沙龙|直击贵州社区商业痛点 你可能需要这“三十六计”！

　　（赢商网贵州站报道）2018年6月16日，赢商城市沙龙贵阳站第七期在贵阳海纳广场乐转城市书房举办，主题为：“小而美”也有大未来 社区商业创变之道。随着成熟的居住社区形成，规模型的社区商业也在贵州逐渐成型，然而销售型物业与商业设计在多个环节上其实是相悖的，因此社区商业看起来很美，真正要做到“小而美”却是困难重重。

　　但社区商业是人们家门口的服务商，重要性不言而喻，仍然是值得投入的一片蓝海，并被越来越多企业所重视。当销售出现困难的时候，科学规划、统一招商的社区商业更能形成稳定收益，吸引投资者购买，吸引更多业主入住。那么，贵州社区商业有哪些痛点要去攻破？

　　本次沙龙到场嘉宾：海纳广场许志勇、百丽鞋业郭子、玛法小镇/尤克里里郑荣辉、、时开便利店顾程、柒食贵阳味高名波、贵州沣范喻文骥、贵阳万科王奇、麒龙集团于湧、贵州保利置业陈露莎、贵州碧桂园张玉涵、融城置业/云城尚品邹强、秦森文旅李伟奇等。

　　痛点一：硬件落后 配套短缺

　　许志勇：设施设备对的商业发展是有限制的，万科停车的便利性分流了海纳广场一部分顾客。这里没有停车场，反而我们去的多就是鸿通城、亨特这些方便停车的地方。

　　王奇：除了印力自持物业部分，我们还有一部分商业定位为社区商业，就是跟着房产走的小规模商业。以前基本上房子建好后，我们的规划、招商才介入，以至于后知后觉，发现物业有很多不足，工程条件限制了很多优秀品牌进入。

　　解决方案

　　王奇：“前期介入，了解客群”。现在我们已经从市场调查开始，跟房开交流，了解客群，这样从客群出发做好定位，才能实现社区商业可持续发展，当好社区内的“美好生活场景师”。

　　邹强：“取长补短，针对性定位”。我们不缺停车位，但缺人流，因此会抓住自己的优势，规划目的性、功能性强的业态，吸引消费者。

　　痛点二：前期规划滞后 业态单一

　　顾程：社区商业整体存在不规则性，我们便利店常常会被一些粉面店冲散，不能形成整体结构性。小业主开店也比较盲目，一条街上什么生意好做，就蜂拥而上做什么，缺乏规划，单一、重复性高，容易导致恶性竞争。

　　张玉涵：社区商业的体量一般都是2万方左右，就是满足居民的吃住主需求。我个人不会在社区商业中买小米手机、百丽的鞋，没有必要。反之，菜市场是社区最重要的配套。现在升级为社区超市，很多超市品牌都在向社区转型，我们可以一起朝这个方向努力。

　　解决方案

　　王奇：“社区模块化，内容精细化”。第一，可以慢慢用小面积来改进，把医疗、按摩、维修等社区服务加入社区商业，让社区商业更接地气；第二，社区模块化，通过便利店、药店、理发店等满足社区居民的基本需求，并在此基础上逐步提升品牌性。

　　李伟奇：一是填充精神层面的内容，比如健身、音乐、艺术等；二是运用大数据，精准定位。社区商业消费者比较固定，一般就是周边居住的业主，可以运用大数据，搜集业主的喜好，根据需求精准定位。

　　痛点三：销售型物业 更看重短期收益

　　许志勇：现在房开必须经营商业，作为商业来说，初期和市场很难匹配，房开公司的思维和商圈公司存在很多矛盾。房开很简单，因为是返租，有一个期限，后来就不管。而乙方进去以后过了几年，却给他人做嫁衣。

　　于湧：社区商业招商难，后期运营更难。因为现在的社区商业多是底商，基本上都是销售型物业，最看重的就是眼前收益。铺卖出去了，未来经营的状态、整个商业生态都会被忽视。但现在随着更多成熟商业品牌进入，贵州商业体量增大，大家都已经警醒了，目前还在逐渐改善的路上。

　　顾程：社区商业一定程度上是畸形的，主要就是租售矛盾。首先，销售人员和招商人员之间就存在的冲突和不平衡性，租售很随意，这样到我们商家身上，就需要我们去承担这个结果。很多时候，租金成本和位置不确定性，已经使我们失去第一次的主动权。

　　解决方案

　　许志勇：“品牌生，商场存，关注品牌利益”。因为我是做乙方出身，所以就会看乙方的数据，看它能否生存，如果他们能够生存，我们这个场才有存在的必要。

　　于湧：“拒绝短视，长短期收益结合”。前期要做好品质管控、经营扶持，最后才是租金收益，要注重短期收益和长期收益相结合。

　　喻文骥：“甲乙方是利益共同体”。不应该只能站在纯租赁的角度考虑问题，我们不是单纯的甲方乙方，而是合作共赢，双方都要讲究配合度，就会成为良性循环。

　　痛点四：运营缺失 管理难

　　郭子：现在百丽渠道已经发生变化，我们开店会选择一些综合体，而不是小型规模社区商业街。当然，我们也尝试开过100/200方的社区店，但结果不好。一方面小社区店满足不了需求，另一方面很多社区商业把品牌招进去，后期就不管了。

　　陈露莎：保利现阶段仍然还是传统开发商的思维，所有的商业都要需要销售，销售之后铺子不是自己的，对小业主的管理就会很难，所以说针对街铺的系统管理我们会有，但仍然还在探索阶段。

　　解决方案

　　许志勇：“商场管理要细化到商品管理”。一般来说品牌对社区店关注度不高，我们就要主动去管理品牌，细化到商品管理，把信息与品牌方交流，品牌方也会重视起来，形成良性循环。

　　郑荣辉：“品牌社区化会是一种趋势”。未来3-5年，一定也会孵化出适合社区商业的品牌，现在很多品牌已经瞄准社区做一些改变，对自己的产品进行精化、细化。

　　郭子：“好商业要调整。”社区商业绝大部分是销售型，好的场子都是不断调整起来的，第一次招商不可能达到水平。

　　社区商业由草莽时期进入逐渐规范的过程，很多品牌已经开始尝试……

　　郑荣辉：很多老品牌购物中心，租金太高做不起来，是整个商业氛围逼着我们变化。我们一个披萨店可以开300平，那么100平、50平我们也可以做。我们公司的目标之一就定在社区商业，可以线上线下两个方向一起走。

　　喻文骥：社区商业租金比较低，也可以给到顾客一些便捷的服务，一些爆款在我们社区商业也会有，到楼下就可以享受到售后服务。