王振华港股新兵 新城悦IPO发布会答疑增长秘密！

　　又一家物业公司奔赴港交所。

　　10月23日，新城控股旗下物业管理公司，新城悦控股有限公司在香港举行IPO新闻发布会，董事长戚小明、财务总监兼副总经理蔡文为、副总经理兼联席公司秘书尤建峰出席。

　　新城悦此次全球发售共2亿股，其中包括国际发售股份1.8亿股及香港发售股份2000万股，每股价格区间为2.9-3.9港元，发行规模为5.8-7.8亿港元。

　　股份将于10月24日起在香港公开发售，11月6日在联交所挂牌，股份代号1755。

　　若发售价为3.4港元，新城悦预计全球发售所得款项净额为6.26亿港元。

　　新城悦表示，48%将用于物业管理服务业务拓展，12%用于获取多元化物业管理项目；扩张增值服务业务、投资先进技术方面各占15%。

　　新城悦IPO后，王振华旗下将拥有包括新城控股、新城发展、新城悦在内的三家新城系上市平台。

　　物管成绩单

　　高速增长是整场发布会的关键词。

　　观点地产新媒体了解，董事长戚小明介绍，新城悦在近几年实现了在管面积和收入的快速增长。

　　在管面积方面，从2015年1934万平米升至2017年3628万平米，复合增长率为37%；收入方面，从2015年的4亿元升至2017年的8.66亿元，复合增长率达到47.1%；总合约建筑面积达到7334万平米。

　　但与绝大多数房企旗下物业公司相同，新城悦的在管面积主要来自关联公司新城控股。在其7334万平方米的合约面积中，新城控股提供的多达5546万平米，占比将近80%。

　　这也意味着，新城悦在管面积和收入的增加，会较大程度依赖于新城控股的规模增长。

　　净利润方面，由2015年近5.8%升至2017年的10.6%。由于上市产生相关费用，2018前四月净利率小幅下降至10.1%。

　　发展速度同样体现在区域扩张上，截至4月末，新城悦的物业管理服务已覆盖53个城市。

　　不过，当前新城悦的主要业务仍然集中在江苏、上海和浙江，招股书上显示，截至今年4月，长三角业务占比高达83.4%。

　　副总经理兼联席公司秘书尤建峰称，新城悦将坚持“1+3”战略，长三角优势区域为“1”，环渤海、中西部和珠三角区域为“3”，将业务进一步扩张至覆盖全国范围。

　　外拓也是新城悦做大规模的重要方式之一。过去三年，新城悦第三方在管总建筑面积分别为80万平米、670万平米及1010万平米，复合年增长率达257.3%。

　　戚小明对观点地产新媒体表示，未来在抓好新城开发的物业以外，也会加大外拓力度，提升外拓能力，增加新城悦外拓业务的比例。

　　尽管收入、规模数据亮眼，但与彩生活、碧桂园服务等同行相比，新城悦的毛利率并不高，近年来维持在28%左右；其中社区相关服务的毛利率抢眼，高达88.8%。

　　“我们在不断向标杆公司学习”

　　不同于彩生活主打社区O2O概念，新城悦更像是一家传统的物业管理公司。

　　新城悦的收入主要来自物业管理服务和增值服务。观点地产新媒体了解，2015年至2017年，它的收入分别为4亿元、5.73亿元和8.66亿元，今年前四月为3.03亿元。

　　其中，物业管理服务的收入分别为2.94亿元、3.99亿元、5.67亿元和2.17亿元，占比分别为73.4%、69.6%、65.5和71.6%。

　　值得关注的是，从2015-2017年，物业管理服务占比从73.4%降至65.5%，但收入却从2.94亿元升至5.67亿元，复合增长率达到38%。这也意味着增值服务板块的比重在提升。

　　在新城悦的增值服务中，物业开发商相关服务仍占绝大部分，社区相关服务和专业服务的占比极小。

　　截至2018年4月末，社区相关服务和专业服务的收入贡献率均为4%左右。

　　“我们在不断向标杆公司学习。”戚小明称，新城悦在社区经营方面起步比较晚，但是空间非常大。

　　据介绍，在社区服务方面，新城悦为新交付的业主和装修设计单位、建材单位以及软装单位提供了一个互相沟通的平台。每个项目的收入30万，2017年的40个项目就有了1200万的体量。

　　他相信，随着未来交付面积的增和对新城居业务能力的提升，这块收入会给社区经营带来更大的贡献。

　　曾经，新城悦上市首选并非香港。去年，新城悦向证监会报送了创业板上市的招股说明书，计划发行4000万股，但证监会并未放行。

　　去年底，证监会官网发布了对新城悦招股文件的合规性和信息披露问题提出了补充说明的要求，但此后新城悦未更新招股说明书。

　　对于新城悦从A股转战港股，尤建峰解释称，一方面是A股排队时间比较长。另一方面，港股的物业行业已经形成了板块效应，不同物业公司的估值、业绩比较会比较容易。

　　他进而解释，在这种参照下，新城悦的价值可以被更好地发现。