金奥董孙华：新一线城市商业空间饱和 未来将优胜劣汰

　　5月31日，由赢商网江苏站主办的以《苏州商业 “大”有可为》为主题的城市沙龙，在苏州市干将东路相门古城楼景区里的“三千载”精彩呈现。

　　嘉宾合影

　　在此次城市沙龙高端对话中，金奥商管集团总经理董孙华对于“苏州商业如何‘大’有可为”，以及苏州商业未来发展空间和发展趋势阐述了自己的观点和看法。

　　金奥商管集团总经理董孙华

　　“苏州商业如何‘大’有可为”？金奥商管集团总经理董孙华简明扼要的从利弊角度阐述两大观点：

　　商业的“大”与“小”不是商业定位，应是一种商业形态。商业体量并不一定一昧的求“大”，并不是购物中心越大代表着实力越强，对顾客的吸引力就越大，收益力就越快。大有大的优势，小有小的强项，商业项目体量的大与小，必须依据准确的市场信息，科学合理的规划与布局。

　　首先，全业态购物中心贪大求全的定位往往会造成了前期超大面积的规划，而整体却没有合理的项目定位和科学品牌组合策略，如果只是一昧进行招商填铺，一再降低招商品质，会给后期营运中埋下隐患。

　　其次，由于全业态购物中心的“大”必须引进更多的主力店或体验式业态，无形中将会降低整个租金收益，过多的低租金贡献率品牌和业态的入驻，会造成后期运营收益的压力，拉长投资回报率，无法自负盈亏的局面。

　　未来新一线的商业空间如何创造，商业如何发展？金奥商管集团总经理董孙华表示要取精去粗、优胜劣汰，并从以下八个方面进行了阐释。

      新一线城市已经基本达到了去库存的状态，未来5年-10年，三四线城市的发展空间和潜力巨大，也是一个新的机遇和挑战。

　　从目前的商业发展空间来看，一线城市约有930万平方米左右的商业发展空间，新一线有约470万平方米的商业发展空间。一线城市人均占比的购物中心面积达0.52平方米，新一线人均占比的购物中心面积为0.48平方米，而新一线城市人口数量没有一线城市多，因此新一线城市的空间已经达到了饱和状态。

　　实体零售经历着从蓝海到红海的切换，购物中心从稀缺到局部过剩。线上的企业逐步下沉，使得原本通道更拥挤，一些新购物中心甚至还没度过密月期，就进入了冰河时代。如何做到独树一帜？应运而生的“艺术+商业+体验”购物中心自然而然成为下一阶段商业发展的趋势。未来的购物中心要为热爱生活的消费者塑造一个具有场所精神的公共空间，并提供更舒适、便利的娱乐生活体验，在空间营造方面，将多元化概念元素融入商业、如历史、文化、艺术、教育等结合、生态、科技、人文与商业交汇融合，为商业空间注入灵魂与活力。

　　未来新一线商业如何要在“取精去粗、优胜劣汰”新阶段中原逐鹿？怎样才能在时代的浪潮中吸引更多的人？是未来新一线城市商业发展所要考虑的重要课题：

　　第一，建筑设计化。好的建筑设计作品，是以商业定位为基础，不但承裁着业态规划的导向，同时满足后期运营的需求，在“艺术+商业+体验”体验性商业的发展阶段，有灵魂、有故事的建筑设计尤为重要。

　　第二，客群年轻化。80、90后是未来的主流消费群体，因此客群相对也相对占年轻化。

　　第三、定位社交化。在线上电商冲下，应运而生的“新零售”，共享经济，改变了消费者消费习惯，从单一的购物到体验及情感诉求，新零售新商业逐渐转向社交会生活方式。

　　第四，业态体验化。体验化就是体验式消费，主题性消费，结合科技与艺术元素，达到体验的目的，从而营造一个集社交、休闲、娱乐、购物为一体的商业体验空间。

　　第五，布局情景化。很多购物中心寻求情景化、娱乐化、互动化，其实就是场景业态的布局，未来将成为购物中心的一个趋势，也是体验式经济、体验式商业、体验式消费的新模式。

　　第六，规划街区化、市集化、主题化。购物中心每个楼层都需要主题，大主题环扣小主题，形成合理业态布局与品牌组合，讲述出商业项目独有的故事。

　　第七，儿童经济消费化，带动家庭消费，也是未来比较重要的业态组成部分。儿童经济包括儿童消费、儿童餐饮、儿童服务、儿童娱乐四大板块，他们之前如何布局、占比测算，也是购物中心需要考虑的问题。

　　第八，运营智慧化。好的商业必然少不了智能化运营，020模式、线上线下渠道打通、会员系统升级等，不仅是新增商业的机遇，也是传统商业的改造方向。

　　【金奥简介】

　　金奥商业，立足南京、深耕华东、布局全国、拓展海外，业务覆盖南京、苏州、扬州、淮安、上海、济南、湘潭以及非州坦桑尼亚、纽约等。

　　金奥商业依托金大地集团平台，在“一体多元，同存共融”的产业体系下，构建“3+N”金奥商业品牌战略体系，致力打造艺术+（美学商业中心）、人文+（社区生活广场）、生态+（异域风情街区）、商务+（非标RBD社区）的四大核心产品线，目前已形成“金奥国际购物中心”、“金奥缤润汇广场”、“金奥拉德芳斯花街、金奥诺阁雅T6”等独具特色的四大核心产品系列，金奥商业在上海、南京、苏州、扬州、淮安、济南、湘潭、成都等省市共有商业项目15个，营运中的项目5个，开发筹备中的项目10个，其中在在苏州，金奥目前有三个商业项目，一个是商业体量40万平方米以上的狮山金奥中心，另两个分布在相城35万平方米活力岛金奥中心和在吴江滨湖新区12万平方米的金奥诺阁雅。