南丰集团80亿港元放售九龙湾商厦中的“换货”乾坤

　　九龙城，三面环山。飞机俯冲进闹市，一路急转弯47度，向九龙湾冲去。相信1998年7月6日前到达香港的旅客，都有经历过这段惊心动魄的降落过程。

　　南丰集团旗下物业傲腾广场，正位于举世闻名的香港启德机场旧址旁，坐落在原先停机坪一带的临海一角。

　　从去年开始，南丰集团一直有意出售这幢甲级写字楼。如今，兜兜转转差不多一年终于有了成交的消息。

　　据5月8日港媒报道，傲腾广场近日获悉洽购已至尾声，南丰或以总价约80亿港元，呎价逾1.07万港元出售该物业。

　　消息称，接盘者大概率为一个中资财团，预期物业短期内就将换主。

　　降价10亿港元

　　南丰集团在1997年便拿下傲腾广场所在土地，当时地块编号为新九龙内地段第6215号。根据卖地记录，这宗面积约7.04万方呎的工业地块总价值约2.34亿港元。

　　有消息指，南丰当时有意待启德机场搬迁后，再配合“启德发展计划”进行发展。

　　因为在计划内，该地规划意向上可作商业或商住发展，但启德发展计划计划受法律诉讼影响迟迟未能落实，地块一直被丢空。

　　10年内，南丰集团多次申请与毗邻土地拥有者——九龙仓集团及嘉里建设合作兴建商住项目，但因兴建步伐不一致，均未获香港城规会通过。

　　解释是因该工业用地附近仍有不少货仓和工业大厦，所以只批准在地块上建造同类型建筑物。

　　2006年年末，因不想再无了期缴交罚款，加上香港政府已拒绝南丰再以罚款来延长发展年限，南丰集团最终决定兴建1幢工业货仓大厦。有报道称其是“被迫上马”。

　　据了解，项目被设下100米限高，非住宅用地积比最高9.5倍及地盘覆盖率65%等限制。

　　然而两年后不甘心的南丰再次提出要改建商业价值较高的写字楼。申请放宽土地的高度限制、地积比率及地盘覆盖率。

　　城规会最终让步，傲腾广场通过审核并被批出11亿港元的补地价款。据说，当时南丰还是觉得成本不划算，考虑进行上诉。

　　2010年大厦落成并推动入伙。傲腾广场目前高136.5米，30层楼面，总楼面面积74.5万平方呎。2012年9月，租用率超过90%；在上星期租务暂停前，租用率约为97.5%。

　　若以80亿港元成交，呎价约1.07万港元，将会成为2018年至今香港第二贵物业成交个案。最大手成交为今年1月份，恒基地产以99.5亿港元出售的旗下北角京华道18号商厦，总楼面面积33万平方呎计算，呎价约3万港元。

　　事实上，南丰为了促成此次交易或选择了进行降价。去年7月份，南丰就已经委托大型测量师行，拟放售该项目，当时全幢估值逾90亿港元，平均每方呎价格逾1.21万港元。

　　虽售价降低了约11%，但与2.34亿港元土地成本加11亿港元补地价款相比（即便算上建筑材料、人力等各项前期成本），还是有很大程度的升值。

　　南丰“换货”攻略

　　九龙湾，或者说九龙东是一片比较矛盾的商圈。

　　香港政府致力于推动该区发展，从1998年机场停运后至今，一直有譬如“启德发展计划”、“起步九龙东”等政策计划。

　　前行政长官曾荫权在2011-2012年年度的施政报告中，便宣布加快九龙东转型，使其成为香港第二个CBD。时任发展局局长林郑月娥提出，九龙东潜在的写字楼供应量可达540万平方米，相当于中环当时写字楼数量的两倍。

　　在更早之前，一些开发商已经看准时机，开始在九龙东兴建商业大厦和购物中心，比如南丰集团。数据显示，2002年至2012年十年间，全港新建写字楼总供应量的46%来自观塘和九龙湾商业区。

　　而随着2011年“起步九龙东”的提出，这些商业楼宇随即升值了8%至15%。

　　但九龙东始终不是中环。根据第一太平戴维斯新近公开的报告，2月份香港商厦整体空置率约3.1%。其中，中环出租情况最理想，空置率1.4%；至于九龙东，空置率为5.7%属各区最高。

　　租金方面，今年第一季度全港除九龙东部以外的所有地区租金都创下历史新高。中环写字楼租金达到每平方呎约138港元以上。

　　九龙东近两年每年平均有200-250万平方呎新楼面落成，而低租金，高空置率使成为新宠，吸引了不少急需整合业务、扩大规模或节省成本的公司机构。

　　但傲腾广场等早年落成的写字楼，其租金已经已经因区域内长期空置率高企而受到打压。数据显示，该区2017年年中的租金同比下跌了约3%。

　　虽然第一太平戴维斯认为，九龙东新开发的写字楼租金预计会在33港元至40港元的水平。另有业内人士分析，随着该区空置率进一步改善，相信未来租金会更加好。

　　南丰集团或许已无意再作等待。

　　2012年南丰就曾意向将傲腾广场改造成酒店。南丰发展董事总经理蔡宏兴当时表示，出于对两地旅游业前景的看好，且在香港土地稀缺的情况下，不排除未来将个别写字楼项目改建为酒店，包括傲腾广场。

　　而据了解，去年开始随着香港商业物业市场日渐火热，南丰集团开始了“换货”之旅。

　　2017年5月26日，南丰集团以约30亿港元，沽出中环威灵顿街全幢商厦The Wellington，物业总楼面约10万平方呎，呎价约3万港元。

　　一个星期后，南丰随即斥资港币246亿拿下，位于九龙启德第1F区2号地盘的新九龙内地段第6556号的用地，每呎楼面地价为港币12864元，超越了美利道商地成为香港新的地王至今。

　　去到7月，南丰再以6.8亿港元入手中环威灵顿街一全幢商用物业，总面积15632平方呎，用于日后重建。

　　12月末，南丰更奔赴英国，用3亿英镑购进伦敦国王十字地区谷歌新总部附近一巨幅地块Regent Quarter。据悉，该地块是一个更新改造项目，项目规划了住宅、办公、商店、酒吧、餐厅和一座酒店。

　　通过出售非核心物业，再作新投资，南丰集团正一步步巩固旗下投资物业组合成色。