济南万达对青岛万达：本是同根生 人气大不同？

　　对于整个山东商业地产行业来说，济南和青岛作为政治中心和经济中心一直是其中发展的佼佼者。两城作为商业发展中心的商圈质量也远远高于其他山东城市。但是，作为商业发展的聚集地，城市与城市的商圈里，商业项目和周边人群等条件也往往有着很多的相似性。例如济南的泉城金街和青岛香港路，都是著名的顶级商圈，重要项目也往往聚集于此；而同样毗邻大学的青岛崂山商圈和济南山师东路，也因为主要消费者为大学生和年轻白领而在项目的品牌选择上有极高的重合度；同样以小吃出名的青岛台东商圈和济南大观园，则是很多美食爱好者的聚集地，同样的，餐饮业态就极其丰富；济南的洪家楼和青岛新都心，作为近几年新兴起的商圈，都是以品牌跨度大著名……

　　根据实地调研和后台数据考察，赢商网陆续推出双城商圈重点项目PK盘点，侧面展示山东商业地产行业的发展活力。

　　济南万达对青岛万达，本是同根生，人气大不同？

　　万达广场，作为国内知名度较高的商业项目品牌，从进入山东以来就受到了广泛关注。2009年开业的青岛CBD万达广场，占据了一整个商圈的中心位置，尽管后来主力店的关店受到一定影响，但是在青岛市北区依旧是最受关注的项目。

　　和青岛CBD万达相似，济南魏家庄万达广场也是经四路商圈中心项目，不过，即使作为济南少有的业态丰富的中档购物中心，但是经四路万达广场却接连关停了三家超市。经四路客流主力也渐渐失去了往日的风光，更多的人气已经渐渐向新开业的项目倾斜

　　济南经四路万达广场：商圈推手，升级主力

　　开发商：万达集团

　　商业面积：23平方米

　　所在商圈：济南市中区经四路商圈

　　开业时间：2010年11月19日

　　项目地址：山东省济南市经四路5号

　　商圈定位：助推商圈升级的重要力量

　　商圈点评：

　　经四路商圈为济南最早兴起的商圈，目前以经营中档消费品为主，是济南新老结合的大型综合性商圈。老商业主要指大观园，新商业地带指经四路沿线，成为集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的综合性中心。老商业中心是指大观园，新商业中心集中在经四路沿线。

　　作为济南最早的商圈，经四路商圈拥有旺盛的人气，消费群体庞大，金融和零售业发达。但是，经四路商圈的商业结构过于简化，发展步伐缓慢。在济南的五大商圈中属于发展较为缓慢的存在。2010年济南经四路万达广场的开业将对经四路商圈有很大提升作用。自万达开业之后，经四路商圈中心将因万达广场的进入而转移到经四路中段，加之济南人民商场的改造升级，经四路商圈中商业项目也有了较高的质量。

　　经四路商圈的前身，大观园商业区位于济南经四纬二路，是济南特色商业区。是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代化商务中心。大观园商场主要经营各种山东特产和旅游纪念品、装饰品，像黑陶、根雕，山东阿胶、大枣等。大观园商业区最负盛名的就是晨光茶社。这里既是一处专门用来从事曲艺、相声表演的场所，也是济南有名的茶座餐厅，本地特色菜居多。除此之外，大观园小吃街汇集了各式各样的济南小吃，充满了本地特色，规模和数量仅次于芙蓉街。

　　经四路商圈目前的主流消费者是周边的居民和济南大量的大学生。这里餐饮业态占主流，消费档次也不高，很受学生群体的欢迎。不过，随着泉城路商圈中极大项目的调整升级，这里的人气也开始降低。

　　品牌现状：

　　经四路万达广场作为周边最大的综合性购物场所，隶属大观园商业区，经四路万达是济南首家城市综合体，依旧承袭了全国各地万达广场的一贯风格，走中端购物中心的路线。各式商店主要集中在1，2层，餐饮集中在3、4层，其中，中餐馆居多。

　　济南万达餐饮品牌种类繁多，中餐、西餐、甜品火锅应有尽有。品牌方面星巴克、必胜客、肯德基、麦当劳、喜家德水饺店、满记甜品、DQ、101牛排、川人百味、哈根达斯、汉拿山、蓝鲨湾、重庆小天鹅、爱粥人、DQ冰激凌、味千拉面、禾绿寿司都属于经四路万达较受欢迎的品牌。

　　据赢商网统计，经四路万达餐饮品牌占比接近50%，这也和所处环境位置相似。大观园原本就属于旅游、餐饮的重地，经四路商圈即使将其扩大，也不该其本质。随着7月份第三家超市品牌惠客荣超市停业，经四路万达广场也彻底沦为了经四路商圈中的美食广场。

　　青岛CBD万达广场：商圈独秀一枝

　　开发商：万达集团

　　商业面积：15万㎡     

　　所在商圈：青岛市北区中央商务区

　　开业时间：2009年11月27日

　　项目地址：青岛市市北区延吉路116号

　　商圈定位：一己之力撑起CBD

　　商圈点评：

　　青岛中央商务区是市北区于2005年获批动工建设的一片集“一心、三轴、一带、两区”于一体的综合性商务中心，位于青岛市区中部，西起山东路,东至福州路，南起延吉路，北至辽源路，属于青岛老城区改造发展起来的新型商圈。目前，有超过30座写字楼在其范围内，加之市北区政府也在商圈内部，可以说，市北区CBD是市北当之无愧的中心地带。

　　但是，和其他商圈的商业项目鳞次栉比不一样，据赢商网了解，市北区的商业项目中，仅有万达广场能称之为城市综合体，其余更多的则是写字楼和超市，在不缺少高端住宅小区的情况下，市北区的商业地产略显薄弱。这也是制约着市北CBD商业发展的重要原因。

　　品牌现状：

　　青岛CBD万达广场2009年开业，是万达集团继台东路万达广场之后在青岛开业的第二个万达广场，也是山东商业起步较早、知名度较高的项目。位于青岛市区中心主干道——延吉路。自己形成独立的大型商圈，是市北区的商业中心。

　　CBD万达广场的开业初期曾引入万达百货、佳世客超市、国美电器、万达国际电影城、良友餐饮、大歌星量贩式KTV、大玩家超乐城、一兆韦德健身会所、奇乐儿亲子园、海边人音乐厨房等主力店。如今，最大主力店万达百货早已停业。现在项目内拥有一条400米长的三层阳光室内精品步行街，引入百余个品牌商家进驻经营，将所有主力店连接在一起。

　　目前CBD万达广场的一层，有接近60%的品牌处于调整期，或是空铺，或是正在装修。尚留存品牌中，以珠宝首饰居多。而二三层的餐饮品牌占据了大多数，虽然人气稀少，但是仍旧在开业。服饰零售等业态也在大面积的整改。四层和五层作为原本万达百货的空铺，至今仍在装修中，尚未开业。

　　餐饮品牌是目前人气最高的，日系和韩系餐饮不如本地品牌受欢迎，阿香米线成了三楼的人气王。除此之外，儿童业态和影院也是吸客焦点，这也和周边写字楼和住宅区居多有关。

　　而今年7月底开业的以女性为主题的第三条室内主题街区尚街，以女性零售、娱乐、美容美妆、文创等体验类商户为主。周大福、六福、IDO、通灵、珂兰、Allow，本依凡、速品、觅渐、Nr、彩奕颂、拉夏贝尔、衣香丽影、Cosmo lady、bodystyle、荒岛书店等品牌入驻，除此之外，一些美发机构、异业机构花仙居、美妆商户也进驻其中。 

　　双城解析：

　　品牌对比：

　　共同点：自成商圈，社区为消费主力

　　作为济南、青岛两地开业较早的体验式商业项目，CBD万达和经四路万达在开业初期，确实引领了当地商业很长一段时间的发展，甚至以一己之力推动了所处商圈的发展和升级。不过，随着2014年前后，济青两地各大商圈中更新颖业态更丰富的项目例如济南泉城路世茂广场、青岛崂山商圈金狮广场、香港中路万象城等商业项目的落地，这两个项目的主要消费群体都被压缩成周边的居民和大学生。尽管在消费上有一定能力，但是期消费目标还仅限于中档餐饮和一些较为低档的服饰等。目前来看，由于多个项目的分流，尽管两个项目都出在交通要道，但是品牌质量和档次依旧制约项目的发展。

　　不同点：青岛万达转型尚有余力，济南万达未来渺茫

　　经四路万达广场，济南第一个开业的城市综合体项目，万达集团进军济南的第二个项目曾经是经四路商圈的主力商家。但是，从2010年开业至今，却历经坎坷，7个主力店中，国美电器撤离、大歌星KTV易主，而历经三次换牌的超市，也在开业不到一年，再次停业。

　　事实上，和CBD万达自成商圈不同，经四路万达离泉城路商圈太近。而几步之隔 的泉城路上，无论是高档如贵和，还是人气如世茂，都把经四路万达远远甩在身后，所以，经四路万达，即使转型，也不能完全脱离市场的影响。

　　而对于和其他商圈相隔较远的CBD万达来说，尽管崂山商圈、新都心商圈都对其有影响。但是，市北中央商务区庞大的住宅区和商务区给了不小的客流来源。转型期内，CBD万达打造了两条极具特色的主题街区，以儿童业态为主的“糖果城”和以年轻消费群体为主的“未来工厂”。两条体验主题街区的反响不错，某一程度上吸引了不少客流，随后，万达广场以女性为主题的第三条室内主题街区尚街开业，也带来了不少人气。（图片来源：赢商网）