踩盘|华润1234space：精准定位年轻客群 “mini万象城”的成功学

　　1234space购物中心是华润置地继万象城之后又一全新商业综合体项目，商业面积约1万㎡，地下一层，地上五层，2013年开业距今有五年时间，汇聚快时尚品牌旗舰店、时尚零售、特色餐吧、主题养护体验、精致休闲餐饮、创意生活精品、生活配套等多种业态于一体的新型商业空间。

　　在1234space之前，东门商圈已经有茂业百货、太阳百货和天虹商场三大传统百货商场，在东门商业三足鼎立之势，三大商场开业多年品牌形象深入人心。华润1234space如何能够打破这种局面，迅速成为东门商业的又一购物热门地？它的发展现状如何？周三下午14点左右，赢商网来到这个有着mini万象城之称的购物中心一探究竟。

　　地铁直通 老东门商圈焕发新活力

　　东门商圈是深圳商铺最密集、商户种类丰富、历史悠久的商业中心，投入使用的商业面积超过50万平，吸引大批顾客前来购物，资料显示，这里平均每天客流量超过35万人次，但传统东门商圈东门商圈业态比较简单，多以中低端零售、休闲小吃餐饮为主，商家重复性大，购物环境也有些脏乱差。随着消费升级及收入水平的提升带来的影响，这里已经无法满足消费者对于潮流及品质的追求，人们对传统东门商圈认同感逐渐下降。

　　基于这种趋势，1234space洞察先机，以时尚先锋为主题，对人群进行细分，瞄准年轻消费群，独到地选择了“潮人路线”并适度引领，很快就占领了位居东门金字塔尖上的中高端人群。

　　1234space拥有万象城的品质与轻奢的潮人概念，以时尚、精致、年轻品牌为主导，在品牌规划上，沿袭 “潮人”路线，着力打造“小而美”的品牌商家组合，引领东门品质商业升级。

　　 1234space与深圳地铁1号线老街站无缝衔接，老街站D、E、H出口可以直达购物中心B1层，这层人潮涌动，据赢商网观察，一方面，地铁的连接将许多来东门逛街的人们吸引过来，带动客流量的提升；另一方面则是因为其潮人生活馆的定位，一些人气餐饮、快时尚、生活配套以及书店等品牌的进驻吸引了不少消费者。

　　精准定位年轻客群 业态布局符合商业定位

　　在深圳，年轻产业几乎占据主导地位，越来越多年轻人追逐时尚与潮流，1234space的出现为深圳的80、90、乃至00后创造出一个全新的时尚潮人生活馆，与周边商场不同，塑造出自己的优势。

　　据赢商网了解，1234space主要以时尚、精致、年轻品牌为主导，B1以休闲轻食、生活配套、精品配饰为主导；L1以快时尚品牌及设计师品牌、美妆为主导达到吸睛的目的，L2以女性潮流品牌及配饰、鞋包、部分餐饮为主，吸引年轻潮流女性白领；L3以潮流女装、个性配饰为主；L4以运动休闲品牌和特色餐饮为主；L5以餐饮、文创类品牌为主导,业态覆盖算得上比较全面。

　　B1层品牌包括Nome、Innisfree、良品铺子、乐鱿鱿、西遇等位于这一层。赢商网现场看到，Nome生活家居集合店内人气还是不错的，即使工作日也有许多选购商品的客人。韩国化妆品品牌Innisfree商品种类丰富且物美价廉，吸引很多年轻女性到店内选购。

　　L1集聚了包括、GAP旗舰店 、H&M旗舰店 、NEW LOOK、Swatch、Mac、阿迪达斯等一批时尚品牌，对打造购物中心的年轻客群集客力发挥了作用，H&M旗舰店这家H&M以复式旗舰店的形式进驻，分布1234space内一至三层，店内人来人往，相比之下，同为商场主力店的GAP旗舰店 显得孤单了许多，只有零零散散几个人在选购。

　　一般购物中心餐饮区是人气所在，这在1234space表现的更加明显，虽然走访时间是工作日的下午，2楼的喜茶依旧排队者很多；除了2楼外，部分餐饮品牌设置在4楼、5楼，可能也跟餐饮能够引流上楼消费有关，四楼餐饮品牌有翠华餐厅、姚酸菜鱼、星巴克、胖哥俩肉蟹煲、coco茶饮，翠华餐厅门店面积达900平，几乎占四楼总面积的三分之一，面积大人气也是居高不下，不仅店内坐满了正在用餐的客人，门前也有正在排队等候的顾客；星巴克延续以往的高人气，门店内也是坐满了人。

　　据赢商网现场了解，原本四楼的超大共享空间，目前已经被打造成创意手工艺品集合店—木育森林，装修具有森系复古风格，搭配不少绿植美陈，做成森林的感觉，清新文艺的感觉再加上工艺品的精致，吸引了不少人流。

　　   要说餐饮最集中的还是L5层，主要品牌有：绿茶、和民居食屋、探鱼、四季椰林、麻辣派对等，精致生活趣味小饰品的SIMPLE THINGS门店也很吸睛，不少客人驻足店内选购小玩意儿；

　　   快时尚人气餐厅绿茶餐厅店内人满为患，大多为年轻客人，虽然已经过了就餐时间，门口仍然门前坐了一排等候的客人，四季椰林门前也有客人在等候就餐。

　　赢商网在走访中发现，5楼有一处围挡，汉拿山韩式烤肉店即将开业。

　　西西弗书店也位于这层，矢量咖啡创意、经营文化创意产品的跨界书店，外面经营书店，里面经营咖啡店，店内装修延续一贯的欧美复古风格，设置落地窗视野比较开阔，看书之余也可以在西西弗店里内的UPcoffee喝咖啡欣赏美景。因为这些特色店的所在，餐饮带动人流，所以五楼的人流量大于其他楼层。

　　建筑本身装修与设计基本符合商场定位

　　1234space是改建的项目，水平动线规划受自身限制，但因商场仅1万方左右，动线规划相对来说清晰的，据赢商网观察，L2至L5采用正方形回字形动线，中间设计中庭，而店铺围绕中庭扩散分布，回字形外围面积大的部分分布的是主力店；垂直动线电梯、扶梯设置在中庭旁边，双向扶梯平行设计，交错的空间形成了一种让人意外的美感，其中L2至L4之间设置了跨层扶梯，赢商网猜想，这个应该是星巴克确定入驻4楼的原因之一；另外赢商网发现，中庭越往上面积越大，望下去有种错层的感觉，可以较为清晰的看到人流动态。

　　  据赢商网现场观察， 商场公共区域以暖色系为主色调，商场公众区域地面选用米白色地板，而中庭周边、扶梯过渡区域及品牌和商家所在区域选用深棕色木质地板，使商场建筑动静分区更加明显。而商场独特设计的1234LOGO，也能在商场的天花板、防护栏玻璃上、大门口、入门处等处装饰中看到。  

　　购物中心无停车场可能散失部分客流

　　1234space由于项目本身的限制，购物中心没有设置停车场，造成部分顾客出行停车不便，影响购物体验，而有的顾客干脆去附近的太阳百货等有停车场的商场其他地方购物，容易散失部分客流。

　　结语：赢商网逛完发现，购物中心整体水平、垂直动线都较清晰，增强顾客的方位感。商场定位为时尚潮人馆，消费主体为年轻人，与东门商圈的中低端批发零售商铺形成档次差异，也有利于吸引目标客群的注意；引入时尚餐饮品牌，灯光温馨明亮，内部装修简约时尚，与项目定位相符，也有利于吸引年轻消费群体；商场内每一层均设有洗手间，洗手间外设置休息区，增添人性化；开发商有开发综合体的经验和雄厚的资金支持再加上商场定位的精准，也是其短时间在东门占一席之地的因素之一。

　　不过，1234space商业面积仅1万平，业态种类不全，如项目缺少娱乐业态，儿童业态，且无停车场配套服务限制了部分客流，附近的太阳百货、茂业百货等商场体量大，且业态大而全，且已经在东门商圈开业多年有着稳定的消费群，1234space恐难逃价格竞争的境况，且近年来零售商圈频频遭遇电商冲击，1234space能否延续如今良好的销售业绩，还犹未可知。