南北对话：商业新模式下 不同业态创新共融新思路

　　以无形破有形，创新之门无边无界。2018年8月30日，由中国商业地产门户网站——赢商网主办的“2018年中国商业地产创新大会”在北京望京·凯悦酒店隆重举行。“创”商业地产新结构，“革”商业地产惯性思维之藩篱，千余名开发商、品牌商、投资商嘉宾代表共聚一堂，聚焦行业热点，以创新为商业地产赋能。

　　众所周知，国内南北两地的商业经营理念不同、建筑形态不同，消费客群也不同，商业模式也存在着诸多差异，随着市场和经济的变化，南北两地商业模式的创新融合成为了当务之急。

　　在“南北对话”环节，多位行业大咖从专家、运营商、开发商等不同的角度，对“如何通过模式创新提升商业价值”的话题进行了深入探讨。

　　主持嘉宾：

　　中国商业地产联合会创新分会会长 红建军

　　对话嘉宾：

　　首创钜大副总裁 陆屹

　　上海证大商业经营管理有限公司总经理 裴天恩

　　作为奥莱业态和购物中心业态的代表，红建军抛出了4个问题，围绕着“如何通过模式创新提升商业价值”，深入探讨了奥特莱斯和传统购物中心在市场推广模式上有哪些创新？在商业运营过程中痛苦在哪里？如何通过营销模式创新，提升商业购物中心、奥特莱斯价值？针对各自的项目、各自业态不同，机遇和挑战是什么？

中国商业地产联合会创新分会会长 红建军

　　三人的探讨为不同的商业模式带来了一场头脑风暴，也为商业地产领域的创新之路画龙点睛，添上了浓墨重彩的一笔。

　　奥莱业态不惧消费形势变化

　　首创钜大副总裁 陆屹

　　其实在中国商业地产行业里，奥特莱斯本身也是个比较新的业态，奥莱业态发源于美国，壮大于欧美、日本市场，进入中国也有十四五年的时间。自2012年后，首创钜大逐渐成长为其中的一个骨干。

　　据统计，全国5万㎡以上奥莱购物中心有225家，如不完全统计，奥莱则面临着多达五六千家的局面。作为一个潮汐式的业态，奥莱大多位于新城边缘的尴尬位置，如何在周一到周五甚至周末、节假日把人吸引过来，成为了奥莱同行痛苦的来源。

　　除非有一些新城，像房山首创奥莱项目，整个地区成了繁华的区域中心，就不存在这个问题。然而房山首创奥莱只有4400个停车位，周末开门前半个小时就会满，店庆时整个京良路都要堵车。最后，在开业和节假日等特殊活动，政府都主动把周边小学、体育场馆内的停车场开放给我们用。

　　如果像杭州首创奥莱一样，地理位置非常的远，我们就与当地旅游景点合作做采摘节活动、《我是歌手》大型音乐海选落地，通过丰富多彩的活动将周边消费者强制吸引过来。此外，奥莱内还装了高端的客流监视系统，为进驻的商家提供相关信息，对招商和客流引导进行精准指导。

　　正常购物中心客人会员或长期消费者返店率大概一年在2.5次，奥特莱斯平均到不了1.5次。所以除了市场推广外，我们也拥抱新技术，打造钜MAX网上商城，通过不断努力把指尖上奥特莱斯这项工作做得更深入、更扩大，把购物时间和地理上的限制问题解决掉，从而快速地提升销售额。

　　不管是消费升级还是消费降级，奥特莱斯能够自如地行走在升降之间。对于稳定期的中产阶级来说，当他经济收缩时，希望在奥莱买到性价比更高的商品；而对于想要消费升级的三四线城市消费者来说，具有名品折扣属性的奥莱购物中心满足了他们的需求。

　　购物中心发展要基于清晰的定位

　　上海证大商业经营管理有限公司总经理 裴天恩

　　在宏观市场环境方面，购物中心项目有些过剩，不管一线城市还是二线城市，项目竞争都十分激烈。目前的购物中心，不得不进行错位、创新。在十年前，同位置可能只有一个购物中心，但在五年内又开了两个购物中心，在这期间每个项目不管是外部环境还是硬件升级都发生了变化，而最重要的消费顾客层也发生了变化。

　　另外，对于购物中心来讲，营销是很重要的，我们每年都会定期做几十场活动，根据不同的推广新方案，吸引不同层次的消费群体，甚至还会结合多种营销方式。但有时候一个优秀的IP可能在某个商场做得效果很好，但是同样的东西拉到自己的项目来做，却发现没什么特殊效果。

　　其实，做IP活动，把造型做得卡通、可爱只是其中一个方面，最近我们团队也在研发一个大拇指项目，从目前来看，创新还是要结合自己项目的定位、客户群来做，效果可能会更好一点。

　　所以从当下的运营角度来讲，除了购物中心硬件不断更新之外，还要根据周边顾客进行吻合业态组合的布局和调整，未来购物中心的发展机遇还要基于对项目更清晰定位，服务好项目周边的客户，这是非常重要的。