三四线城市商业“大有可为” 新碧园商业“以未来定义现在”开始发力

　　自新碧园商业正式发布第一个产品线品牌——凤凰荟后吸引了众多媒体的关注。

　　 新碧园商业总经理刘继滨女士与赢商网华东副主编进行交流，共同探讨了未来商业发展的方向、新碧园商业发展战略等话题。

　　2017年10月成立公司；

　　2018年3月28日推出商业产品线；

　　2019年首个项目——苏州盛泽凤凰荟开业；

　　2020年预计新增商业体量超100万方，上海、苏州、无锡、南通、徐州、泰州等将是购物中心重点布局城市；

　　未来5年内，将通过自持或轻资产输出模式实现核心城市和卫星城镇化布局，成为受人尊敬的商业地产运营商；

　　这就是上海新碧园商业的速度。依托于碧桂园集团的支持，新碧园商业将全面运营碧桂园集团沪苏区域旗下商业项目。目前除了苏州盛泽凤凰荟之外，新碧园商业已经成功布局南通启东、无锡江阴、昆山等多个城市。

　　三四线城市商业“大有可为”  

　　碧桂园集团沪苏区域进入商业是“天时、地利、人和”

　　据赢商网大数据显示，目前国内体量3万㎡以上的商业体已经超过8000个，商业存量市场巨大，随着开发速度的加快，未来几年还有大量新增商业入市，商业市场的竞争将更加激烈。在这样的大环境下，2017年10月，碧桂园集团沪苏区域成立了新碧园商业，正式进入商业领域。

　　碧桂园集团沪苏区域为何会在竞争愈发激烈的当下去做商业？

　　对此，上海新碧园商业总经理刘继滨有自己的见解，作为拥有20余年商业高管从业经历的业内资深人士，刘总经历并见证了这二十余年商业的变迁，她认为目前一二线城市商业已经趋于饱和，未来商业会往三线乃至四线城市下沉，三四线城市的商业将“大有可为”。

　　“商业归根结底都是跟着人走，人在哪商业就在哪。随着中国城镇化进程的加快，商业也逐渐从一二线城市往三四线城市渗透。未来的商业一定是围绕着这几个核心词展开的”。刘总说，“第一个关键词是‘便捷’，让消费者能更便捷的消费是趋势，“三公里半径，甚至一公里半径”的社区商业将有巨大潜力；第二个关键词是‘舒适’，要给消费者提供不一样的、舒适的感受，要开心的消费”；第三个关键词是‘个性’，当下商业同质化严重，个性化凸显的商业可能会慢慢成为趋势。在这种情况下，伴随消费升级时代来临，碧桂园集团沪苏区域进入商业领域算是“天时、地利、人和”。　 

　　天时：商业往三四线城市下沉渗透，恰恰与碧桂园集团沪苏区域的发展轨迹相吻合。碧桂园作为中国城镇化进程的身体力行者，开发、在建的项目以三四线城市居多，目前碧桂园沪苏区域已有近80万㎡的商业存量，其中自持商业体量达40多万方，随着项目的开发，商业体量还会不断增加，所以从时间点上切入，算是“天时”。 

　　地利：随着城镇化进程不断加快，碧桂园集团沪苏区域原先在很多在三四线城市并不是很好位置的存量商业，逐渐成为三四线城市的核心位置。项目周边的入住人口越来越多，产生了大量的商业需求，存量资产的盘活有了充分必要条件。

　　人和：集团以及区域对商业的重视度加大，给“五星级的家”一个“五星级的配套”，经过审慎的考虑成立专业的商业管理公司，运营沪苏区域商业资产；同时商业公司的市场化运作也将成为碧桂园集团沪苏区域新的业务增长点。随着碧桂园集团的迅猛发展，越来越多的优秀人才加入其中，商业管理公司的核心成员全部来自行业内知名企业，拥有超过15年以上的专业操盘经验，大家因为共同的商业梦想汇集在新碧园商业，是为人和。

　　新碧园商业总经理刘继滨女士

　　以未来定义现在  打通商业地产全链条  

       新碧园“1+N”构建专业商管团队

　　多年以前，房地产市场的快速发展，很多地产商拿地之后并不重视商业的规划与布局，项目的商业往往成为闲置的裙楼、底商，时至今日，也很难盘活。新碧园商业成立之后，会在拿地阶段就介入商业规划，以运营的角度对地块指标进行研判，对商业用地的面积、商业形式、建筑形式、定位、体量、业态、品牌进行考量。

　　“很多商管公司只做运营管理，但是商业地产完整环节包含投资、融资、管理、退出，运营管理只是一方面，只解决了中端的管理问题，并没有解决前端和后端的问题。”刘继滨向赢商网透露，新碧园商业是从“投”的角度做商业地产，用“退”的理念来设计、运营商业产品。新碧园商业和其他的商管公司最大的差别是要把“融”和“退”纳入到“管”的范畴内，在最大限度的考量租金、收益率等指标的同时，考虑如何利用产品更好的满足融资的需求，同时通过良好的“管”使商业地产持续的保值增值，继而将整个商业地产的产业链贯通。”

　　“未来，新碧园商业将依托碧桂园集团沪苏区域这一平台，通过我们强大的运营实力，打通整个商业地产的上下环节。我们要以未来定义现在，用结果来约束过程。”刘继滨说，“新碧园从成立到现在，将房地产商关心的问题与市场的消费需求进行全方位的融合，设计符合市场需求的商业产品，完全进行市场化运作，为未来新碧园商业更长远的运营奠定了坚实的基础。”

　　目前，新碧园商业采用“1+N”的方法构建团队。所谓“1”是指新碧园商业管理平台，这个平台在不同的阶段承担着不同的职责，对各个项目进行管控，所谓“N”就是下属的各个分公司，如：盛泽凤凰荟、启东凤凰荟、江阴凤凰邻里、昆山凤凰荟等N个具体项目。

　　据赢商网了解，目前新碧园商业“1”的平台已经搭建完毕，核心的管理团队成员全部到位，所有团队成员都是来自凯德、万达、首创等国内外知名企业，平均从业时间十五年左右。各个项目公司团队也已陆续搭建，盛泽凤凰荟项目的核心成员已到位。

　　打造“凤凰”系列产品线  

　　苏州盛泽凤凰荟预计2019年开业

　　刘总向赢商网介绍，通过对未来商业发展的考量，根据区位、体量、周边消费层次、区域内商业竞争状况的不同，新碧园商业将打造“凤凰MALL”、“凤凰荟”、“凤凰邻里”三条产品线。

　　凤凰茂：“凤凰”系列里面较高端的产品线，选址在城市的核心商圈，主要布局在一二线城市，或者三线城市的核心地带。它的辐射半径广、品牌级次高、全客层定位，项目体量大，一般体量会在10万㎡以上。

　　凤凰荟：新碧园商业目前主推产品线，体量在5万㎡—10万㎡之间，一般选址一、二线城市次核心商圈，或者三四线城市主核心圈，周边辐射的人口达到20万左右。产品定位和品牌的选择更接地气，硬件条件上会重点打造，营造舒适的消费环境，以满足三四线城市消费需求，同时促进地方的商业升级。

　　凤凰邻里：布局城市的非核心商圈，以满足周边老百姓的生活需求为主。项目辐射半径在1—3公里之间，体量会在5万㎡以下。在建筑形态上会比较多样，有可能是盒子商业，也有可能是小盒子商业带一个商业街区。超市、农贸市场、洗衣店、房屋中介、家政服务所、社区活动中心、文体服务中心、社区医疗、社区食堂等业态都会在凤凰邻里中得以体现。

　　据赢商网了解，目前新碧园商业的首个项目——苏州盛泽凤凰荟，预计在2019年开业。项目主力店意向达成率已经达到了80%，整个项目的意向达成率达到了60%—70%。至于为何选择苏州盛泽凤凰荟作为第一个项目，刘继滨说这是顺势而为。

　　盛泽常住人口50万，2016年苏州盛泽GDP达到385亿元，占吴江区总GDP的1/4，人均GDP达4万美元，超过部分欧美国家，是全国人均值的6倍，位列全国中小城市百强镇排行第10位。“但是盛泽毕竟是一个镇区，它的商业形态是跟不上经济发展的步伐，现在迫切的需要一个商业综合体出现，能够承载这种一站式购物、休闲、娱乐的消费需求，盛泽凤凰荟的出现将填补这个空白，整体拉升盛泽镇区的商业等级。”

　　结语：目前新碧园商业在建的项目具有相同的“基因”，体量均在5—8万㎡之间，都属于“凤凰荟”产品线，选址也都是在三四线城市，且都以地级市和经济发达镇区为主。苏州盛泽凤凰荟的成功推进也将会为后面的项目集聚经验，接下来南通启东、无锡江阴、昆山等项目也将依次面世，大部分集中在2020年开业。