北大资源时纪列:弱化宽度专注深度 未来商业要聚焦细分市场

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2018年06月20日09:23来自:赢商网 李贵君
核心提示:目前,博泰APM开发建设工作正在稳步推进,项目计划于2019年正式开业。在越来越多项目推动下,我们也有理由期待云南商业发展将会精彩不断。

  编者按:经历了十年萌芽期的云南商业,如今已然逐步进入快速发展的高峰期,商业格局可谓是每三年一变。但与一线城市相比,云南的商业发展仍然比较落后,急需奋起直追。商业服务于生活,一个区域的商业的发展水平,很大程度上影响着人们的生活水平。在2018年云南商业地产高峰论坛即将举行之际,赢商网特别发起“向美好生活出发”云南商业地产领袖访谈活动,和行业大咖们一起继往开来,共同探讨行业发展趋势,以商业发展为云南消费者创造更好的生活体验。   

  (赢商网)随着云南商业地产的不断发展,全国性知名商业地产开发企业纷纷入驻昆明,其中,来自北京大学方正集团旗下的北大资源集团,无疑是最具文化气质的一个。目前,北大资源集团打造的云南博泰城项目备受市场关注,项目的商业部分博泰APM,更是定位为昆明首个文化、健康主题购物中心,正在努力推动云南商业更好、更快地发展。

图:云南北大资源房地产开发有限公司副总裁时纪列先生

  日前,云南北大资源房地产开发有限公司副总裁时纪列先生,接受了赢商网独家专访,分享了他对云南商业过去和未来的理解。   

  回顾云南商业发展历程 未来细分市场大有可为   

  作为较早一批投身云南商业地产行业的从业者,回忆起2012年刚到昆明时对云南商业的感触,时纪列表示,当时云南商业发展的现状,仍然是百货店的天下,虽然已经有了几个购物中心,但还不是市场的主导力量。   

  “当时昆明很多商业项目都想要做购物中心,也在业态上也引进了一些餐饮、娱乐业态,但无论是环境打造、经营模式、动线设计,都还达不到购物中心的标准。”时纪列告诉赢商网,在他看来,这一时期昆明商业处于百货向购物中心转型的过渡期,然而同一时期很多发达省份的省会城市,购物中心已经成为市场的主导。   

  云南作为面向南亚东南亚开放的重要省份,未来市场的潜力得到了众多开发商的认可。因此到了2014年,西山万达广场、爱琴海购物公园、同德昆明广场三大购物中心扎堆开业,时纪列认为这一年是云南商业地产发展进程中的一个重要拐点,标志着云南购物中心时代的正式到来。从这一年开始,云南商业地产市场逐步走向成熟。   

  “从2014年开始,昆明的商业格局由单一中心向多中心发展,整个行业的思维发生了很大改变,人们开始有了竞争意识,开始愿意积极学习别人的长处,市场也变得更加多元。”时纪列表示,2014年后,昆明不仅大型购物中心越来越多,滨江俊发广场、云路中心、银海清溪渡等精品社区商业也不断涌现,细分市场开始崛起。而此前动不动就要出售大部分物业的开发商们,也逐渐形成了自持运营的共识。整个行业的从业者之间的交流更广泛了,思维也更开放了,行业的改变是显而易见的。   

  时纪列认为,云南商业的发展第一步是解决了购物中心从无到有的问题,而现在正在进行的第二步是解决有多少购物中心的问题,购物中心的数量可以实现商业功能空间分布的合理。而到了第三个阶段,就是主题化购物中心的时代,各个购物中心都会根据各自的土地属性、市场偏好,来进行真的正主题化打造。   

  “2019年又将是云南商业的一个新拐点,昆明多中心并存的商业格局会完全形成。商业项目会越来越多元化,这个市场会有很多不同类型的购物中心。”时纪列表示,由于购物中心类型的多元化,未来的竞争也会有细分,面对大众消费的购物中心只会存在几个标杆项目,其他项目都要在主题化、差异化上去寻求细分市场。   

  云南商业发展仍然落后 市场潜力巨大后劲十足   

  刚刚来到云南时,时纪列切身感觉到昆明商业的发展水平,要比沿海发达地区落后了十多年。在他看来,除了经济发展水平、人口规模等方面的原因外,昆明商业落后的一个重要原因,是政府在城市商业规划上不够专业。很多城市的商业用地都不是单纯的价高者得,政府要关注开发企业在商业项目打造上的能力,以及项目计划打造的内容,确保好的地段不会落入不专业的开发商手里,导致资源浪费,但昆明在这方面却做得不够好。   

  “如今,虽然昆明商业的发展取得了长足的进步,但和一线城市相比,差距仍然没有缩小多少。商业人才的缺少,国家扶持政策的落地困难,都是影响云南商业快速发展的原因。”时纪列认为,云南商业的发展与其他省份的商业发展路径是一样的,只是时间快慢的问题。

  虽然云南商业发展还比较落后,但另一个侧面也表明了云南商业有很大的发展空间。   

  云南商业的发展,必然要与经济发展的水平相适应。因此,时纪列认为云南商业发展的速度不能够脱离云南经济发展的实际,不然即便商业发展超前了,最终也会因经济发展无法支撑那么多商业项目。从目前云南经济发展的水平来看,云南商业发展的速度还是不够快。虽然投入市场的项目数量很多,但是真正有效的供给仍然不足。   

  “为什么现在昆明商业项目遍地开花,还是有很多开发企业愿意进来拿地,就是因为这个市场还有空间。”时纪列表示,一方面随着未来经济的发展,云南商业市场的容量还会进一步扩大,另一方面目前投入市场的很多项目注定要被淘汰,只有真正优秀的项目才能够存活。所以只要开发企业具备打造优秀项目的能力,自然就不惧怕在这个市场的竞争中落败。   

  随着一带一路战略下泛亚铁路的开通,南亚东南亚国家与云南的交流会越来越频繁,云南作为一个新兴的开发前沿城市,未来发展有很多可能。云南市场的巨大潜力就是未来商业发展的机会。如今大批全国知名的商业开发和运营企业纷纷入滇,也都是看中了这种国家战略带来的机会。   

  外来企业相继入滇 助力云南商业加速发展   

  “大量全国性的商业开发和运营企业进驻,能够加速云南商业的发展是毋庸置疑的事情,这些企业开发的项目必将成为云南商业发展的主流。”时纪列表示,作为昆明的近邻,成都的商业发展历程已经证明了这一观点,现在成都知名的商业项目都是由外来开发商打造。   

  全国性的品牌购物中心,有新潮的商业设计理念,无论是外立面还是内部空间,都能够带来堪比一线城市商业的体验感。同时,这些购物中心在业态规划上,会有很多新内容,运营管理也会采用更先进的模式和理念,能够在短期内从外在到内涵迅速缩小与商业发达城市的差距。   

  时纪列表示,很多城市的本土商业地产开发商,开发项目往往是因为遇到了合适的地块才去做。但是万达集团、恒隆集团、新城控股集团、爱琴海商业集团、北大资源集团等外来开发企业则不同,他们有清晰的发展规划,有鲜明的战略布局,而且带来了成熟的产品线,是为了做商业而来,因此发展的动力十足。   

  再从品牌的角度来看,时纪列认为品牌商与全国性的商业企业合作,能够得到更多的市场回馈,以及更稳定的开店保障,因此品牌方也更愿意和这些开发企业去开拓新市场。对成都市场的开拓,就让品牌看到了西南区的市场潜力,纷纷将西南区总部设在成都,这也为昆明、贵阳等西南城市的品牌引进带来了极大便利。在这几年的发展中,外来的商业开发和运营企业确实也为昆明带来了很多新品牌,让云南市场的品牌丰富度越来越高。   

  “虽然外来开发企业未来会占据主导,但是我们也不能忽视本土商业开发企业的作用。在云南商业发展进程中,有异并优于成都市场的是,打造了顺城购物中心的赛伦地产 ,开发了昆明广场的同德集团,还有缔造了“第壹城”系列商业项目的诺仕达集团,都是云南商业发展的本土功臣。”时纪列谈到,只有参与云南商业地产开发的所有企业融合发展,互补不足,才能推动整个行业迅速崛起。   

  放眼未来,时纪列认为昆明商业必然会在众多实力商企的推动下快速发展,不久的将来就能够赶上全国的平均水平,但是能否赶上北上广深等一线城市,还要看昆明的经济和城市发展的未来实力,能否迎来更好、更匹配的机遇。  

  着眼未来商业发展趋势 博泰APM深耕文化细分市场   

  基于昆明商业地产市场的现状,以及整个行业未来的发展趋势,北大资源集团打造的昆明博泰APM,就率先在主题化打造上做足功课,规避了大而全的业态规划模式,开始向着细分市场寻求核心竞争力。 

图:昆明博泰APM效果图

  “很多购物中心都强调顾客线、商品线的宽度,尽可能地去满足更多属性各异的消费者需求。我觉得在购物中心的初级阶段可以这样操作,但随着商业的发展,这种方式特别容易形成同质化。”在时纪列看来,大家都在追求客群、业态全覆盖的时候,博泰APM就是要反其道而行之,把顾客线收窄聚焦,以此来扩大项目的有效辐射范围。   

  时纪列解释道,随着昆明市场上越来越多的购物中心开业,商业项目分部的密集程度会越来越高,这个时候如果两个项目的业态没有本质上的差别,消费者肯定会选择就近消费。因此,做大而全的购物中心,能够辐射的范围反而很有限,把一个方面的东西做好做精,却会吸引到更多、更广的消费者。   

  “博泰APM不仅会在业态布局上强调文化和健康的主题,满足这部分群体的消费需求,更重要的是在开业以后,项目的营销活动、营销手段,也会围绕这个主题进行。”时纪列表示,未来博泰APM不会单纯为了提高人流量来做活动,而是注重吸引真正符合项目需求的有效客群。只有属于博泰APM定位下的消费者,才会在这里形成很高的粘性。   

  都说商业改变生活,但是在时纪列看来,真正改变生活的是文化。餐饮文化、时尚文化、圈层文化,因为有这些文化因素的驱使,商业才能够去改变人们的生活。而随着物质生活越来越好,人们精神层面的消费需求就越来越旺盛,再加上今天的孩子从小就接受音乐、美术、国学等各种文化类的专业培训,未来对文化消费的需求会更大。因此,博泰APM把文化作为主题打造的方向,也是顺应了时代发展的需要。   

  目前,博泰APM的开发建设工作正在稳步推进,项目计划于2019年正式开业。在越来越多像博泰APM这样的项目推动下,我们也有理由去期待,云南的商业发展未来将会精彩不断。

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文章关键词:博泰城 博泰APM 北大资源
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