新城发展简报会：招拍挂拿地与二三线倾斜、融资发债与多元化

　　5月23日，新城发展在香港举行媒体简报会，副总裁兼执行董事陈伟健现身分享公司最新动态。

　　“近期存在多重利好消息，国际三大评级公司包括标普、穆迪、惠誉在4月一致上调公司评级，由BB-升至BB，打破了行业近期记录。”一开场，陈伟健难掩喜悦之情。

　　观点地产新媒体了解，截至4月底，新城发展累计合同销售金额约505.73亿元，比上年同期增长56.82%，累计销售面积约403.25万平米，比上年同期增长77.32%，累计完成全年目标1800亿元的28%。

　　据国内多方数据显示，新城发展已正式成为国内十大地产商。对此陈伟健表示，公司2018年口号是“保十争五”，即打入十强、力争五强，而5月销售情况在预期范围内，将确保全年进入销售前十。

　　据陈伟健透露，新城在60个城市有超过200个项目，今年预计将会有8-10个城市公司年销售超过百亿。

　　招拍挂与二三线倾斜

　　虽然4个月完成目标28%似乎并没有多么亮眼，但陈伟健仍对达到1800亿元销售乐观，信心或来自于其充足的土地储备。据了解，新城发展现有土地储备8000万平米，可售资源超过4000亿元，后被问及会否再进一步调升销售目标，陈伟健表示会于中期业绩时再作公布。

　　新城的土地储备从区域来看，长三角仍旧是新城大本营占56%，珠三角大湾区占6%，中西部21%，环渤海则占10%左右。新城表示，将会加大对中西部部，特别是大湾区的投资力度，但仍不会离开大本营长三角。

　　商业地产方面，截至目前，新城吾悦商业广场已增至72个。陈伟健透露，商业部分去年已实现10亿元收入，今年目标为20亿元，将继续坚持住宅、商业开发和商业管理三条产品线。

　　被问及对于调控的看法，陈伟健认为调控不会取消，只会加紧。在调控下，同行整合显得更为重要，整合机会也越来越多。

　　在2017年，新城用了600亿元买地，其中40%用于收并购。陈伟健表示公司原计划在今年加大收并购比例，但预计下半年土地供应将增加，在看好招拍挂市场的情况下将会进行一定调整，可能调为招拍挂70%、并购30%或招拍挂80%、并购20%。

　　他还重申土地供应增加并不会影响毛利，因过去“面粉价”贵，但价格受限价政策影响不能卖贵，增加土地供应可令“面粉价”下跌，但因需求仍在，售价不会大跌。他今年对维持毛利率30%以上水平仍有信心。

　　此外，他认为Top10的地产公司在抢资源上具有优势，今年争取Top10的竞争还是很激烈，而Top11-20将会有2-3年整合。在政策环境下半年可能会更艰难的预计下，他笑言新城很乐意面对挑战，因为艰难的时候有危机，但同时危机中也有机会。

　　谈及一线城市发展，陈伟健则表示，一线城市黄金期已过，由于地价越来越贵，限售限贷以及难拿预售证，周转甚至可能比不上1.5线城市及二线城市。

　　对此，新城在2016年-2017年就已开始加大对二三线城市开发，他认为新城的排名从20多名逐渐上升至13名再到现在的第10主要得益于此。而新城现在土地储备只有10%在一线城市，二三线分别占40%，四线城市占10%。他觉得，“一四四一”的黄金比例更让新城觉得舒服。

　　融资发债与多元化

　　融资方面，观点地产新媒体了解，陈伟健披露，新城在1月份有三次密集的融资活动，成功在一星期内通过配股、发行可转换债券、高息债券等方式获得融资。

　　在美元加息的压力下，海外融资存在一定难度，加上国内融资渠道收紧，导致多数内地多企业到港发债，融资成本不断上升。

　　陈伟健认为，现时融资仍面临压力，料今年融资成本最多会由去年的5厘增至6厘，但在4月公司获评级上调有助于舒缓融资压力，已于近期成功发行3亿美元3年期7.125%高息债，今年也在计划发高息债或筹措更多银团贷款。

　　“鸡蛋不能放在同一个篮子里”是投资的黄金定律。存在A股和港股两个平台，新城从来不缺融资渠道，陈伟健表示，ABS、REITS等都在考虑范围，但重要的是不能集中在一个范围，多元化、分散投资最好。

　　他同时预计，下半年融资环境将回暖，压力将会下降。

　　在香港地产投资方面，陈伟健表示由于地价太高楼价难跌，新城不会直接在香港投地。但香港作为“安全港”，国内地产商对香港地产市场兴趣仍然浓厚，或因近期资金压力较大而减慢在香港投资，亦因部分内房转趋低调，但不会减少国内地产商来港投资意愿。

　　“长租公寓”一定是近年来绕不开的热词，在越来越多家房企涉足长租市场后，新城却迟迟没有加入长租抢滩战的动作。对此，陈伟健则表示新城发展是一个高周转的公司，由于一线城市地价高，长租市场回报较慢，公司对于长租公寓业务尚在研究阶段，未有相关布局。

　　而对于老调重弹的私有化问题，陈伟健却格外坚定地回应：“不考虑私有化。”

　　陈伟健在最后还表态，今年是新城发展成立25周年，希望今年在业绩等能够做得更好，给股东一个“交代”。