阳光城推25亿办公物业类REITs 多元融资趋势日趋明显

　　在金融趋严，银行信贷通道收紧的大环境下，类REITs融资似乎成了房地产开发商的“欢乐园”。从红星美凯龙、新派，到旭辉、保利，再到越秀、碧桂园、恒大，房企发行类REITs资产专项计划进行融资乐此不彼。

　　近日，阳光城发布公告称，拟进一步设立25亿元规模的办公物业类REITs资产专项计划。值得一提的是，这也是阳光城在今年6月初宣布发行长租公寓类REITs资产支持专项计划后，又一次在办公物业领域涉水REITs。

　　事实上，随着碧桂园旧将朱荣斌和吴建斌“双斌”的加入，阳光城自去年以来便频繁开始了一系列的融资动作，在明确规模诉求的同时，尝试调整资产结构的动作也变得愈发明显。

　　据观点地产新媒体了解，从去年以来，阳光城在传统融资的基础之上，开启了包括并购基金、资产证券化、中期票据、商业地产抵押贷款、购房尾款资产证券化等在内的多元化融资渠道。

　　25亿办公物业类REITs

　　根据阳光城公告，为开展资产证券化融资工作，该公司拟以其下属子公司上海润渝置业有限公司所持有的上海阳光控股大厦为底层物业资产，设立办公物业类REITs资产支持专项计划。

　　资料显示，该项计划的发行规模为不超过25亿元，产品期限不超过21年，每3年设立开放期。也就是说，该产品每三年投资人可做出提前赎回的选择。

　　公告中称，本次专项计划中，阳光城拟担任原始权益人、优先收购权人、差额支付承诺人。而对于专项计划拟发行的目的，阳光城表示，募集资金拟用于偿还公司债务、补充流动资金。

　　观点地产新媒体查阅获悉，本次的标的物业资产上海阳光控股大厦，于2017年8月份开始启用，根据公告介绍，在该专项计划的运作模式中，阳光城或其关联公司将作为承租人，整租该物业资产，并用于经营和对外出租（转租）。

　　租赁期限届满后，润渝置业有权收回物业资产，阳光城应如期交还，当然，如润渝置业继续出租，在同等条件下阳光城有优先续租权。在租赁期限内，阳光城将支付租金予润渝置业。

　　阳光城在公告中称，本专项计划项下，公司以自持物业资产为基础资产设立办公物业类REITs的资产证券化产品，将充分利用自持物业，盘活存量资产，并可有效拓展融资渠道、优化公司负债结构，为产业转型及轻资产运营提供有利条件。但按照上述类REITs资产运作模式，上海润渝置业有限公司将不再纳入阳光城合并报表范围。

　　与此同时，阳光城还寄希望于通过本次发行专项计划，积极响应公募REITs政策导向，在未来公募REITs中抢占先机。

　　值得注意的是，这并不是阳光城第一次涉足资产支持专项计划的发行。早在今年4月份，中信证券——阳光城长租公寓系列资产支持专项计划就已获的深圳证券交易所评审通过，产品规模不超过30亿元，在2年内分期发行。

　　6月1日，阳光城发布公告，公司作为承租人以上海盈标企业管理有限公司持有的上海馨乐庭物业为底层资产整体包租，并以此设立长租公寓类REITs资产支持专项计划，其中第一期发行总规模不超过12.1亿元，产品期限不超过18年。

　　阳光城多元融资底色

　　事实上，阳光城自明确提出对规模的渴求，便也开启了它的融资多元“时代”。特别是自去年碧桂园“双斌”的加入，阳光城在资本市场的这种多元融资趋势变得更为明显。

　　以本次设立的25亿元资产支持专项计划为例，这也是阳光城继6月初刚宣布发行长租公寓类REITs资产支持专项计划后，又一次在办公物业领域涉水REITs。

　　对此，阳光城内部人士在接受观点地产新媒体采访时表示：“阳光城经过多年的发展与经营，积累了一部分能够做标准化资产的项目，所以公司能够在今年发行诸如长租公寓REITs和办公物业类REITs的融资产品。”

　　除此以外，根据以往资料显示，在传统融资的基础之上，阳光城已经开启了包括并购基金、资产证券化、中期票据、商业地产抵押贷款、购房尾款资产证券化等方式在内的多元化融资渠道。

　　观点地产新媒体了解到，具体而言，该公司此前还发行了包括44亿中期票据、10亿永续中票、7.5亿美元海外债（含私募债）、西北首单CMBS，以及全国首单购房尾款ABN。

　　而根据其今年4月份在业绩会中的披露数据，阳光城在2017年融资额度累计就达到千亿元。

　　对于本次办公物业类REITs的设立，上述阳光城内部人士称，专项计划在以市场化的方式退出之前投资的同时，与投资人共享此类项目的超额收益，这也是目前非常符合市场化规律的融资动作。

　　“阳光城的整体品牌与运营平台在行业里积累了口碑，同时公司在运营商业办公类物业上近年来积累了丰富的经验，有着较好的管理能力。投资人选择将整租交给阳光城也充分相信企业的能力。”

　　“相信能够在稳定运营的同时实现资产溢价，实现超额收益。”，在标的物业资产未来运营管理方面，该人士如是介绍。

　　值得一提的是，随着金融趋严，银行信贷通道收紧等调控政策的进一步施行，房地产行业内普遍对资产支持专项计划表示看好，REITs成了开发商的融资乐园。

　　据了解，除了阳光城以外，目前还有碧桂园、恒大、保利、越秀集团、旭辉、新派等房企宣布了发行租赁住房REITs，而碧桂园租赁住房REITs发行规模100亿元，更创下同类规模纪录。

　　而另一方面，在资产证券化逐渐成为房企融资热门方式的同时，也有部分市场人士表达了不同的看法。

　　一家私募基金公司的高管在接受观点地产新媒体采访时表示，随着大环境下金融政策趋紧，资产证券化成为热门的同时，其融资成本或也将进一步被推升。

　　“因为银行收紧，银行贷款也好，发ABS也好，大家对回报率的期望值都比较高，所以这使得发行比较困难，除非企业自身有强大的资产做担保，否则增信的成本比较高，融资的成本也不低。”