银海陈盈静:商业地产不玩套路靠实践 服务性与生活化社区商业是大势所趋

——专访昆明银海商业运营管理有限公司总经理陈盈静

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2018年06月01日08:53来自:赢商网云南站 张亮
核心提示:在2018年云南商业地产高峰论坛到来之际,赢商网走进了银海商业,一起回顾发展历程,憧憬着美好的生活方式。

  编者按:经历了十年萌芽期的云南商业,如今已然逐步进入快速发展的高峰期,商业格局可谓是每三年一变。但与一线城市相比,云南的商业发展仍然比较落后,急需奋起直追。商业服务于生活,一个区域的商业的发展水平,很大程度上影响着人们的生活水平。在2018年云南商业地产高峰论坛即将举行之际,赢商网特别发起“向美好生活出发”云南商业地产领袖访谈活动,和行业大咖们一起继往开来,共同探讨行业发展趋势,以商业发展为云南消费者创造更好的生活体验。

  (赢商网云南站报道)五月春城,蓝花楹盛开全城。银海清溪渡购物公园的四周同样蓝成一片,轻风抚来,空气中弥漫着“宁静、深远”的喃喃花语。

  

  最早,西汉初年道家刘安的《淮南子:主术训》中就提出了宁静致远的高深道义,其后的名人志士无不以此为志。昆明银海商业运营管理有限公司总经理陈盈静女士同样深谙其道,处事宁静,谋事深远,曾带领营销团队创造了年销售额17.2个亿的神话。公司战略转型调整,开辟了商业地产发展线路,陈盈静便转战商业,走向新的发展道路。

  

  昆明银海商业运营管理有限公司总经理 陈盈静

  “营销可以讲套路,但商业不行,多听多看多交流,且敢于实践才能把握其精髓。”陈盈静告诉赢商网,商业地产日新月异,知识更迭太快,稍不留神便会抛之千里。好在云南的商业地产人学习心十分强,经常到世界各地的优秀购物中心深度考察,学习新的思维、先进的模式。

  陈盈静坦言:“未来社区商业中心的发展势头强劲,社区商业中心将是惠民、利民、便民,注重“服务性”的生活零售,满足周边居民日常生活消费和基本配套服务,生活零售+餐饮+娱乐+完善的生活配套服务,有品牌文化的生活中心。”云南商业地产在压力中储备着力量,新时代下的发展之路充满期待。在2018年云南商业地产高峰论坛到来之际,赢商网走进了银海商业,一起回顾发展历程,憧憬着美好的生活方式。

  

  赢商网:回顾整个云南的商业发展史,您认为可以划分为怎样的几个阶段?目前昆明商业所处的阶段有何特点?昆明商业的下一个阶段又会是怎样的?

  昆明的商业发展,和其他主流城市一样,同样经历过从单一商业中心,向区域型商业中心的阶段转变。

  在当下昆明,随着刚性消费的增加,街区式商业开始萌发,以开放式的格局更加契合云南的气候;人口增多,城市扩张,商业也开始以各个区域为单位发展起来,区域型商业出现了。

  目前昆明就处于区域型商业的成长阶段,例如南亚商圈、世纪城商圈就较为成熟,白云路、人民西路、春融街等商圈就属于快速发展的初期,而整个城市的区域商业氛围还未成气候,需要时间的历练和商业的聚合。

  在宏观经济增速不断放缓,场地租金攀升、企业利润下降的大环境下,社区商业反而进入黄金发展期。此外,绝大多数消费者对于购物中心的选择以交通便捷性为主要考量,社区型购物中心正好契合这一需求。

  一方面,社区型商业最大的特点就是贴近居民消费,可以很好地满足周边居民的生活消费需求,有着广阔的市场前景。另一方面,放眼日本、美国等地的社区商业,已经细分为了以独栋物业呈现的教育、才艺培训等特殊业态,而旁边再辅以一栋以生活、休闲、购物为主的商业,相辅相成。未来的昆明,我们期待这样的社区商业大量出现。

  赢商网:商业的发展与人民生活的改变有着千丝万缕的联系,那么云南商业在十多年的发展中,是如何提高人们生活水平,改变人们生活方式的?

  作为一名老昆明人,我见证了云南商业地产的发展,看到了人民生活从改变到改善的过程。云南商业对于引领人民消费的作用是显而易见的,从开始的百货时代,培养了以目的性消费为主的习性;一站式购物中心的出现,又引领着人们朝着休闲、娱乐、购物的方向转变;现在,大批知名的外来商业进驻,又将先进的模式、创新的思维引进,体验式消费也随之而来。

  我觉得,不管商业如何改变,为人们创造更多的美好生活价值,这一个核心目标始终未变。

  赢商网:一直以来,云南商业的发展都在不断追赶全国步伐,但时至今日仍有较大差距,那么从您的视角来看,云南商业与全国的差距主要体现在哪些地方?在未来的发展中又是否有弯道超车的机会?

  相比其他城市的商业,从商业的前期定位,再到商业的业态整合,最后到商业的招商运营,昆明有着许多层级的落后。

  在我看来,最大的差距还是体现在服务水平和运营管理上。

  云南绝大多数商业的服务还停留在流水线式的作业上,简单的说,就是让商家展示—消费者购物,这样的二元模式中。但我们发现,现在一线城市的商业,已经突破了这样的传统模式,他们将消费者的体验放置首要位置。充分考虑到消费者的购物环境、体验、消费时段等多重因素,真正的做到了商业的精耕细作的工匠精神。反思昆明,这样的服务是缺乏的。很少有直指人心的地方,购物的成分大于体验的成分,没有将商户和消费者,以及自身的生态闭环打通,这是需要弥补的地方。

  要实现弯道超车,我认为,创新性强、体验感好的商场自然能得到消费者的亲睐,此外消费者自身的需求提升,也让商场方反思这轮变革中,自己的弱势地位,驱动其不断改变。

  赢商网:在近两年昆明商业的发展中,万达、爱琴海、大悦城、新城吾悦、砂之船、首创奥莱等全国连锁的商业品牌正在成为市场主力,这些实力商企的相继入驻,对昆明商业的发展和格局产生了怎样的影响?对本土企业打造的项目又会带来些什么?

  回顾昆明商业发展,由本土开发商先行开拓,为昆明破解旧局,打造商业街区、商业综合体注入商业活力。随后外来商业涌入,商业综合体遍地开花,市场竞争激烈,一时间对本土商业的担忧声四起。但是,从另一方面看,昆明城市面貌,市民生活环境都随着各大项目的建成迅速提升。可以说是本土房企与外来房企携手共造了一个属于昆明的“大商时代”。

  大商时代,是对消费者的消费升级,同时也是对商业开发企业的升级。

  这让本土的商业开发商,需要积极的转变思路,一面丰富品牌形态,提升商业层级;另一面,也注重商业的体验型消费,驱动商业不断升级进化,进入优胜劣汰的时代。

  赢商网:云南的经济发展水平一直也是制约云南商业发展的重要因素,那么越来越多的实力企业入驻云南,是否会超出云南市场的承载力?还是说这些项目的入驻反过来会开发出云南市场更多的潜力和空间?

  每个城市都有一定的商业承载力,过多的商业进入,必然会超出负荷,这是一条亘古不变的规律。当然,这场竞争必然会淘汰一部分粗制滥造的商业,最终呈现的必然属于优质商业,市场向好发展,走向良性循环。这也是一个市场的必然规律。

  所以,我始终坚信,与其担心昆明的商业承载力,不如放眼看到昆明的经济发展力,人民的消费增长力;与其担忧昆明商业市场的空间,不如积极的主动转变开发和运营思维,去打造真正的精致、精品的商业体。

  赢商网:都说商业让生活更美好,那么银海清溪渡购物公园在提升城市商业水平、引导和培养消费者消费习惯等方面都做过哪些方面的努力,取得了一些怎样的成果?

  

  作为邻里商业中心,讲求的是满足周边居民日益增长的生活需求的便利性与变化性,所以它就是一个大型便(变)利店”。银海清溪渡购物公园,作为真正的邻里商业中心,现在正在培养周边三公里范围内的银海畅园、银海樱花语等银海系的精品住宅小区,以及世纪城、官南城等众多成熟社区的消费者的消费性习惯。

  我们在商业的打造上,为了更加契合生活中心的定位,满足全家庭的消费需求,会增加四楼的美疗、SPA、才艺培训等业态,同时将餐吧、咖啡吧等休闲业态集中到屋顶花园,从而加大生活与休闲的配套。

  商业成果的衡量不应该局限于客流的多少,业绩的表现是关键的因素。银海清溪渡购物公园在开业100天时,销售业绩达到5560万元,超出了预期。ME&CITY、屈臣氏等零售品牌的业绩在昆明整个市场也都是名列前茅的。

  赢商网:有竞争才有进步,在未来日益激烈的市场竞争中,银海清溪渡购物公园会以怎样的理念和策略来应对竞争?

  我觉得面对竞争,我们的策略就是:学习和进步。

  一方面,我们从一开始就没有把周边商业作为竞争对手,每个项目都有其不同的定位、不同的客群,要以开放的心态去学习、融合,去粗取精,才能共同提升片区的商业价值。

  另一方面,我们更要不断提升自身商业的价值力,以消费者为中心,制定更新更完善的商业运营方案,这样才能以做大做强商业,带动整个圈层的繁荣。

  赢商网:银海地产今年重点的工作会聚焦在哪些板块,对于云南商业未来的发展有一些怎样的憧憬?

  银海地产26年来一直致力于精品住宅的开发,随着宏观环境和市场格局的改变,银海也在不断谋求转变,银海清溪渡购物公园就是银海地产战略转变的一个标志性作品。2018年的到来,银海将把工作重心放在物业管理和商业地产之上,培育一批具有强大凝聚力和专业水准的商管团队,未来将把社区商业的运营管理做强做大。

  我们对未来云南商业一直抱有美好憧憬的。

  这是因为云南外来人口多,昆明的房产去化率高,商业地产目前处于起步阶段,潜力不可估量;这也是因为,我们银海人,始终将创造美好生活作为信念,通过打造精品商业,才能不断的践行人们的美好生活的愿景。

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