仲量联行2018上半年成都房地产市场回顾

　　起源于2017年的人才争夺战，依旧是2018年上半年成都的一个热门话题。随着越来越多的城市争相加入吸引人才的行列，这一轮人才在全国范围内的大迁徙，将对各城市在未来几年的经济增长、产业形态以及消费环境产生深远的影响。事实上，随着部分先行城市自去年以来持续的人才密集流入，一些改变已经开始显现。而这一情况在成都房地产市场上更为明显。

　　人才 X  宏观经济：化学反应初现

　　其实早于这轮人才引进，成都市先一步大力引进制造业的举措已经为承接这轮人才涌入奠定了坚实的基础。2016年，成都的第二产业固定资产投资完成额累计同比增速是39.1%，同期全国是3.5%。2017年，成都的这项增速是34.4%，而全国是3.2%。强劲的第二产业固定资产投资增长背后，是大量的企业入驻，新增的就业机会，以及居民收入的改善。商业地产领域往往关心第三产业的数据，但是一个城市除非能成为类似伦敦和香港的全球资金汇聚地，否则当地居民的整体消费能力还是取决于实体经济的发展，尤其是制造业。从这个角度而言，成都近几年闻名全国的消费力，背后有着坚实的基础。

　　值得注意的是，据仲量联行观察，自2017年初以来至今年上半年，成都的社会消费品零售总额同比增速就开始明显高于全国平均增速一至二个百分点，而这个阶段与成都市启动人才引入战略的时机高度吻合。人才的涌入已产生积极影响，其对成都消费增速的大幅提升起到重要作用。

　　人才 X 办公楼市场：拉开变局之幕

　　2018，甲级办公楼市场新增供应不断放缓：上半年仅录得睿东中心高区，约26,000平方米新增供应面积。受人才政策影响，办公租赁需求不断上扬，净吸纳量实现约18万平方米，较去年上半年增加约3.4万平方米。大面积成交频现，专业服务以及高科技行业持续表现亮眼，行业结构更是呈现趋势性变化。供需作用下，甲级办公楼空置率大幅降低，录得空置率24.2%，同比下降4.6个百分点。同时，市场净有效租金维持上行周期，同比上扬2.4%，录得92.7元/平方米/月。

　　这一变化趋势也和人才的到来息息相关。首先，人才大量涌入新经济产业，促使办公楼需求增加，办公形式与需求结构也在发生变化。从高新区人才政策、2018年的“金熊猫”政策到四川人才新政，均为成都新经济产业输送了新鲜的血液，为新经济的快速发展提供了可能性。这类企业具备更浓的创业氛围，其中的年轻人群更多，他们愿意尝试更新、更有活力的办公场所，甚至需要更长时间逗留在办公空间。因此他们对一个理想友好的办公环境需求也就更高。另外，由于新兴业态的不确定性，企业时常无法把握哪些业务线能真正在市场中胜出。而灵活办公形式的出现使得这些企业能够更灵活大胆地扩张和尝试不同的产品线，大幅降低了试错成本。正因如此，2018年上半年服务式办公/联合办公品牌快速扩张，例如：WeWork、MFG、梦想加以及楚峰等。并且，已运营品牌均有着较高的入驻率。

　　因为政府对引入人才设了学历限制，这就意味着这部分人群的就业方向会有比较集中的倾向性，尤其是专业服务业和高科技行业，这一点对办公楼市场的影响也会比较明显。

　　同时，人才的到来更吸引了大型企业在蓉的落户与扩张。人才的聚集，加之成都较为成熟的产业发展环境以及“高性价比”办公楼所带来的低运营成本，促使了众多大型企业，尤其是信息技术、生物科技类企业加速向成都聚拢。除了2017年的斐迅科技，锤子科技以外，2018上半年落户与扩张的代表企业有赛诺菲、字节跳动等。企业的聚集造成了办公需求明显上升的氛围。

　　人才 X 零售市场：时滞缩短拼一线

　　2018年上半年，成都优质零售市场迎来悠方、未来中心的开业，共计新增15万方。就现有项目而言，整体运行良好，部分零售项目针对餐饮和儿童业态调整，新零售大面积租户持续活跃，令全市空置率持续稳定至8.7%，同比下降2.3个百分点。租金方面，市区内优质项目表现良好，令首层有效净租金小幅上扬至373.4元/平方米/月，较2017年下半年上涨0.8%。

　　人才涌入推动消费意识和需求升级。随着人才特别是一线城市的人才流入，他们会对照一线城市的零售水平，对本地零售项目、品牌、业态以及空间打造提出更高要求。目前一线城市流入人才的占比虽然只有22%左右，但是不可低估这种边际效应的冲击。由于消费市场存在刚性，通常消费水平一旦提升就很难降低。因此，这些人群的消费偏好和品位会在工作和社交圈出现以点带面，逐层扩散的推动作用。

　　消费升级也促使外来零售商以互联网思维开拓成都市场。由于一线人才的消费习惯和生活方式更趋品质、快速、高效，也促使国内一线商家，尤其是互联网企业为主导的新型零售商，愿意更快扩张和抢占市场，而不像以前的商业形态一样，先在一线城市尝试和改良，等验证模式成功以后才开始往二线城市推广。甚至会有越来越多互联网思维的零售商在尝试“新零售”的新打法时，采取全国一盘棋的扩张策略，并且会优先考虑成都这样的城市，让一、二线城市发展时滞大幅缩短。目前市场扩张迅速的新零售包括：超级物种、盒马鲜生、瑞幸咖啡、新能源汽车等。

　　这也促进了国内外新进入品牌在成都的扩张。据统计局数据显示，2018年第一季度成都全市社会消费品零售总额完成1,669.2亿元，增长12.3%，限额以上单位金银珠宝类、化妆品类、服装类商品零售额分别增长32.2%、14.4%、22.0%，均高于全市社会消费品零售总额增速。因此，借力不断升级的消费需求，越来越多的国内外知名品牌也进驻这一市场，例如： Valextra、荷兰高端牛仔品牌DENHAM、美国潮牌Champion等。

　　可以看出，人才涌入推动成都零售市场发展与一线城市之间的时滞大幅缩短，这又反向促使了更多来自一线城市的人才愿意留在成都。

　　新星向蓉，公园城市让蓉漂在此乐居

　　在仲量联行日前发布《中国12强：全球格局下的中国城市》研究报告中表明：成都的宜居性指数在中国12强城市中位居前列。但留住人才的不仅仅是成都舒适的生活，还有未来这个城市带给他们的无限“绿意”。

　　《成都市城市总体规划》（2016—2035）确定了“三步走”战略目标，并指出成都的战略定位：未来城市将会是“一心两翼一区三轴多中心”的空间结构，其中，在市域内将构建 “两山、两网、两环、六片”的生态格局，“两山”为龙门山和龙泉山；“两环”为环城生态区和环二绕生态环；“两网”为岷江水系网和沱江水系网；“六片”为都彭生态区、崇温生态区、邛蒲生态区、天府生态区、龙青生态区和金简生态区等生态绿隔区，形成充满绿意的生态格局。其中，从2017年9月成都正式公布天府绿道规划建设方案到现在，在不到一年的时间里，总长规划超过地球赤道三分之一的天府绿道已建成969公里，预计至年底，这个数字将变成1,700公里。除此之外，更有简阳大地景观项目——其将重现天府之国壮美秀丽的景色，全面构建成都平原农耕文明与蜀风雅韵交相辉映的城乡融合秀美景观画卷。

　　在持续深化绿色发展的道路上，成都政府着力打造自身成为碧水蓝天、森林环绕、绿树成荫的美丽中国公园城市。而成都这座“最具幸福感城市”也将吸引更多人才入驻，并在此安居乐业，为城市发展注入更多生机与活力。

　　仲量联行成都分公司董事总经理谢凌表示：“宏观经济与人才政策的变化，都已经对城市的各商业形态产生了影响，并在可以预见的未来几年，持续带来改变。在这个过程中，肯定会有各种挑战。短时期企业和人才的迅速涌入，包括政策的应急调整，都可能造成人、资源和空间分配关系的不均衡。但我们观察到，无论是政府还是各市场主体，都在努力适应变化，把握机会，共同为这一轮成都的崛起，发挥力量。”