佳兆业的中场战事：1个关键人物、2个关键项目、3年50个文旅小镇

　　近年来，重仓粤港澳大湾区的佳兆业正在拓宽自己的业务版图，将文旅和特色小镇作为未来转型过程中的重要方向之一，对冲房地产调控带来的风险和周期波动。在快速扩张的过程中，佳兆业一度出现现金流负值，但它仍在寻找收购机会，猛冲规模打翻身仗。

　　在佳兆业的文旅版图中有这几个关键的「123」：一个关键人物，两个关键项目，三 年 50 个文旅小镇。

　　关键人物：Noble Coker

　　中枢大脑

　　虽然，佳兆业的第一个文旅项目「佳兆业·东戴河」早在 2010 年就开始规划，至今已运营了 8 年。但佳兆业的文旅板块直到 Noble Coker 入职，才算是真正被激活。

　　2017 年 4 月，佳兆业请来了国际主题乐园运营方面大神级人物 Noble Coker，出任佳兆业国际乐园集团总裁。Noble Coker 上任后的首要任务就是将 2014 年上半年拿下的总建筑面积达到 52 万平方米的海滨大盘，也就是后来的金沙湾国际乐园给盘活，项目地址位于深圳旅游重地大鹏半岛。

　　Noble Coker 于 1997 年加入迪士尼， 2002 年被派往香港迪士尼，全程参与了香港迪士尼的设计、筹建和运营工作，最高职务至运营副总裁。2013 年 5 月，Noble Coker 加入万达文化集团，出任主题公园管理部总经理一职，负责过「汉秀」，两年后离职休假。在此次加入佳兆业之前，Noble Coker 一直在美国南加利福尼亚大学任商业战略客座教授。

　　加入佳兆业，并非 Noble  Coker 独自一人。佳兆业为文旅板块组建了一支几百人的专业团队，其中有不少来自美国、香港、新加坡等国际背景的人。

　　将帅都到齐后，佳兆业文旅板块正式发力，并将文旅作为佳兆业未来转型过程中的重要方向之一。佳兆业做文旅有两种打法，一种是类似东戴河、金沙湾这样的旅游度假项目，一种是拓展目前热门的「特色小镇」市场。

　　佳兆业金沙湾乐园公司总裁、前香港迪士尼乐园运营副总裁 Noble Coker 曾对媒体坦言，金沙湾项目遇到的最大挑战并非项目建筑，而是来自打造国际化文化 IP 的过程。

　　目前，佳兆业对 Noble  Coker 的依赖特别重，文旅项目和小镇板块都要靠他的大脑来运转。

　　两个关键项目

　　缓慢滚动

　　在佳兆业内部组织架构中，Noble  Coker 负责的佳兆业国际乐园集团不仅管金沙湾，还要管佳兆业·东戴河项目。

　　仅金沙湾和东戴河这旅游度假两个项目，佳兆业预计总投资就达到 800 亿元。土地成本并不高，建设酒店、娱乐等配套设施的建设以及运营的持续投入是大头，这也是文旅大盘的运营模式。

　　2009 年，佳兆业从南方来到了北方绥中葫芦岛的一个小渔村，看中了绥中滨海经济开发区的一幅地块，2010 年，佳兆业与区政府签订战略协议，正式进驻区域，同时推出「佳兆业 · 东戴河」这个项目案名，于当年的 10 月 30 日开盘。

　　佳兆业·东戴河的销售，一波三折。2011 年，佳兆业·东戴河首次开盘，一次性开了 40 多栋楼，此后的 5 年间，它没有再拿新的预售证，一直在消化库存。这种局面，一方面和佳兆业集团自身难保相关，另一方面，也是因为区域的发展停滞。

　　佳兆业·东戴河第一期开盘时候，这个项目的销售均价为 6500 元/平米，2014 年时为 5800 /平米，2015 年降到了 4700 /平米，2016 年回升到了 6000-6500 /平米，而现在新开盘价为 8000 元/平米。

　　在房地产遍地黄金的年代，佳兆业·东戴河的投资收益无法吸引炒房团的注意。因此佳兆业 · 东戴河就这样不温不火的晾着。直到北京限购，购房需求溢出，京津冀概念出台，自身的配套也都发展起来，佳兆业·东戴河才在近两年来被激活。

　　与佳兆业·东戴河需要培养市场不一样，佳兆业 2014 年拿下的金沙湾，是一个炙手可热的项目，它位于深圳旅游重地大鹏半岛，它被珠三角乃至整个华南区域众多主题乐园的「包围」，竞争对手包括深圳欢乐谷、世界之窗、派拉蒙主题公园、锦绣中华、东部华侨城、广州万达文化旅游城、广州长隆和珠海长隆等主题公园。

　　为了能突破重围，佳兆业打出差异化路线，将金沙湾国际乐园定位为「国际滨海时尚度假目的地」，是希望能够跟香港迪斯尼乐园 PK 的项目。金沙湾国际乐园规划有五星级度假酒店群、冰雪世界、水上乐园、海洋生物馆、梦幻未来馆、演艺中心、体育中心等业态。金沙湾国际乐园预计将投入 300 亿元，国际乐园整体将于 2020 年左右竣工开业。

　　三年 50 个文旅项目

　　开疆扩土

　　2017 年佳兆业宣布，用 3 年时间完成 50 个特色小镇项目的布局。

　　“未来，佳兆业将于中国五大城市群及「一带一路」沿线，物色具有当地特色资源，有较好的经济基础及人口支持的项目，导入产业资源，做好资产运营管理，为本集团在经济新时代下的发展，奠定基础。”佳兆业在 2017 年报中透露小镇的布局路径。

　　佳兆业的文旅小镇包括四大类产品线：以文化创意、体育健康、文化旅游为产业驱动的「文体活力小镇」；以生物医药、健康服务、健康旅游为产业驱动的「健康桃源小镇」；以智慧产业、智慧服务为产业驱动的「科技智慧小镇」；以及「旅游度假小镇」。

　　在这四类小镇中，「文体活力小镇」、「旅游度假小镇」是 Noble  Coker 负责的佳兆业国际乐园集团牵头在做，而「健康桃源小镇」、「科技智慧小镇」均由佳兆业科技集团牵头在做，如「京北国际健康谷」特色小镇、苏州木渎智慧工园科技产业小镇等均属于科技产业板块。

　　据官网显示，佳兆业国际乐园集团自成立以来，已成功与四川成都、江西南昌、福建泉州、云南安宁等多地政府及企业签订战略合作协议，推进大型文旅度假综合体项目落地。

　　在和政府合作的同时，佳兆业也在加速文旅的收并购速度，如花了 74.61 亿元收购中弘的吉祥岛。此外，有接近佳兆业的人士透露，佳兆业还在秦皇岛等地寻找并购机会。

　　但佳兆业的资金链并不宽裕到可以「大手大脚」。据佳兆业 2017 年报显示，截止2017 年的 12 月 31 日，佳兆业有息负债余额为 1111 亿元，其中约 221.7 亿元在一年内需偿还，其余的 80% 的偿还期限是 2 到 5 年。截止 2017 年底，佳兆业的经营活动产生的现金流为负 34.3 亿元。

　　2018 年佳兆业尚未发布融资计划。其最近一次融资是在 2017 年 11 月配售新股，最终只有计划发行股本的 21.90% 被认购。在销售端，据中国指数研究院提供的数据显示，今年前 7 个月佳兆业的销售额为 382 亿元，仅完成了全年 700 亿销售目标的 54% 。下半年还需要猛冲业绩。

　　对钱、人的依赖都很明显，佳兆业能否下好文旅、小镇这盘大旗？目前佳兆业的静态 PB 为 0.75 倍，只有内房股平均水平的一半，资本市场会看好佳兆业的新路径吗？