、广东省大中型骨干企业公共服务平台和华南大中型骨干企业新业态总部经济基地以及中山大学附属第二医院等落户广州南站商务区。

　　据赢商网了解，目前南站板块拥有主打公寓、酒店、写字楼的敏捷壹时空、奥园越时代，及住宅项目臻尚苑。而后入市的路福联合广场也是主打写字楼，目前也已建成，预计将会陆续有企业进驻办公。

（奥园越时代临街商铺）

　　而广州南站区域地下空间目前仍然在建当中，是集交通、文化、休闲、商业、人防等功能于一体的多功能大型地下综合体。根据最新规划，项目整体规模缩水，总建筑面积调整为26.69万平方米，商业建筑面积降至5.51万平方米。

（广州南站地下空间在建当中）

　　就目前来看，虽然南站板块似乎要在商业领域上“一展拳脚”，但与之相对应的泛珠CBD定位升级来看，商业项目多以写字楼、酒店、公寓为主，却缺少足够的商业配套来支撑，更少有中高端的购物中心成为区域的代表。

　　随着今年1月28日雄峰城B区生活馆的开业，广州南站板块终于迎来首个购物中心。再加上万科此前在南站“圈”了15个地块组成万科世博汇项目，未来商业配套上将打造南站万科里，南站商圈逐渐形成。

　　雄峰城、万科世博汇“撑起”的南站商圈

　　位于广州市番禺区钟村的雄峰城把握到南站商圈的发展契机，不仅为南站打造家居建材专业市场，更引入体验式商业模式，打造一座吃喝玩乐购为一体的“未来生活 体验之城”，填补南站购物中心的空白。

　　早在2017年12月28日，沃尔玛雄峰城店迎来开业，为广州南站商带来首个大型零售超市。而在今年的1月28日，还迎来雄峰城B1馆的开业，为南站商圈带来一站式玩乐新体验。

（雄峰城B1馆开业现场）

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　　从雄峰城的整体定位及业态规划来看，项目总建筑面积约40万平方米，主打家居建材+日常消费，分A、B两区，其中A区（家居建材城）以家居建材为主，B区（美食文化城+娱乐购物城）以休闲购物为主。

　　雄峰房产集团营运副总裁黄锡明向赢商网透露，雄峰城作为南站商圈首个购物中心，项目背靠南站交通枢纽，辐射番禺华南板块及顺德区域，在业态打造上充分考虑南站商圈的客户不仅是商务人士，还有居住人口。因此，项目打造更注重居住性和便捷性。

　　这也让雄峰城不仅涵盖建材、家具、软装、家电、设计港等家居类业态，同时引入餐饮、娱乐、购物、运动、儿童等体验类业态。

（雄峰城项目主打家居建材+日常消费）

　　“未来商业的趋势更倾向于时尚+体验，在业态考虑上则需要更注重客户的黏性需求。”黄锡明表示，如家居用品、家居建材这些耐用品与快速消费品做一个整合、升级，把家居用品专业市场结合娱乐、体验等业态进行经营，并融入生活方式中进行逐步升级，真正做到一体化。

　　对此，雄峰城通过开放式商业布局，数十栋低层商业建筑错落分布，根据餐饮、娱乐、零售以及高端建材等业态有序排列，从中加入各大知名品牌店，形成了若干个独具特色的“小盒子”组成的商业空间。

　　黄锡明更透露，雄峰城未来还将引入健康、文体、旅游板块，包括打造雄峰健康管理中心、希尔顿酒店、摩天轮、嘉年华乐园、星光大道等项目，继续升级优化业态组合，逐步构建全业态消费生态圈。

　　在南站商圈，更不得不提最大的“地主”万科。据悉，万科在南站核心区已圈地15宗，规划建设成超大综合体——万科世博汇。

　　万科世博汇建筑面积约134万平方米。根据规划，项目包括四大主题商业、三大主题写字楼，并配有会展中心、国际学校、星际酒店、人才公寓等配套。

　　赢商网从现场来看，项目目前正在围闭建设当中，在建的公寓及写字楼均被绿网覆盖。从销售中心了解到，项目目前在售也正是这些在建的产品。

（万科世博汇仍在建设当中）

　　而值得关注的商业配套上，万科世博汇目前最新规划打造南站万科里，体量约5万平，定位目的性休闲消费集中地，预计将于2021年亮相。

　　早在今年1月26日，万科世博汇举行广州南站商务区全球招商启动仪式暨签约仪式，吸引香港百年酱料大王李锦记、长三角知名产业基金华夏中璟两大巨头落户，并且引入万科新业态总部经济基地项目，总投资额达95亿。

（万科世博汇商业配套计划打造南站万科里）

　　广州万科总经理唐激杨表示，项目联合招商小组及其他战略合作伙伴携手助力优质企业进驻，并构建体系完善的产业服务生态链，为客户创造价值，加快广州南站商务区发展成熟。

　　而在3月11日，随着李锦记国际控股有限公司在广州南站新业态总部经济基地项目的奠基，李锦记酱料集团华南销售总部也成为广州南站商务区首个区域总部。

　　下一阶段，广州南站新业态总部经济基地联合招商中心将继续面向全球招商，未来将有更多优质企业落户广州南站商务区。 

　　南站商圈的前车之鉴

　　以强劲的交通枢纽带来的人流量形成商圈，广州火车站的流花商圈及东站的东站商圈是很好的参考案例。

　　其中广州火车站催生的流花商圈，早期的广交会场馆、白马服装批发市场、三元里皮具城、以及东方宾馆、中国大酒店等，形成以服装、皮具、鞋业为主的批发市场商圈，成为中国服装皮具出口的重要窗口。

　　但随着流花商圈已经逐步迈向成熟，规模难以再扩大。商圈内传统的服装、皮具、钟表等产业也在网络经济时代冲击下，现已呈现衰退迹象。

　　而广州东站商圈，主要由中信、威斯汀酒店、希尔顿酒店、中天购物城、东方宝泰、中泰国际、宜家等构成。由于商圈内拥有不少高端住宅物业，再加上临近天河路商圈，目前东站商圈仍是广州人气、客流较高的一个商圈。

　　值得一提的是，为迎合东站商圈的发展，其中东方宝泰也从以批发为主的经营模式转型到如今的“蒲公园”定位的购物中心，前后经历了3次经营主题和商业模式的调整与变革，更有宜家带来有别于传统家居卖场的“体验感”。

　　与流花商圈仍以传统批发市场相比，广州东站商圈不断适应如今商业发展而取得成功，这也给南站商圈未来发展带来了启示。

（广州南站）

　　“对于商业来说，火车站提供的只是流动人口，而不是居住人流。以流花商圈、东站商圈为前车之鉴，不能只依赖火车交通枢纽的优势，在商业打造上更需考虑如何将流动人口转化成购物中心的客流量。”黄锡明点出了南站商圈的发展关键。

　　其中雄峰城在选址上背靠南站，更依托钟村及华南板块的居住人口，项目以家居建材+日常消费为主，并加强商业的“体验感”，形成客户“黏性”。据悉，项目辐射3公里内80万消费人群，未来2-3年时间会超过200万人口。

　　“随着南站商圈规划发展不断完善，未来将会有更多人口引流进来。”黄锡明认为，南站商圈真正爆发期在未来3-5年，所以商圈内商业配套的打造需要更长远的消费人群规划。

　　而万科抢占广州南站，敏锐地观察到中国城市对高铁新城发展契机。在关键的人流方面，则是通过自身项目的打造，以及依托南站对辐射珠三角的影响力，以产业作为导入，将大量企业引进来，形成庞大的商务人口。

　　据城建部门知情人士透露，南站地区规划修编目前已经接近尾声，预计今年会上市规委会进行审议，一旦通过就会立即实施，市政府未来将围绕泛珠CBD这一定位给南站提供重大项目支持。

　　暨南大学教授胡刚表示，未来的南站商圈，随着泛珠CBD的定位拔高，将朝着商业、文化、教育、体育一体化的多功能高铁新区方向推进。而只有商业配套的发展打好基础，及相应消费群体形成规模效应，南站商圈未来才能进入全面发展的阶段。