抵押恒大中心融资15亿美元 “利润王”恒大为何选择不动产抵押融资？

　　当上“利润王”的恒大，没想到派息都需要借钱。

　　10月22日，资本市场传出消息称，恒大将抵押香港“中国恒大中心”整栋物业，融资15亿美元用于用于偿还海外债务和派息。

　　观点地产新媒体了解，今年年中，中国恒大召开股东大会宣布派息计划，8月20日董事会已决议建议分派2016年及2017年度股息1.287港元，相当于1.13元人民币。按己发行股本推算，是次派息总额达167亿元。

　　截至2018年中期，中国恒大一年内到期有息负债为2985亿元，加上所需派息资金，如此算下来，的确是一笔不小的现金支出。

　　事实上，不动产抵押融资是目前市场上中小企业运用最多的融资方式，为何作为头部房企的恒大也要出此策？

　　分析师指出，在美元加息、汇率飙升和融资收紧的背景下，加上房企债务违约爆发，债券市场风险急剧攀升。尤其是今年5月外汇局叫停房地产企业和平台公司在海外发债，房企融资显得更加艰难。

　　随着下半年偿债高峰期到来，房地产商的债务压力已引起交易机构的警觉，资本市场对房地产会不会成为一只“灰犀牛”的忧虑有所增加。

　　而2018年是中国房企美元债集中兑付的一年。数据显示，下半年，中国房地产海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币的水平，2019年到期规模增长到1436.95亿元人民币。可以预见在未来一段时间内，房企面临“借新还旧”的压力，海外发债需求会急剧增加。 

　　抵押物恒大中心

　　作为抵押物的“中国恒大中心”，恒大三年前首付款项只需10%，即12.5亿港元就拿到了它的业权。

　　观点地产新媒体了解，该商厦物业前称“美国万通大厦”，是位于香港湾仔告士打道38号及谢斐道25号的的甲级写字楼物业。

　　商厦地处香港金钟、湾仔和会展中心之间的核心区域，邻近金钟及湾仔地铁站、香港警察总部、香港会展中心，毗邻维多利亚港湾。物业占地2138.8平方米，总楼面面积3.21万平方米，另有地下车位55个，楼高94.85米，总计26层。

　　2015年11月12日，恒大集团宣布125亿港元从华人置地手中收购美国万通大厦。恒大集团表示，该收购事项代价分六年支付，每年仅需支付少量资金。

　　彼时，根据出售该物业的华人置业称，美国万通大厦2014年的收入达到1.71亿港元，除税前溢利达到3.68亿港元，而投资物业的公平值变动由2013年的6300万港元翻了近3倍，至2014年的2.42亿港元。该物业2015年9月30日的未经审核资产净值约为100.44亿港元。

　　忽略投资物业净资产值变化，按该物业当时的收购价格为125亿港元，按照现时的汇率（即1港元=0.1275美元）计算，约为16亿美元。

　　将该商厦物业收入囊中不到三年，意味着恒大至今仍未支付完收购款。消息称，中国恒大欲在本月以该商厦物业为抵押，再融资约15亿美元，但尚未完全落实该交易。这真是一笔划算的交易。

　　香港资深市场人士对观点地产新媒体表示，中国恒大中心位于香港金钟、湾仔和会展中心之间的核心区域，是非常稀缺的投资物业。

　　据世邦魏理仕年中报告显示，香港中环核心区写字楼租金达到每年每平方呎307美元，比去年上升1.3%。中区继续成为全球最贵租金的商务区，若以每年每平方呎租金计算，中环写字楼的租金高于全球第二位的伦敦西岸超过30%。

　　市场人士续称，以这种优质的投资物业作为抵押物，资本市场认可度非常高，流程简单而且效率高，恒大15亿美元融资需求显得比较迫切。

　　值得注意的是，按照中国恒大早前计划，预期股息于今年10月19日，分派予于10月5日名列公司股东名册的股东，派息总额达167亿元（约24.06亿美元）。

　　昂贵的美元债

　　回过头来看，与去年海外融资借新还旧的动作相比，中国恒大2018年的还债明显减少。

　　2017年3月23日，恒大成功发行5亿美元2020年到期利率为7%的优先票据；成功发行10亿美元2022年到期利率为8.25%的优先票据；3月29 日成功发行10亿美元2024年到期利率为9.5%的优先票据。这部分融资所得，均用于置换集团较高利息债务及一般公司营运资金。

　　同年6月份，恒大成功发行合计66亿美元优先票据，其中包括28亿美元根据要约交换发行的债券，以及38亿美元的额外新债券。

　　按照2107年报中的表态，恒大已于2017年8月悉数赎回余下6.60亿美元的旧票据，2020年之前，集团并无到期应归还的境外优先票据。

　　那么恒大为何不像去年一样通过债券市场融资，而是选择以不动产抵押的融资方式？2018年海外发债的利率明显飙升，让房企望而却步，我们或许可以从侧面来观察美元债的变化。

　　在爪哇控股9月19日发布的公告中发现，其购买了总金额为3100万美元的由中国恒大发行的额外债券。观点地产新媒体了解，上述额外债券包含两批优先票据。其中，第一批为本金1100万美元8.25%于2022年到期的优先票据；第二批为本金2000万美元7.5%于2023年到期的优先票据。

　　公告显示，该额外债券每年能为爪哇集团带来回报约273.2万美元（相当于加权平均年利率约9.4%）。而爪哇集团的购买成本为2912万美元。

　　而爪哇集团曾在2017年两次斥资1000.25万美元购买了恒大的本金1000万美元债券。该债券利率6.25%，将于2021年6月28日到期。公告透露，该债券每年能为爪哇集团带来回报约61.6万美元（相当于年利率约6.2%）。

　　粗略计算，2018年美元债券利率较2017年上升逾3个百分点。

　　然而，昂贵的美元债早已是常态。10月8日，华夏幸福公司境外子公司向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券，票面利率9%。

　　根据同策研究院数据统计显示，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，再创2018年全年度历史新低。

　　融资成本最高的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD. 向境外专业投资人发行的高级无抵押定息债券，票面利率为9%。总体来说，本月房企融资成本较高，普遍在7%-8.5%。

　　目前海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，房企资金风险压力可想而知。但面临着即将到期的债务，房企不得不使出各种各样的招式。

　　除了年底的难关外，对房企来说，更需注意的是2019年的偿还高峰，2019年全年到期偿额多达3597.3亿元，同比增长近7成，其中明年一季度便迎来高达1043.3亿元债券到期。

　　穆迪分析师杨昱颖表示，由于销售疲弱和信贷环境紧张，低评级开发商未来6到12个月的到期债务将面临较高的再融资风险。