高端对话：用什么商业创新模式破题“存量时代”？

　　以无形破有形，创新之门无边无界。2018年8月30日，由中国商业地产门户网站——赢商网主办的“2018年中国商业地产创新大会”在北京望京·凯悦酒店隆重举行。“创”商业地产新结构，“革”商业地产惯性思维之藩篱，千余名开发商、品牌商、投资商嘉宾代表共聚一堂，聚焦行业热点，以创新为商业地产赋能。

　　商业存量市场中有很多是投资型物业，为了更好的管理和运营，就需要专业商管团队介入，去盘活、优化，解决投资型物业的生存、资金回报等难题。沙龙环节以“存量时代的商业创新模式”为主题，向开发商和品牌方等众多商业地产行业大咖发出邀请，一同探究存量时代下的发展和机遇。

　　主持嘉宾：

　　城智更新研究院院长、佰仕会创始人 陈方勇

　　对话嘉宾：

　　多彩投首席战略官 张森华

　　盈石（北京）资产管理有限公司常务副总裁 周睿

　　九宜城高级合伙人 赵晓萍

　　和昌资管执行总裁 张维栋

　　华夏幸福商业事业部招商运营中心总经理 胡泊

　　荣鼎集团副总裁 邵晨

　　仁恒发展（天津）有限公司商业管理分公司总经理 王一沛

　　城智更新研究院院长、佰仕会创始人 陈方勇

　　关于现在是商业地产存量时代的观点，我有不同的看法。据赢商网统计，国内5万㎡以上的购物中心有6000多家，据说未来还要增加2000家，这是一个很恐怖的数据。换句话说，其他物业还没到存量时代时，商业地产就已在存量时代挣扎，这是我对这个行业的理解。

　　不管是商业地产还是存量资产，这是一个系统的综合的工程，不是解决某一点就能改变整个行业。我期待有一天，在座各位的价值跟资产价值能捆绑在一起，那是大家所期待的美好未来。

　　多彩投首席战略官 张森华

　　从民宿、酒店到公寓领域，多彩投在商业实体空间也占有30%左右的份额，所以我们一年会为上百个实体项目提供金融融资服务，以及其他一些服务，如马术场馆建设、电竞馆等等。

　　在这些比较创新的商业实体中，跟租户类似都是做运营的，以前“二房东”模式没有资本关注，风口变了后，不管是平台还是VC/PE都开始往这个领域投资，因为盘活大型商业地产很看重运营这一块。

　　谈到公司会留多少空间给创新，张森华表示，作为一个互联网融资平台，多彩投做得都是比较创新的产品，如媲美明星婚礼的一个婚礼堂，这种场馆具备网红特征，同时又有较好的盈利能力。

　　盈石（北京）资产管理有限公司常务副总裁 周睿　　

　　整个行业内，大家都在讲房地产市场的黄金时代已经过去，资本们开始动摇是否到了收购项目的阶段。

　　可行业都忽略了一条很重要的规律，当我们去评估一个商场，客流量、租金等数据可能会呈现一个优质的资产，然而当市场环境变化、消费者转场，这些数据所呈现出来可能是一年前营运的动作，此时做出来的所有动作到明年才能看出实际经营呈现出来的效果，这是资本和运营之间隔着的一层纱。

　　我们到底能允许商业项目拿出多少做创新？在我看来，如果是个低频高流量（客流基数大、到访频次低）的购物中心，可以适当把创新的比例放大一点，到20%以上；反之，若是高频低流量（客流基数小、到访频次高）的社区型或区域型项目，创新比例应该控制在10%上下。

　　九宜城高级合伙人 赵晓萍

　　2017年，中国购物中心在一线城市新引进品牌占比超过20%。所有创新都是围绕着人，我们做商业时，一定要研究消费者的需求，以人为本，才能赢得市场。现在品牌方选址考核的因素之一也是商场气质是否与它吻合，所以前期定位时，我们第一件事情就事研究透消费者。

　　和昌资管执行总裁 张维栋

　　我们在看一个项目创新时，更多是看项目整体价值的成功，如果这个创新业态能给我项目带来整体成功，其实没有给它设一条线。大家在算帐投入多少钱，租金多少年能收回来，这是比较普通的一种创新。举例，大家买住宅会做新风除霾，客户为了健康买单，并不好权衡几年收回成本。在一个商业项目中做全场新风除霾，这个账永远算不出来，每年都会花钱，不好去评估。所以这一类是我们基于物业条件本体做创新时不好去评估的。

　　另外一种创新是现在与一些新兴业态合作时，前期商户提到资金压力较大，希望资本方能投一些，可能在这个时候投资的测算非常严格，但不好一概而论，更多还是基于我们对项目本体成功判断当中决定投多少。

　　华夏幸福商业事业部招商运营中心总经理 胡泊

　　我觉得资本应该是规范现在商业地产发展的一个工具，能让商业地产走上正轨。做地产开发的要的是现金流，而做商业地产要的是回报率，这两个财务制度截然不同，也让我们对资本有一个重新的认识，只有认识后，才会改变财务制度，才能让商业地产继续发展。

　　今天所讨论的创新都是为了一个商业项目持续发展和持续经营，持续发展和持续经营离不开商业地产项目两板斧：创新力、运营力。一个项目能否支撑这两板斧要从三个维度看，看创新的空间、时间和财力，空间是租赁面积、时间是租期、财力是钱，三个重要的点能否支撑所谓的创新，如果三个点完全可以支撑，可以完成商业地产的持续发展。

　　但是时间、空间、财力是现在商业地产持续发展资本对我们要求最大的，能否满足资本的要求，也就是说资本要求你的回报率以三个重点做创新时，能否满足当年他的回报。

　　荣鼎集团副总裁 邵晨

　　对于创新这个主题，资本的介入，我认为对于整个开发商业，是非常好的助力，在一定程度上或很大能量上也助推了整个创新的发展，它是一个积极的作用。

　　首先在做购物中心的初衷，希望能达到一个什么样的效果，创新并不是难事，创新在很大程度上我们有非常好的头脑风暴机会，发现非常好的点子，有很好的主题，我们试图建立一个IP，在很多人意识里这就叫创新。

　　创新本身很容易，我们可以这么理解，但是创新最难的点是能够真正持续发展。我们经历了痛苦的研发过程，整个用了一年半的周期，从拆改到最后推翻重来，要达到什么效果？就是创新业态最难的一点，难在能够持续不断地吸纳更多人、更多客户给它产生足够多经济效益，让它有持续发展非常良性的过程。

　　仁恒发展（天津）有限公司商业管理分公司总经理 王一沛

　　存量资产和资本的合作，我们有很多可以学习的地方。创新，要么是没发生过的，要么是没有过的或没有发展过的东西。

　　五年以后，80后应该进入40岁，00后已经25岁，就开始变成熟了，因为消费能力强了。我们要尊重这个时代的价值，80后比较怀旧和复古的，90后喜欢文创，00后的父母有些是70后，非常有文化，00后自己决定能力很强，他的变化在购物中心里一旦实现的话，可能全楼都会变化，创新的话楼都会创新，这是颠覆性的。大悦城是基于城市的发展和商业生意的空间，我们未来关注也是这方面，比较关注还是中产阶级这一块。

　　商业地产，包括商业空间，是一个非常典型的形式浮于功能非常高级的产品，创新比较关注三个要点：体系、文化、需求。商业地产要想成功有三个因素：人、环境、服务。我比较关注这几点。