9月上市房企完成融资金额创新低 股权质押频发

　　10月18日，红星美凯龙家居集团股份有限公司（，简称“红星美凯龙”）发布公告称，其控股股东红星美凯龙控股集团有限公司（简称“红星控股”）已将持有的红星美凯龙1300万股有限售条件流通A股质押给申万宏源证券有限公司，作为股票质押的补充质押。

　　就在同一天，阳光城公告倡议阳光城及全资子公司、控股子公司全体员工积极买入公司股票。截至10月18日，阳光城公司员工总数9434人，包括4440名销售人员、1973名生产人员、1545名技术人员等。

　　据同策研究院监测，2018年9月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计443.11亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%。这个数据跌破“黑五月”最低值451.17亿元，再创2018年全年度历史新低。值得注意的是，9月监测的40家上市房企实现的股权融资总额折合共计1.93亿元，相比上月份的0.67亿元（占比0.11%），绝对值及占比双升。

　　融资下滑

　　自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽然融资额度在7、8月小幅回温，但与2018年前四个月相差甚远。到了9月，融资总额更是降至冰点，创本年度历史融资额新低。

　　具体来看，公司债融资金额为215.69亿元，占据第一位，较8月上涨9.81%；位居第二的其他债权融资方式融资总额为130.04亿元，较上月减少35.16%。第三名境内银行贷款融资56.43亿元，环比减少42.28%；第四名信托贷款融资金额39.03亿元，环比减少55.06%。

　　21世纪经济报道记者不完全统计显示，9月以来，发行公司债、短融产品的公司有碧桂园、万科、新城控股、华夏幸福、阳光城、旭辉、中南置地、融信、正荣、富力、泰禾等排名靠前的房企。融资额度超过400亿。

　　在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是万科于2018年9月21日发行的2018年度第六期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为3.35%。其次，保利地产全资子公司恒利（香港）置业有限公司通过其境外全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外发行5亿美元的五年期固息债券，债券票面利率4.75%。旭辉控股发行的于2022年到期的3亿美元优先票据的票面利率为5.5%。

　　融资成本最高的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD（CAYMAN）INVESTMENT LTD。其向境外专业投资人发行的高级无抵押定息债券，票面利率为9%。总体来说，本月房企融资成本较高，普遍在7%-8.5%。或许是受制于高负债，华夏幸福不得不一再出售“现金流奶牛”的住宅部分股权。万科近期以32亿元收购华夏幸福全资子公司部分股权。

　　在这样的大环境下，大股东增持成了不二之选。10月中旬，三湘印象（000863.SZ）发布了上市公司回购方案，公司发布公告拟以集中竞价方式回购股份，回购资金总额为不低于人民币1亿元且不超过人民币2亿元，回购期限为自股东大会审议通过回购股份方案之日起7个月内，回购股份拟用于实施员工持股计划或股权激励计划。事实上，下半年以来不少房企开启了大股东增持融资方式。

　　股权质押频发

　　大型房企销售规模虽不断上行，但多数房企的存货周转率都在下行，可见其变现能力在减弱。

　　张宏伟指出，在融资环境收紧的情况下，资产证券化或转让项目公司股权或许能让房企获得一线生机。比如，中南建设全资子公司宁波中璟置业有限公司向杭州麦枫投资管理合伙企业（有限合伙）转让51%的股权，总融资额为0.8亿元；中诚信托有限责任公司以不超过9000万元受让中南建设全资子公司南京中南锦城房地产开发有限公司40%股权。

　　对此，有业内人士分析，当前房企重度依赖贷款和债务融资，利息费用增加，进入成本的结果就是降低毛利率。因此，一些融资成本过高，短期负债偿付压力较大的房企，开始尝试股权融资。10月18日，东方园林（002310.SZ）发布公告称，实际控制人何巧女及唐凯拟出让占东方园林总股本不低于10%的股权，转让股权所筹集资金将用于归还股票质押融资。此次股权转让不涉及控制权变更。据公告披露，截至2018年10月17日，东方园林控股股东及其一致行动人共质押股份11.13亿股，占其持股比例的82.88%。何巧女及其一致行动人持股13.43亿股，占公司股份总额的50.07%。

　　东方园林是一家以小镇模式为主的房企，其总资产中，存货与应收账款扩张最快，存货由2009年末的3.25亿元，扩张到2018年半年报的141亿元；应收账款由2009年末的1.96亿元，扩张到2018年半年报的91亿元。至2018年半年报，其总资产中一半以上是存货和应收账款。小镇开发资金沉淀需求大，导致从2017年3月开始，东方园林实际控制人何巧女和唐凯陆续质押所持股份，平仓线在9～13元/股之间。至今年10月17日，东方园林收盘价为7.71元/股，其所持股份已大部分到达平仓线。