为了探寻真正的美好生活 这1000人在春城都做了什么？

　　商业格局三年一变，行业内可谓处处“危机四伏”，充满竞争。

　　云南商业地产历经10年萌芽，终于走向快速发展期，新时代下的新商业早已呈现另一番模样：智能化、场景化、人性化、资本化、轻资产、大健康、文商旅等热概念不断涌现。

　　新概念层出不穷，创新竞争日益白热化，作为云南新商业的创造者们，我们如何用自己无限的想象力，引领人民向美好生活出发？！

　　行业标杆，砥砺前行！7月27日，由中国零售商业大数据生态平台——赢商网启动了被誉为云南商业地产界最强盛事的“2018云南商业地产高峰论坛暨颁奖盛典”，活动立足云南辐射全国，以“以文载道，商赢未来”为主题，探讨美好生活未来，开拓全新商业局面！

　　本次活动聚集1000余位商业地产人：150+商业地产风云人物、250+连锁品牌高管精英、200+商业地产名企、400+优质创新品牌。这是云南商业地产行业大型活动创办以来规模最大、范围最广、人数最多、影响最深的盛会。

　　期间，设置了云南商业地产项目推介及招商巡展、民宿产业分论坛、2018云南商业地产高峰论坛 、金孔雀奖颁奖盛典、精英高端酒会五大系列活动，紧扣活动宗旨，务求为企业提供精准、多元的资源互动平台，为行业呈献一场激情和智慧充分激荡交融的思想盛宴。

　　赢商网总裁周艳斌致辞

　　论坛开始，赢商网总裁周艳斌代表主办方向现场嘉宾的到来表示感谢，并表示，商业市场从03年、04年、05年开始，中国商业地产购物中心存在泡沫，从开200个购物中心，到去年开了500个购物中心，人们表示惊讶，觉得中国购物中心进入存量时代，我们特别关注内容的运营和创造，发现今年上半年统计的时候数字比较吃惊，2018年上半年开了203个购物中心，预计明年会超过600个，而且这个数字在未来3-5年会持续增长，虽然有很多的问题，我依然持非常乐观的态度。

　　中国的购物中心跟中国零售市场的发展经历了三个转型：一个是消费场所的转型，以前讲农贸市场、集贸市场、百货、步行街，现在全部讲购物中心。二是中国的消费升级，最核心的就是从以前物质、商品，讲究更商品丰富度，满足物质需求，到现在的生活体验，消费升级。三是消费趋势的引领，以前是精英层引导我们的消费市场，现在是由网红和草根来引导。

　　对于未来，我有三个看法：第一，中国未来3-5年依然会保持购物中心增量的高速发展，预计至少在5年内每年会超过500个增量，预计在10年中国购物中心的总存量会超过1万家。第二，中国购物中心行业垄断趋势会越来越明显，这几年大家都在提速，不管是以重资产还是轻资产模式都提出未来几年的拓展布局，所以在未来十年内中国可能50%的购物中心商业平台渠道，会垄断在前20强或者10多强的手上。第三，进入存量时代以后，资产管理和内容运营会成为市场上中国商业地产商非常有潜力的一个发展方向。

　　昆明新城万博房地产发展有限公司呈贡吾悦广场项目副总经理蔡勇军讲话

　　随后，昆明新城万博房地产发展有限公司呈贡吾悦广场项目副总经理蔡勇军代表总冠名方致辞：“新城控股和赢商是战略伙伴，能够有幸参加这次论坛我感到非常荣幸，新城控股这几年发展比较快，但同时新城控股之所以能够发展这么快，一直在践行让幸福变得简单，和这次大会主题向美好生活出发如出一撤。作为赢商网的战略合作伙伴，我们希望借这次大会的成功举行，能够把云南商业地产发展得更好，为云南人民、昆明人民提供更好的商业消费场所和体验场所。

　　新城吾悦这个品牌在昆明落地生根是2015年，第一个项目是昆明五华项目，第二个项目在呈贡贡悦广场，今年11月16日五华贡悦广场会盛大开业，到时欢迎各位业内同事来品鉴。同时呈贡贡悦广场也会在9月份盛大开盘，欢迎在座各位同仁来指导。

　　现场，呈贡吾悦广场项目与万枫酒店进行项目及产品推介。

　　主题演讲一：大数据解读中国购物中心发展趋势

　　赢商网云南区域副总经理 方娟

　　她分别从购物中心发展宏观环境分析、近三年购物中心发展特性分析、未来购物中心发展新趋势预测这三个方向进行阐述。

　　1、近三年购物中心发展特性：在赢商大数据中心重点监测的全国23个典型一二线城市中，近三年购物中心存量年均增长率为22.4%。

　　2、重点监测的23个城市5万方以上的典型购物中心中，近三年购物中心零售业态占比整体呈下降趋势；餐饮、亲子体验、生活服务、文创业态占比整体呈上升趋势；休闲娱乐业态占比相对平稳。

　　3、场景化成为购物中心调整、升级制胜关键。

　　4、营销法则从“感官感受的场景化“向”体验内容的交互化“进阶。

　　5、未来三年华东、西南、华南购物中心新增供应量较大，其中，上海、重庆、成都预计开业购物中心数量均达60个以上。上海购物中心“规模效应”愈发凸显，同时，川渝区域商业发展进入“补涨时期”，吸引更多开发商抢滩，商业增速明显领先于其他同级别城市。

　　6、赢商选址大数据、招商大数据、运营大数据、客流大数据、画像大数据最大程度满足商业地产全产业链客户的服务需求

　　主题演讲二：大资管背景下商业地产回归本质

　　中粮置地商管西南区总经理、成都大悦城总经理、昆明大悦城总经理 田维龙

　　从商业地产大资管时代看：

　　1、过去十年是房地产市场高速发展的阶段，地产行业所经历的是大开发时代。

　　2、商业地产进入到重质量、减速度的时代，需要谋求新的发展和出路，大资管时代已经到来。中粮大悦城收购战略形成双轮驱动的格局。

　　从商业地产回归运营本质看：

　　1、未来市场中，主题体验式购物中心、产业地产，文旅地产、众创空间等等都隐藏着巨大的利润增长点有待发掘。

　　2、中粮置地通过拿地建造、资产收购、管理输出等多种模式，西南商业目前已经布局3个大悦城综合体，2个区域级商业产品、1个文旅康养产品、1个共享办公产品。

　　 3、定位是运营一个商业项目的灵与核。

　　微论坛1：追赶全国步伐，云南商业路在何方？

　　一线城市相比，目前云南的商业发展仍然相对落后。一方面品牌丰富度、租金水平都不如一线城市，另一方面在云南众多商业项目中，也鲜有具备全国影响力的项目出现。如何提升云南商业的发展水平，在下一步的发展中顺势而为，实现弯道超车，做出自身的特色，成为了云南商业地产人共同努力的方向。

　　主持嘉宾 : 昆百大集团副总裁 段蟒

　　追赶一线城市，运营商、品牌商、开发商目前都比较困难。客观讲，这几年云南也逐步步入了购物中心化的时代，现代商业冲击云南的各级市场，目前为止确实是没有在全国层面来讲很多点睛的成功案例，有说云南资源不够，有说消费能力不够，运营水平太差，等等一系列的话题，今天这些问题就交给台上的嘉宾。

　　同德实业集团悦汇商业管理公司总经理 许文旭

　　1、零售没有新旧之分，关键是对顾客的认识。

　　2、云南与全国对数据的分析和数据背后的逻辑有差距，这方面差距还很明显。但是对大数据的分析和新技术的应用能够学得快，跟得上，愿意付出，实际上云南能够赶得上一线城市。

　　3、回归到本质。什么是本质？重建、重构，归属到最后一句话还是怎么样更好满足消费者，怎么样为消费者提供超越他们想像的服务，所以需要回归本质，要认真研究消费者，研究他们需求和各方面的需要。

　　4、大家觉得招商结束了，实际招商只有30%，运营是70%，需要通过自己的努力，在运营阶段发挥，需要提高每一个品牌的业绩。

　　重视每个品牌的营销计划，把它落实好，跟大营销产生共振。

　　中粮置地商管西南区总经理、成都大悦城总经理、昆明大悦城总经理 田维龙

　　1、一个商业地产的发展，评价要基于几个的基础：

　　第一是区域经济情况，云南放眼全国，和北上深广比有一定的差距，但云南、贵阳这些城市经济增长、增速这块应该说在全国是前列的。

　　第二，国家大的战略，“一带一路”的大战略背景之下云南应该是未来发展潜力非常大的一个区域，尤其是和东南亚板块的联系，我们做战略全国分析的时候，非常看好昆明这座城市。

　　第三，商业地产发展非常重要的一个基础，整个城市的交通，以及区域的交通，我觉得云南这几年的交通改变非常大。

　　第四，一个商业地产还要看它的人口基数，昆明主城区将近300多万，加起来周边600万，这个人口基数在全国副省级城市里也是在前面。

　　2、未来到底出路在哪里？未来起点要高、产品要细分；与城市文化的结合；本质很关键，回归到最终的服务，回归到最终的客群，回归到最终的产品。

　　新城控股商业管理事业部昆明吾悦商业管理有限公司总经理 马翔

　　1、云南本土开发商对资管时代的来临和资产运营、运营管理界定不是很清晰，难以得到资产的青睐，所以也是开发商的一个短板。

　　2、云南商业人才是比较匮乏。首先云南专业的商业管理者在不断提升，但新的一些管理者在这块上具有新思维或者新的理念，新的执行力管理者是比较匮乏。

　　3、昆明已经进入到一个新的时代，已经进入到和原来完全不同的时代，这几年的项目，包括南边的项目、北边的项目，几位优秀的职业人都在不断修正定位，不断将客群更加细分化，将品牌的引进不再作为首要的任务。

　　4、消费者是未来的核心，提升消费者的感官就是让他舒适。

　　5、未来，尤其是作为购物中心的管理者，更多的是一个倾听者、帮助者，应该向服务者的角色转变。

　　百丽.滔搏运动云贵区域总经理 黄永刚

　　1、消费者不仅是消费商品，还在消费服务，还在消费情景，而我们对此关注和投入远远不够。

　　2、云南和一线城市的差距就在观念的学习。

　　3、我们不是甲方，也不是乙方，这个词汇应该做一些调整，我们在共同经营这个生态圈，我们都是生态圈的经营者。

　　莎梅酒店集团董事长 谭遁

　　1、昆明充其量400万的主城市人口，但现在基本上已经有30家购物中心了，平均算下来十几万人消费一个购物中心，我认为这是有问题的，所以我们谈追赶，太难了，基数完全不够。

　　2、2018年云南旅游人次3.3亿人次，比去年同期提升27%，高铁的开通，交通改变影响是非常大，云南商业讲追赶是谈不上，但可以讲融合，变成云南特色。怎么利用这3.3亿人次的游客，像江浙一样提出了全域旅游，贯穿到商里。

　　昆明茴香餐饮娱乐有限公司副总裁 陆春

　　1、从整个云南发展来看，未来怎么样发展？云南首先交通发展在全国非常快速，从数据来看2018年讲到的数据3.3亿人次，在2017年的时候云南旅游人次达到5.85亿，2018年上半年已经超过80%，我们怎么抓住这部分的增长，未来的购物中心、云南的商业怎么迎接这个区域？

　　2、从我们公司角度来看，未来会在呈贡做一个醉云南的项目，把它打造成云南最有特色的商品，最有特色的餐饮和娱乐，能够让外地消费者来云南有一个24小时停留的地方。

　　微论坛2：消费新势力崛起，购物中心与品牌如何合力抓住？

　　购物中心已经意识到消费者对以产品为载体的附加值的“消费力”，开始在服务、体验、智能化、IP、主题化、场景化等方面下功夫。那么新时代下，随着新兴消费群体势力的崛起，什么样的“体验”才能满足人民对美好生活的新需要？

　　主持嘉宾：恒泰集团商业总经理/西南区域常务副总经理 龙腾阳

　　消费新势力崛起，购物中心与品牌如何合力抓住？这个话题非常好，我记得前面有两轮都谈到了一个问题，甲方和乙方的问题，今天咱们不谈甲方和乙方问题，咱们谈新势力，怎么把它搞在一起。这个话题不管是品牌方也好，购物中心也好，都有更多的问题。坦诚来讲消费新势力是什么？是新的人群？还是新的消费驱动产品？

　　世纪金源（云南）区域集团副总裁、昆明世纪金源购物中心董事长 周锋华

　　1、新势力有两个感觉：第一，消费年龄层，现在00后、90后就是新势力，已经占领了消费主要人群。第二，所有消费者对消费者产品的要求，原来说品质好，有体验感，就挺好的，现在就更上一层了，感觉、舒服、与众不同。这也是顺应新势力。

　　2、做不一样的，差异化竞争，体现在两个方面：其一，比如说现在的网红餐厅，网红体验店，他们的消费增长也不错。其二，作为购物中心来说，我们的特点就是大，做别人做不了的东西。第一，做大健康产业；第二，计划在我们的地下室打造3-5万方的体育品牌，以及大的运动城。

　　金地商置－广州广电房产经营管理有限公司昆明分公司总经理 彭伋

　　1、新势力是相对模式的一个新，消费习惯的一个新，或者消费群体的一个新，我更多的是在消费群体，大家可能更关注90后、00后，关注两个层，一个是中层，另外一个是中档的群体。中国的中产阶级已经可以为品质买单了。

　　2、我们的体量不大，定位更多的是人群细分，不会再做大而全，而是做精细化人群细分。

　　3、人群的消费习惯、消费模式、喜欢消费的渠道、喜欢的品牌等等我们都研究，通过对客户群体的研究分析，再做出相应的购物心理，然后做出我们的招商、设计、运营。

　　4、我们做购物中心不再是发展商，而是服务企业，我们是服务商。如果定位是以家庭为购物中心，但发现家庭群体带来之后没有为家庭客户考虑停车、停放婴儿人性化的服务，那这个定位是缺失的。

　　5、整个商管团队，对于顾客的尊重、服务、理解、分析。小到一个洗手间、母婴间，我们会做到规范三种以上的洗手间让顾客去挑选，提供给婴儿休息的房间，提供一些按摩油等等。

　　6、学习内功，从内功变化新理念，跟开发商一起，品牌商尊重科技的力量。

　　昆明银海商业运营管理有限公司总经理 陈盈静

　　1、应该说陈总已经把它聚焦到90后、00后，甚至10后，他们的需求更多有关，更需要个性和尊重，在这个大背景下包括开发商、品牌商迭代产品、环境、服务，以满足更新的消费层需求，既要有传承，也要有创新，

　　2、当70后、80后、90后、00后年龄层次划分的时候，代表的不是数字，而是一种生活方式。

　　3、我对90后和00后更注重的是产品体验，最关键的是颜值，未来会推动整个行业的变革，特别是在消费升级上。

　　4、在这个大背景下包括开发商、品牌商迭代产品、环境、服务，以满足更新的消费层需求，既要有传承，也要有创新。

　　北京汉博赢创商业管理有限公司副总经理 蒋海岑

　　1、一定要有经营的能力和造血能力，自己产品不能单方面去想盈利，那不符合合作共赢的大趋势。

　　2、对于品牌方来说，一定要从双方的角度考虑问题，把自己的经营能力提高，这样就不会嫌房租贵。对于场所端有时候在具体操作时不能凭空做，应该从经营的角度去进行考虑，场地、品牌大家是一体的，应该一起经营好。

　　云南省餐饮与美食行业协会副会长/昆明仟真和餐饮有限公司董事长 李琰

　　1、我05年开始做餐饮，到现在大概13年，其中消费群体的变化历历在目，给我很深的印象，各种势力的崛起，各种技术的变革，让我们应接不暇。

　　2、互联网技术的革新，信息时代的爆发，互联网金融的改革，技术的推进，点燃了每一个消费者心目中的那团火。

　　3、购物中心头端的企业活的比较好，也就是目前新势力的一种反应。这些头端的品牌，第一是有文化，第二是有积淀，第三是品质非常好，第四是颜值非常高。这四个特点就是头牌的几个标准，反映出消费新势力注重的几个特点：一个是有文化，二是有调，三是有品质，四是品味。

　　4、今年仟真和整个步伐停下来做内功的修炼，也是做一些调整，为下一步打通上下游产业链服务，还有食品工业链这方面做两轮的调整，给消费者更多的体验。

　　四川言几又文化传播有限公司拓展部总监 邓凌

　　1、商业作为一个品牌方来说，核心还是满足消费者的需求，消费者的需求从产品到服务，维度是不断的变的。

　　2、今年我们听到“新”这个字特别多，新媒体、新势力、新能效等等，作为我们来说一直强调以客户为中心，我们品牌是会员制服务，在这过程中对待不同的需求，要做出不同的应对。

　　3、现在都讲到90后、00后的群体，在实际运营中要掌握到他们的语言，不断的分析、了解、变化、创新。

　　赢咖论：面对轻资产的诱惑与困惑，开发商何去何从？

　　近年来，轻资产模式一直是比较火热的话题，从万达、中粮、红星、世纪金源、新城控股到云南本地的诺仕达、昆百大等众多知名商业企业都纷纷向轻资产转型，以寻求品牌规模的迅速扩张，占领更多市场份额。经过多年的积累沉淀，云南轻资产在2017年得到爆发，起势凶猛，进入高速发展期，但也不免让人心生担忧。那么，一边是品牌效应的聚集；另一边则是高昂代价的兑现。作为开发商，你是否依然坚持选择轻资产？

　　主持嘉宾：云南北大资源产业园区开发有限公司副总裁 时纪列

　　正方：依然看好。轻资产虽然在推进的过程中确实会遇到这样那样的问题，但并不会改变轻资产合作模式的发展趋势。

　　爱琴海商业集团助理总裁、云贵区域总经理 鲍硕

　　诺仕达集团商业地产运营事业部总裁 杨文宇

　　曲水方圆荟商业管理有限公司云南分公司副总经理、昆明世纪金源购物中心副总经理 王文波

　　阐述：

   1、为什么要做轻资产？我们从5个角度考虑问题：第一，城市城镇化改造的过程当中，我们所稀释出来的稀缺资源。第二，在整个城市商业说，从省会城市下沉大地州，甚至是县级市，需要一个标杆的商业中心。第三，消费需求的升级。第四，品牌商，很多品牌之前在昆明做的多，逐步的是扩大市场占有率。第五，自己运营商的因素。通过多年商业的操作和沉淀，以世纪金源为主，已经形成全国的连锁企业，在这过程当中已经形成比较强的品牌资源整合能力，以及可复制的运营管理模式。

　　2、轻资产是社会资源分配的一个必要形式，是一种非常有效的选择模式，而不是非要轻资产才行，但为整个市场提供了更优的选择。

　　3、合作是未来体现价值最大化的问题，实现价值的最大化，第一，通过商业运营管理。第二，通过资产管理，包括金融手段。

　　4、从轻资产本身的角度来看，现在全国的购物中心量是过剩的。目前整个国内商业密集度，前10和前20位在全国商业占比不超过5%，现在是越来越聚集，甲乙双方像谈恋爱一样，两个之间是彼此信任。首先在整个全产业链来说，一个好的品牌商和地产商合作之前，是推动政府，比如说税收和土地价格能够帮到合作方。

　　反方：表示担忧。轻资产模式自身存在很多问题，并没有想象中那么好，下一步能否获得良性发展还有待观察。

　　豪布斯卡（中国）商业集团发展有限公司董事总经理 孟少军

　　深圳展图集团董事长 申展

　　上海凯莱投资集团总经理 徐宏章

　　阐述：

　　1、资产价值大的当然做重资产，资产价值小或者没价值的，我也可以考虑轻资产。所有轻资产管理模式，因为轻资产从2012年、2013年全球化的企业提出来的，提出轻资产模式的时候就基于对重资产在那个年代房地产开发，尤其是商业地产进入的困境，在这种困境下商业地产继续下行，是否下行到三线、四线，甚至五线城市的时候所拿出的解决方案。

　　2、哪怕一个开发商或者业主方选择了这样品牌服务商以后，他依然是重资产，是不是他运营，对他来说都是重资产，比如说诺仕达集团，我选择自己持有商业自己运营，这是一种方式，是重资产。自己持有的商业交给别人运营，比如说红星运营，这依然是重资产，只有这些商业自己不持有了，运营别人的商业才是轻资产。

　　3、轻资产确实是太轻，轻到什么程度？作为输出方几张纸的合同，只要签订100%就赢了。

　　4、目前国内凡是提过轻资产管理输出的公司，都是在公司范围之内把这个业务放到最全的地方，不是主营业务，主营业务都是要发展自己的重资产。

　　——金孔雀奖获奖名单——