破题楼宇经济 西部大有可为

　　中国城市化已进入新的阶段，城市土地资源愈发匮乏，楼宇经济作为一种高效、集约化的经济形态，能够有效缓解空间限制，契合土地集约化要求，未来必将成为城市经济发展的新引擎。在这一趋势下，近年来仲量联行先后为成都、西安、昆明、济南、青岛等多个城市的主要城区提供了楼宇经济的规划及发布服务。

　　众多城市实践 楼宇经济发展成效初显

　　目前，国内已有不少于200个城市或城区发布了楼宇经济相关规划或政策，楼宇经济作为“垂直印钞机”，已成为城市提升经济承载力和区域影响力的重要支柱，在转变经济发展方式、增强城市综合功能、提升城市品位方面表现出了强大的效力。

　　1、楼宇经济是转变经济发展方式的重要手段

　　楼宇总部经济通过土地高度集约化、充分利用空间资源、提高土地使用率和产出率，具备单位税收产出高、租金产出高、拉动效力高、资源消耗低等特点，对于城市转变经济发展方式大有裨益。

　　以先进城区产出为例，2017年，杭州下城区119栋重点楼宇税收超70亿元；广州越秀区的32栋星级楼宇实现税收63亿元，用占全区千分之五的土地实现了全区两成税收收入。

　　2、楼宇经济是增强城市综合功能的有效途径

　　商务楼宇聚集众多金融、保险、商务服务等现代服务业企业，从而带动周边区域商业、会展、旅游、购物、文化等行业的发展，进而推动城市产业的升级和档次提升。

　　成都银泰中心位于成都金融城片区核心，由超甲级办公楼+华尔道夫酒店+国际化购物中心+顶级豪宅华悦府+高档公寓华悦居等共同组成城市高端综合体，总建面达到了72万平米。

　　成都银泰中心的各业态档次均在成都甚至华西地区位于前列。项目超甲级办公楼在成都金融城片区无论档次还是租金，都属于最高的项目。酒店引入了世界级的华尔道夫酒店，in99商业填补了成都城南高端购物的需求，华悦府、华悦居目前已经成为了成都商务豪宅代表，银泰中心各项功能的落成，使得成都城南真正具备了国际范，进一步满足了金融城区域导入的高端产业人口对于高端配套的需求，从档次和品质上增强了成都金融城片区的商务、商业、商务配套、居住四大功能。

　　3、楼宇总部经济是提升城市品位的必然要求

　　商务楼宇的数量、品质以及配套设施等已经成为一个城市商务魅力指数的重要因素。通过高端楼宇载体的打造，能够有效提升城市的品味，代言这个城市。

　　以上海中心为例，上海中心位于上海陆家嘴核心区，是区域最后一个超高层项目，高度632米，通过超高层地标式摩天大楼打造形成集办公、观光、购物、酒店为一体的上海城市新地标。

　　上海中心不仅有助于提升上海国际化大城市形象及品味，加快陆家嘴金融贸易区建设，优化完善地区功能布局，同时吸引了大量优质的金融总部、高端商务服务企业的聚集。

　　三大典型路径 发展楼宇经济需因地制宜

　　就目前各主要城市、城区发展楼宇经济的实践来看，楼宇经济发展有政府规划、商务氛围及载体品质三大动力，也因此存在如下三大典型路径：

　　1、高举高打，举全市之力推动楼宇经济

　　虽然楼宇经济在国内已有20余年的发展实践，但长期以来相关政策规划的出台部门以各大城区为主，鲜少有重量级的市级规划。这一局面为楼宇经济发展带来了多种多样的创新模式，但同时也使得各城区发展缺乏统一规划和考虑。

　　成都市发展楼宇经济甫一开始即坚持“政府监督、行业自律、市场主导、公众参与”原则，出台多项政策，在全市范围内开展 “一楼一特色、一楼一产业”、“政务服务进楼宇”工程、“二次招商“等工作，以打造“西南楼宇经济样板城市”。高举高打的模式促使成都形成了可区内复制、全国推广的楼宇经济发展经验，也因此获得了全国首个楼宇经济国家级服务标准化试点城市的殊荣，形成全国楼宇经济发展市级典范。

　　2、沃野生林，以成熟氛围实现企业集聚

　　作为土地资源最为紧张的城区，中心城区发展楼宇经济的需求也最为急迫，因此也就成为楼宇经济最初发展和繁荣的区域，如美国纽约曼哈顿、上海静安区、广州越秀区等。

　　老城区具备中心辐射、城市记忆、多元配套、知名度四大先天优势，因此各大全球性城市均出现了创新产业从外围产业园区向中心城区回流的现象。中心城区从整体运营角度，可以形成“区域堆栈”，即通过打造平台集群来为新经济、新产业发展提供底层土壤，进而集聚形成商品流、资金流、信息流和人才流，构成高品质可持续生态化的楼宇经济体系。

　　未来，面临新兴经济区高品质载体和商务环境优化的冲击，中心城区应把握自身优势，持续提升载体品质、创新招商模式、完善服务体系、优化人文环境，形成良性循环的微生态商务环境、推动城市有机更新，以维持楼宇经济可持续发展。

　　3、筑巢引凤，以高品质载体吸引企业入驻

　　相较城市中心，城市近郊虽缺乏先天的商务氛围及集聚效应，但受益于城市中心空间受限、城市版图不断扩大、交通不断便利等因素，企业外溢效应明显，发展楼宇经济仍具有相当的市场基础。

　　目前大中型城市的近郊存在大量传统工业区及开发区，随着城市版图扩大、城市功能升级，城市郊区秉持“外溢承接”和“规划后发”优势，以腾笼换鸟、筑巢引凤等方式，加强整体规划，持续提升楼宇品质和供应量，能够有效吸引企业入驻，推动楼宇经济快速发展,如杭州萧山区、上海闸北区、成都金融城片区等。

　　成都高新区自2000年开始打造金融城片区，吸引了大批国企总部入驻，此后，受益于成都市政府南迁、金融城区域规划，至2017年金融城片区打造了超过46栋楼宇，载体面积超过310万平米，企业总部大楼7栋，高端载体占比超过82%。依托这些高端载体，金融城聚集了超过1600家企业总部，其中30%为金融总部业、45%为高端服务业。通过高端产业的打造，导入大量高端产业人口，增添了区域的活力。

　　为推动金融城片区楼宇发展，政府重点打造了金融城楼宇发展产业生态圈，包括成都金融总部商务区楼宇经济信息平台，成都金融总部商务区乐活金融城大数据综合服务平台。入住金融城的载体资源也形成了自己的楼宇生态圈，比如中海国际中心通过云商服务计划，将楼宇传统的物业运营向物业资产管理发展。

　　目前成都金融城片区已经成为了成都产业聚集度最高，楼宇载体打造最为成功，配套最为完善，城市界面最国际化，住宅房价最贵的城市新区。其经验表明，发展楼宇总部经济的核心是楼宇产业聚集 ，保障是楼宇载体建设，根本是楼宇的资产运营。

　　楼宇经济进行时 西安如何发挥后发优势

　　随着“一带一路” 、“关中平原城市群” 、“大西安”、“国家中心城市”等规划逐步落地，西安将迎来重大发展机遇，楼宇经济既是西安经济发展的重要助力，也是必然路径。结合其他城市实践，整体规划、因区制宜将成为大西安楼宇经济后发先至的重要保障。

　　整体规划，打破区域藩篱。西安市楼宇经济尚处于发展初期，站在全市高度进行统一引导、整体规划对于楼宇经济的快速发展具有重要意义。未来可从加强政策引导、成立专职组织、提升服务水平、引入社会力量等角度入手，实现楼宇经济最优化发展。

　　因区制宜，引导差异发展。西安市各区在发展定位、经济基础、产业现状、载体品质、核心资源等方面各有不同，发展楼宇经济也切忌一刀切。未来可从总体规划下，立足现状调研及优势分析，制定差异化发展策略，形成“一区一策”、“一楼一策”，推动楼宇经济合理化发展。