房企内部腐败频发：有人一次贪污数千万 监管漏洞堪忧

　　金钱累积之处，往往成为贪腐的温床，房地产行业因占据了太多社会资源，从而成为近年来商业贪腐案的高发之所。纵然每年都有高管被送到监狱，但是面临金钱诱惑，这个现象并未终结。

　　不久前，两名万达高管尹建武、金震因涉嫌利用职务便利谋取私利被北京朝阳警方带走，房地产腐败问题，再一次出现在公众视线。

　　房地产是中国资金量最大的实体行业，庞大的资金背后，助推了这个行业从业者的财富积累，但是财富背后，却因为欲望被不断放大而呈现出人性的扭曲。

　　“我们公司每年因为审计开除的人大概有四五个，越大的公司审计出来的问题越多，有些爆出来了，还有很多就默默劝退了。”一位中型房企高管告诉第一财经记者。

　　商业贪腐高发

　　当欲望激发这个行业蓬勃发展时，必然留下快速扩张的一些伤疤，而当潮水退去之后，这个行业正在面临新一轮洗牌。

　　上述万达高管被带走的事件就是一个例子。有消息显示，万达项目公司以销售去化有困难为由，串通集团高管放宽审批权，将房子以极低的折扣卖给了外部供应商，并从中赚取差价，获得寻租。但自事件被披露以来，万达方面始终未公开披露任何公开信息及评论。

　　不只是万达，其他地产商同样面临内部腐败问题。此前，中国金茂前主席兼非执行董事蔡希有，因涉嫌严重违纪正接受组织调查。

　　经查，蔡希有严重违反政治纪律，干扰中央巡视工作，对抗组织审查；违反中央八项规定精神，接受私营企业主安排打高尔夫球，用公款支付个人费用；违反组织纪律，不按规定报告个人有关事项，指使下属单位违规录用、提拔其亲属；违反廉洁纪律，收受礼品、礼金，搞钱色交易；违反工作纪律，对下属公司违规开展业务造成巨额损失负有重要领导责任。同时，利用职务上的便利为他人谋取利益并收受巨额财物，涉嫌受贿犯罪。

　　“营销是最容易出问题的条线，营销费用一般占到一个项目的3%，很多时候都会通过供应商进行联合操作，或者是茶水费之类的方式。”一位房企人士告诉记者。

　　一般而言，如果一个项目货值50亿，那么营销费用就有1.5亿，通常会在2～3年内使用，那么项目营销里面的寻租空间就很大。

　　近年来，由于限价等因素，很多新房价格本身就低于市场预期，虽然市场会通过“摇号”，但是很多地产商同样会在里面做手脚。动辄几十万的茶水费屡见不鲜，营销条口问题突出。

　　此外，很多开发商在车位上也会做文章，很多好的车位同样需要茶水费，否则给业主的车位就不够理想。

　　颠倒的市场，让本来应该为购房者服务的营销开始越来越强势，随后造成上述困局。许多房企的内审部门都会查出营销条线侵吞公司财产，而且屡禁不止。

　　“一个项目营销总直接贪了6000万，我们的项目土地价格只有隔壁项目的一半，利润率至少有60%，但是最后测算只有正常的利润水平。因为那个营销总贪污太多，我们直接报案。”一位地产总裁告诉记者。

　　不只是营销，投资、商业等条线同样是贪腐重灾区。某TOP3房企每年就会至少送几十个人进监狱，但是一般都是低调处理。即便是工程条线，同样存在很多寻租空间。“我刚毕业那会做监理，供应商就会给我红包，希望我不审查出问题。”一位TOP30房企管培生告诉记者。

　　在金钱至上的价值观扭曲下，人性容易变得罪恶。在房地产凶猛扩张的时代，一切理性都成为进步的枷锁，很多人都希望在这里捞一把快钱离开。

　　监管漏洞堪忧

　　房地产像一列急速前进的列车，即便是前面有了阻碍物，依旧已经无法刹车。结果是，要么碾碎，要么撞车。

　　近期碧桂园的事故就是一个例子，高速扩张背后，内控机制失灵，不断爆发质量事故，最后成为众矢之的。

　　高速扩张和跟投机制的激励，让许多人在金钱面前冲昏头脑。

　　一位80后房企高管说：“职业经理人还是应该去赚阳光收入，那些不合法的收入，其实都会折损自己的职业生涯。”

　　不过，并非每一个人如他所想。在很多跟投激励机制较高的房企，一个项目财务经理年薪就可以超过100万。“我们团队所有人都会为了项目周转努力，只要达到要求就有丰厚的奖金。”一位地产财务经理告诉记者。

　　看起来，高激励让团队充满斗志。而另外一方面，这些金钱激励背后，让人性逐渐开始走向邪恶。为了提高运作速度，很多地产人也不择手段。

　　“我们有个合作方是追求高周转的，财务章本来在我们这里，但是他们为了提前开盘，就自己私刻一个章，然后去政府报批。”一位高管告诉记者。

　　拒绝诱惑的办法，就是远离它。而当金钱诱惑不断增加时候，人性开始不断出现挑战。当人们必须在秩序与金钱、信任与背叛中做出选择，很多人已经在追求金钱的深渊，不能自拔。

　　“人拿来就用，如果不行就换，现在的人都很浮躁，扩张背后我们也没有办法。”一位房企人力总评价。

　　而在投资条口，同样难以控制。2016年的一波高价土地，几乎让拿到合肥、厦门、成都、上海等高价地的地产商如坐针毡。

　　甚至有开发商出现过以高出同行一个亿的价格拿到土地，最后该投资条线直接负责人被劝退。

　　当集体的理性失去控制，到如今只能束手就擒。

　　“房子如果可以销售就销售，即便亏本我们也销售，现金流是第一位。”一位TOP5房企高管告诉记者。

　　事实上，这一切的价值观从地产人晋升路径可见一斑。目前市场上营销、投资的条线很多地产人升职速度就明显高于设计、工程条线，重视产品的房企并不多，取而代之的是营销导向。精装变简装，简装变清水房。

　　金钱的诱惑下，所有的产品和服务显得不那么重要，工匠精神甚至被认为不适合企业发展。大量楼盘，交付都面临业主维权。很多地产商做得出华丽的样板间，可是却做不到华丽的交付。

　　近期一个福州地产商，更是要求置业顾问写保证书：“收取客户差价行为，属于置业顾问个人行为，与集团无关。”

　　如果说，个体的非理性是偶然行为，那么整个公司的内控就显得尤为重要，不断爆发的问题背后，暴露的更是内控机制的不完善。

　　“查不过来，有时候只能抓大放小。”一位从事审计工作人士告诉记者。

　　过去大家讲管理与边界，但是在这个浮夸的时代，自发秩序已经被扩张秩序替代，组织边界越来越模糊，原有的核心价值观被稀释，管理秩序软弱瓦解，而地产商却无计可施。

　　市场调整下的压力

　　问题的爆发并非一朝一夕，列车只有撞到坚硬物才会停止。这一刻，所有地产商开始紧急刹车。

　　最先开始的是土地市场，曾经火爆的苏州、合肥不断出现土地流拍。今年7月，苏州7宗经营性土地进入限时竞价阶段，其中三宗居住地块未拍先流拍。该批地块为苏州市今年集中挂牌的第二批土地中的一部分。此前，苏州土地市场曾一度火爆，如今导致多家开发商因为拿地价格过高一直项目滞销。

　　在合肥，最近2月有5宗居住土地流拍，曾经的楼市“四小龙”之一合肥，让很多地产商深陷其中。“我们在合肥的项目一直捂在手上，开盘就亏损。”一位福建地产企业内部人士告诉记者。

　　接着，是股权转让。无论是中弘股份的跑路，还是华夏幸福的股权转让，都是行业寒冬的一个信号。而不断爆发的裁员消息，更是让业内风声鹤唳。

　　拿地方面，每个地产商都开始谨慎，到期债务无法续借，地产商年初的规模目标已经不再提起。“很多房企都开始内部融资，融资价格越来越高。”一位房企内部人士告诉记者。

　　停止拿地，加速去货，地产寒冬已经到来。此前保持较高负债的企业，拿地已经开始减缓，甚至出现不拿地情况。

　　当热闹归于平静之后，计提心理防线被击穿后，所有的现象都是由极度亢奋而导致窒息性停顿。在这个名利场的浮夸泡沫不断击碎，留下的将是不断出现的生存危机。

　　“我们一直要求行业90分位的人，即便岗位空缺也不愿意招聘不合适的，这样对团队影响更大。”一位旭辉内部人士告诉记者。

　　市场陷入调整周期，越来越多地产商也意识到内部管理的重要性，很多投行对于地产商的评级也会更多参考内部管理能力。“今年我们将在四个方面进行变革，围绕战略、机制、运营、信息化，希望让企业的管理效率进一步提高。” 弘阳集团执行总裁蒋达强说。